文/高靜

　　2009年5月，北京住宅市場新增供應量環(huán)比增幅略有放緩，成交量環(huán)比小幅下跌，但同比增長較為顯著。部分住宅樓盤項目對外報價上調(diào)，本月住宅指數(shù)小幅上漲0.82%，辦公樓和商鋪指數(shù)環(huán)比雙雙下滑。

　　價格走勢

　　住宅指數(shù)環(huán)比微幅上漲，近20%樓盤項目報價上調(diào)

　　2009年5月，北京住宅指數(shù)環(huán)比微幅上漲0.82%，同比持續(xù)下滑，降幅為3.57%。本月在監(jiān)測的311個有效住宅樣本項目對外報價環(huán)比上漲的有51個，漲幅在10%左右的超過20個。從項目個案來看，湯HOUSE、雍景四季、鉆河公館、北京華僑城等多個項目本月對外報價出現(xiàn)較大幅度上調(diào)，且漲幅都在15%以上，這些項目報價的上調(diào)直接導致了住宅指數(shù)的小幅上漲；而領秀新硅谷、丹青府、首開·常青藤等樓盤本月對外報價出現(xiàn)較大幅度下調(diào)，降幅超過10%。

　　供應情況

　　5月住宅新增供應環(huán)比持續(xù)上升，集中分布在朝陽和通州區(qū)

　　2009年5月，北京商品住宅新增上市118.23萬平方米，環(huán)比增長12.25%，同比下降31.35%。其中保障性住宅上市2.44萬平方米(304套)，環(huán)比下降29.68%，占新增住宅供應總量的比重為2.06%。

　　北京5月新增供應住宅集中在朝陽區(qū)和通州區(qū)，新增供應套數(shù)分別達到4510套和2851套，占全市比重分別為29.07%和18.38%；其中，新增供應最少的是宣武區(qū)，僅為40套。

　　成交情況

　　住宅成交環(huán)比下降，同比漲幅放緩但仍高達64.24%；保障性住房占比繼續(xù)上升

　　2009年5月，北京住宅成交環(huán)比小幅下降，同比漲幅趨緩。住宅期房成交達152.56萬平方米，環(huán)比小幅下降6.44%，同比增長64.24%%，漲幅比上月回落114.52個百分點，其中商品住宅成交134.94萬平方米，環(huán)比下降9.58%，同比增長47.24%；保障性住宅成交17.62萬平方米，占同期住宅期房成交比重為11.55%，較上月提高3.07個百分點，保障性住房占比繼續(xù)上升。

　　商品住宅日均成交套數(shù)達370套，高出2008年全年平均水平210套

　　5月北京住宅市場在公園2008、太陽公園、世紀星城等熱銷樓盤的帶動下，同比往年成交持續(xù)升溫，商品住宅日均成交套數(shù)達到370套，是2008年全年日均成交套數(shù)的2.3倍；本月戶均成交面積約為118平方米，環(huán)比增長4.59%，可見本月住宅成交以中大戶型為主。

　　供需對比

　　需求仍大于新增供應量，供需比差距縮小

　　5月，北京新上市項目面積達115.79萬平方米，同期成交面積為134.94萬平方米。自2009年以來北京商品住宅供求比均低于1，本月供需比為0.86，比上個月增加0.18。

　　可售面積繼續(xù)降低，庫存壓力逐步緩解

　　自2008年12月以來北京住宅可售面積環(huán)比持續(xù)回落，本月環(huán)比仍下降。截至2009年5月31日北京住宅可售面積為1584.23萬平方米(119368套)，環(huán)比降幅為5.46%，與上月降幅相當(-5.71%)。按照前六個月銷售的平均水平來看，當前北京庫存水平還需11個月的時間消化；出清周期自2008年9月最高點的21個月持續(xù)回落至本月的11個月，比上月減少2個月，說明北京住宅市場庫存壓力得到逐步緩解。

　　新開工面積降幅縮小，施竣工面積增幅繼續(xù)放緩

　　2009年1-4月，商品住宅施竣工面積分別為4216.08萬平方米和270.35萬平方米，同比增幅分別為1.48%和7.89%，增幅比1-3月分別回落4.98和13.99個百分點；商品住宅新開工面積為269.89萬平方米，同比大幅下降51.64%，降幅比1-3月縮小6.03個百分點。新開工面積同比持續(xù)負增長以及施竣工面積增速持續(xù)放緩說明開發(fā)企業(yè)對市場的投資信心依然不足。

　　市場總結(jié)

　　2009年5月，北京商品住宅新增供應面積環(huán)比漲幅小幅回落；銷售方面雖環(huán)比有所下降，但同比增長仍十分顯著，增幅超過60%，日均銷售套數(shù)達370套，是2008年日均銷售水平的2.3倍。出清周期降至11個月，環(huán)比減少2個月，可售面積環(huán)比持續(xù)下降，同比增幅逐漸回落，庫存壓力進一步緩解。與前幾個月成交量穩(wěn)步上升不同，本月成交量環(huán)比小幅下降，同比增幅明顯下降，在部分項目趁勢調(diào)高價格的情況下，未來幾個月市場成交量能否維持高位存在諸多疑問，預計6月北京住宅供應將進一步增加，對開發(fā)企業(yè)而言，抓住旺季延續(xù)的態(tài)勢，以合理價位入市、調(diào)整營銷策略、穩(wěn)定市場成交量是重中之重。

　　高靜

　　中國指數(shù)研究院總院

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

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