文/高靜

　　2009年5月，全國樓市成交延續(xù)2月以來的上漲趨勢，且多數(shù)城市成交量同比增幅十分顯著(均超過40%)，杭州、天津、蘇州更是超過160%。5月全國重點城市綜合指數(shù)上漲城市增多，12城市中僅青島和蘇州兩個城市綜合指數(shù)環(huán)比下跌(3月和4月均為4個)，其余10城市綜合指數(shù)均環(huán)比上漲；其他分物業(yè)指數(shù)環(huán)比呈逐步回升態(tài)勢。

　　指數(shù)環(huán)比下降城市減少，市場繼續(xù)保持穩(wěn)定回升態(tài)勢

　　5月，十二個重點城市綜合指數(shù)漲跌互現(xiàn)，整體保持平穩(wěn)，指數(shù)環(huán)比下跌的城市減少至2個，12個重點城市中僅青島和蘇州環(huán)比下跌，其余10城市均環(huán)比上漲。從環(huán)比增幅來看，深圳綜合指數(shù)環(huán)比增長1.93%，增幅比上月提高0.76個百分點，仍居12個城市之首，110個列入指數(shù)計算的樣本項目中，有42個項目報價出現(xiàn)上調，且31個項目價格調整幅度超過5%，市場繼續(xù)保持穩(wěn)定回升態(tài)勢。

　　多數(shù)城市住宅指數(shù)回升，深圳、廣州、杭州增幅居前

　　15月，全國大多數(shù)城市成交量繼續(xù)上升，部分開發(fā)企業(yè)趁勢提高報價，拉升了本月住宅指數(shù)。12個城市中，10個城市住宅價格指數(shù)環(huán)比增長，深圳、廣州、杭州環(huán)比增幅居前，其中廣州增幅比上月提高1.87個百分點(4月指數(shù)環(huán)比漲幅僅為0.25%)，原因在于廣州本月推出大量新盤，開發(fā)商趁勢提價，提升了住宅指數(shù)。住宅指數(shù)環(huán)比下降的城市僅有青島和蘇州，青島降幅最為明顯，超過2%(-2.14%)，主要源于部分樓盤處于尾盤降價促銷。

　　開發(fā)企業(yè)推盤速度略有減緩，多數(shù)城市1-5月累計新增供應不及去年同期，成都、北京、深圳降幅居前

　　5月，開發(fā)企業(yè)推盤速度比上月略有減緩，新增供應環(huán)比下跌的城市占1/3，深圳、成都、武漢三城市新上市面積環(huán)比跌幅超過50%，其中深圳新上市面積僅為21.58萬平方米，是2008年1月以來單月新增供應量第二少的月份(僅次于2009年1月的最低水平11.32萬平方米)。從1-5月累計新增供應來看，9個可比城市中，僅廣州累計新增供應同比增長，增幅為18.4%，其他八城市均同比下降，其中成都、北京新增供應分別為390.19萬平方米和347.33萬平方米，較去年同期分別下降37.9%和27.4%。

　　多數(shù)重點城市5月住宅成交量繼續(xù)上升，同比增幅尤為突出

　　2009年5月，重點城市中大多數(shù)城市住宅成交量繼續(xù)保持上升態(tài)勢，但環(huán)比增幅明顯縮小，且有5個城市交易量環(huán)比下降(上月為3個)，其中重慶、武漢環(huán)比跌幅超過10%(分別為-28.9%和-16.3%)，廣州、南京、北京小幅下跌，降幅不足10%(同比增幅仍在47%以上)外。其他7個城市成交量繼續(xù)保持上升態(tài)勢。杭州、蘇州、天津5月成交量分別環(huán)比增長65.1%、37.7%、18.4%，成都、深圳、上海等城市亦有小幅環(huán)比增長(增幅低于10%)。綜合來看，今年以來成交量持續(xù)環(huán)比大幅增長的局面在5月有所變化，市場似乎呈現(xiàn)出“價升量跌”的態(tài)勢。

　　同比來看，12個重點城市5月成交量均保持增長，其中杭州的增幅高達228.6%，青島、天津、蘇州、成都的增幅超過120%，深圳、廣州、南京等地增幅在50%-100%之間。

　　住宅庫存逐步被消化，出清周期繼續(xù)下降

　　2009年2月以來，隨著市場的復蘇，成交量逐步回升，雖然近三個月開發(fā)商推盤意愿增加，新增供應也有所增加，但多數(shù)城市1-5月累計供應量仍不及去年同期，而成交量相對去年顯著增長，使各主要城市住宅可售面積持續(xù)走低，出清周期逐步減少。以過去6個月的平均交易量來看，武漢和杭州的出清周期降低了4個月(其中武漢從上月的24個月下降到本月的20個月，杭州從上個月的7個月降至本月的3個月)，蘇州、北京、青島等城市縮短了2個月，上海、重慶、深圳縮短了1個月，廣州與上月持平(5個月)，總體看全國主要城市的供給壓力逐步得到緩解。

　　龍頭開發(fā)商銷售業(yè)績增長顯著，帶動樓市整體回升

　　2009年1月以來，主要城市成交量止跌反彈，重點企業(yè)銷售額增長明顯。1-5月，萬科銷售額和銷售面積分別為238.9億元和281.7萬平方米，分別同比增長20.9%和27.4%，是第一家銷售額突破200億元的大型房地產企業(yè)。前5月中海銷售額和銷售面積增速十分顯著，分別達80.1%和110.4%，遠高于行業(yè)平均水平，與萬科的銷售額差距不斷縮小。截至5月31日，富力地產的協(xié)議銷售額突破100億元(106.1億元)，占全年協(xié)議銷售額目標220億元的48%。值得一提的是綠城前三月累計銷售額僅為25.8億元，但五月實現(xiàn)銷售額62億元，同比增長193%，僅次于萬科5月銷售額64.1億元，創(chuàng)公司歷年最好水平。

　　此外，世茂地產5月銷售額達30億元人民幣，前5月的銷售額已超過100億元(公司已與4月底將全年銷售目標從150億元調高至170億元，是第一家公開表示調高年度銷售目標的大型房地產企業(yè))。重點房地產企業(yè)經營業(yè)績的突飛猛進再一次表明部分企業(yè)切實感受到市場銷售形勢的好轉，對市場短期走勢的信心正在逐步恢復。

　　2009年5月，全國及主要城市商品住宅成交量繼續(xù)上漲，樓市對外報價上漲的城市個數(shù)逐步增加(12個城市中，3、4月住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲的城市均為8個，5月上升為10個)，從而促使多數(shù)城市價格指數(shù)環(huán)比上漲。萬科、中海等龍頭房地產企業(yè)成交量繼續(xù)大幅增長，帶動整體樓市呈穩(wěn)步回升態(tài)勢。但與此同時，12個城市中有5個城市成交量在5月環(huán)比下降(上月為3個)，3個城市漲幅低于10%(上月為兩個)，今年以來成交量持續(xù)環(huán)比大幅增長的局面有所變化，市場似乎呈現(xiàn)出“價升量跌”的態(tài)勢。在多數(shù)城市項目趁勢調高價格的情況下，未來幾個月市場成交量能否維持高位仍存在諸多疑問，預計6月各主要城市開發(fā)商仍會趁著銷售旺季進一步加大市場放量，對開發(fā)企業(yè)而言，抓住旺季延續(xù)的態(tài)勢，以合理價位入市、調整營銷策略、穩(wěn)定市場成交量是最關鍵的。

　　高靜 中國指數(shù)研究院總院

　　中國房地產指數(shù)系統(tǒng)

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