引言：當前一些房地產開發(fā)商夸張渲染房地產回暖之勢，房價隨之上漲。樓市紅火的現(xiàn)象，專家如何解析？

　　文/易憲容

　　3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，全國房地產開發(fā)投資完成額為4880億元，同比增長4.1%，比2008年同期回落28.2個百分點。

　　從這些數(shù)據(jù)來看，一是與媒體公布和地方政府收集到數(shù)據(jù)的相差比較大，對于這些數(shù)據(jù)如何來識別，是以國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)為準，還是以其他的數(shù)據(jù)為準？如果在確認的數(shù)據(jù)上有存疑，那么當前房地產的“小陽春”的結果肯定是不確定的。

　　從數(shù)據(jù)來看，隨著一些地方房地產市場的銷售增加，國內的房地產市場開始出現(xiàn)回暖。但是，人們十分詫異，為什么還在年初一二個月的時候，房地產開發(fā)商還在呼天搶地叫喊著要政府來救市？面臨巨大危機的國內房地產市場突然恢復了？這可能嗎？可以說，這兩種截然不同的現(xiàn)象(房地產陷入絕境及房地產回暖)完全是與人們常識相違背的。如果這兩種現(xiàn)象都成立的話，那么或是早幾個月房地產開發(fā)商說房地產陷入絕境在夸大其詞，或是當前房地產市場根本就沒有回暖。

　　在這種情況下，我們只能看看當前中國的房地產到底發(fā)生了什么？從2007年下半年以來，全球的金融危機導致全球經濟的全面衰退，大宗商品價格全面向下調整，世界經濟出現(xiàn)了嚴重的周期性調整。作為經濟全球化一個環(huán)節(jié)的中國經濟，受到影響與沖擊是不可避免的。

　　從2007年下半年以來，國家房地產政策發(fā)生了根本性的變化。政策要求對房地產市場的投資與消費購買有嚴格區(qū)分。對于消費者，政府采取各種優(yōu)惠政策幫助他們進入房地產市場；對于投資者，政策要求投資者按照市場價格進入。即使在2008年131號等關于房地產的文件，對房地產消費與投資嚴格區(qū)分的政策仍然沒有改變。而且在這基礎上進一步把房地產支柱性與房地產居民住房條件改善性結合在一起。也就是說，在這個文件中，明確界定國內房地產市場發(fā)展宗旨，即房地產的支柱性就是建立在居民住房條件改善性基礎上的，離開了房地產居民條件改善性，房地產的支柱性也就無從談起。

　　既然房地產市場是一個以消費者為主導的市場，房地產市場的發(fā)展與繁榮就在于房地產市場供求關系是否平衡。而這種房地產供求關系就在于當?shù)鼐用褡》康幕�本購買力或住房購買的支付能力。如果房價的水平與當?shù)鼐用駥嶋H購買力相符，那么當?shù)胤康禺a市場的住房消費需求就能夠釋放出來。如果房地產市場的價格水平與居民實際購買力不相符合，那么當?shù)胤康禺a市場住房需求釋放出來就比較緩慢。

　　可以說，由于早些時候某些城市房價上漲較快，而在2008年房價調整慢，其房價水平與消費居民的購買支付水平相差很大，從而使這些地方的住房銷售迅速下降，甚至于處嚴重的供求脫節(jié)的現(xiàn)象。比如一方面房地產開發(fā)商手中持大量住房，但是由于價格過高沒有銷售出去，另一方面又有大量居民有住房消費需求但由于沒有支付能力而無法進入市場，從而使得2008年住房銷售大幅下降20%以上。

　　但是，最近為什么不少地方房地產的銷售突然間增加？一是在2008年金融海嘯之后，政府為了保經濟增長，推出不少有利于房地產銷售的政策，比如信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策等，這些政策推出，自然降低了居民購買住房的負擔，增加了他們購買住房的支付能力；二是隨著中國經濟全面調整，房地產開發(fā)商也開始意識到問題的嚴重性，于是，不少房地產開發(fā)商開始改變以往銷售政策，改變企業(yè)利潤預期，以價格調整的方式來渡過難關。房地產價格調整，自然會讓房地產消費需求釋放出來。

　　可以說，房地產商的住房價格調整越深，這種住房消費需求釋放程度就越大。反之，如果房地產商住房價格調整小，消費需求釋放將是十分有限的。因為，對于一個寵大的房地產消費市場來說，住房消費購買者的收入水平、財富持有量、個人對住房價格的預期千差萬別，只要房地產市場的價格出現(xiàn)調整，總是有相應層次的居民進入這個市場。任何一個房地產市場，決不會是所有的購買者在同一時間、以同一價格進入同一市場。因此，在房地產的政策效應及房地產市場價格下調效應的雙重作用下，一些消費者進入市場屬于正常的事情。但是這并不說明房地產的周期性調整已經結束。

　　還有，從目前房地產銷售量的增長情況來看，房地產銷售量的增長主要表現(xiàn)在二手房銷售增長、中小套型住房銷售增長、經濟適用房等保障型住房銷售增長上。這種現(xiàn)象說明了什么呢？一是早些時候進入房地產市場的投資者，認為房地產市場還將出現(xiàn)全面向下調整，因此他們會借著反彈出逃，以免深度套牢。因此，這次房地產市場銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。二是中小套型的住房銷售都是在價格全面下調的情況下增加的。

　　當前一些房地產開發(fā)商，大打房地產回暖之牌，并隨之讓房價上漲，甚至合謀以虛假的營銷方式讓居民進入房地產市場。這無疑會把剛剛好一點的房地產打回原形。這不僅無法促進房地產市場的回暖，反會延緩房地產市場的調整，讓房地產市場的調整時間拉得更長。一些地方的房地產泡沫總是要擠出的，這是市場之邏輯，但愿房地產開發(fā)商看清楚大勢，不要自己折騰自己。只有當房地產市場價格全面調整到絕大多數(shù)居民有支付能力時，房地產市場繁榮才會真正開始。插排：只有當房地產市場價格全面調整到絕大多數(shù)居民有支付能力點上時，房地產市場繁榮才會真正開始。

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