文/高靜

　　2009年4月，北京商品住宅市場供應和成交仍保持增長態勢。隨著開發企業推盤意愿加強，市場供應環比持續上升；住宅成交量在遠洋•沁山水、西堤紅山、世紀星城等熱銷樓盤的帶動下實現178.76%的同比上漲，環比漲幅也超過20%；本月樓盤項目對外報價總體小幅下降，住宅、辦公樓、商鋪等各項指數全面下滑，導致城市綜合指數環比小幅下降。

　　價格走勢

　　4月城市綜合指數持續下滑，降幅擴大

　　4月北京房地產市場延續上月態勢，成交量持續回升，部分樓盤價格持續下滑，且降幅小幅擴大，各項房地產指數出現全面下滑，住宅、辦公樓、商鋪指數環比分別下降0.41%、0.07%和0.79%，在三大物業指數下滑的影響下，城市綜合指數環比下滑0.41%，同比下降3.13%。本月京城樓盤供應量繼續加大，仍以降價促銷作為主要營銷手段；成交量持續回升，如果未來幾個月成交量能持續3、4月增長態勢，北京樓市將有望走出低谷，真正實現回暖。供應情況

　　4月住宅新增供應環比持續上升，集中分布在朝陽和海淀區

　　2009年4月，北京商品住宅新增上市105.33萬平方米，環比小幅增長16.97%，同比下降21.1%。其中保障性住宅上市3.47萬平方米，占新增住宅供應總量的比重為3.29%。

　　北京4月新增供應住宅集中在朝陽區和海淀區，新增供應套數分別達到3359套、1334套，占全市比重分別為29.2%和11.59%；其中，密云縣最少，為183套，占比為1.59%。本月新批準上市量中，有312套、3.47萬平方米的經濟適用房上市，占比仍不足5%，延續今年一月以來的較低水平，其余均為商品住宅。

　　成交情況

　　住宅成交環比漲幅趨緩，同比暴漲；保障性住房占比小幅回升但仍不足10%

　　2009年4月，住宅成交呈持續上漲態勢，環比漲幅趨緩。4月，住宅期房成交達163.06萬平方米，環比同比分別增長21.02%和178.76%，其中商品房住宅成交149.23萬平方米，環比同比分別增長19.13%和167.6%；保障性住宅成交13.83萬平方米，占同期住宅期房成交比重為8.48%，較上月提高1.45個百分點，占比止跌回升，但仍不足10%。

　　4月商品住宅日均成交套數達到443套，高出2008年全年水平283套

　　4月北京住宅市場成交持續回升，在遠洋·沁山水、西堤紅山、世紀星城等熱銷樓盤的帶動下，4月北京住宅成交創下2008年初以來的最高點，商品住宅日均成交套數達到443套，較上月增長19.7%，較2008年全年平均水平高出283套；本月戶均成交面積約為112平方米，環比增長2.75%。

　　供需對比

　　銷售面積遠高于同期新上市面積，可售面積繼續下降

　　4月，北京新上市項目面積達101.86萬平方米，但由于同期成交面積增長更為顯著，是新上市面積的1.47倍，因此可售面積繼續下降。截至4月30日，住宅可售量為1680.45萬平方米，相比上月下降5.44%，延續1月以來的下降趨勢。

　　可售面積持續下滑，出清周期逐步減少

　　2009年以來，由于市場成交量持續上升，但新上市面積仍低于去年同期，北京住宅可售面積持續回落，截至2009年4月30日，住宅可售面積為1680.45萬平方米，回落到2008年8月底的水平，但相對于2008年初水平，庫存壓力依然較大。按照前六個月銷售的平均水平來看，當前北京庫存水平還需13個月消化；出清周期較2008年9月最高點的21個月回落8個月，自2009年以來住宅出清周期不斷減少，說明市場存量正逐漸被消化，庫存壓力得到初步緩解。

　　市場總結

　　2009年4月，受成交持續放量的影響，開發企業推盤意愿逐步加強，新增住宅供應面積環比繼續上升；銷售方面繼續保持回升態勢，同比暴增178%，日均銷售套數達到443套，創2007年來最高水平。庫存水平持續下滑，出清周期回落至13個月，庫存壓力得到逐步緩解。在市場銷售向好的大環境下，預計5月開發商將繼續加大推盤力度(盡管今年以來北京市場新增供應環比持續上升，但1-4月累計新增供應仍不及去年)，市場能否真正實現回暖關鍵還要看5月甚至未來幾個月的成交情況。

　　(高靜 中國指數研究院總院中國房地產指數系統)

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