文/何田

　　2009年4月，全國樓市成交延續3月上漲趨勢，同比增幅尤為突出，除青島外同比增幅均超過50%，武漢、杭州、深圳的同比增幅接近或超過兩倍。4月中國重點城市綜合指數漲跌互現，12城市中指數環比上漲城市達7個。此外，單月土地購置面積出現今年首次增長，企業資金來源增速繼續加快，4月房地產市場可謂利好不斷。

　　指數環比下降城市仍為4個，市場回升態勢保持穩定

　　4月，十二個重點城市綜合指數漲跌互現，整體保持平穩，指數環比下跌的城市仍為4個，廣州與上月持平，深圳、天津等7個城市環比上漲。從環比增幅來看，深圳綜合指數環比增長1.17%，增幅與上月基本持平，繼續居12個城市之首，111個列入指數計算的樣本項目中，59個項目報價出現上調，且42個項目價格調整幅度超過5%，市場回升態勢明顯。

　　多數城市住宅指數回升，深圳、天津、杭州增幅居前

　　4月，全國大多數城市成交量繼續上升，部分開發企業亦趁勢提價銷售，拉升了本月住宅指數。12個城市中，8個城市住宅價格指數環比增長，深圳、天津、杭州環比增幅居前。其中杭州3月價格指數環比下降2.01%，本月降幅居前，主要原因在于杭州開發商在3月加大促銷力度，成交面積漲幅高達172%。4月，開發企業紛紛降低折扣或趁勢提價，僅四成樣本項目對外報價出現上調，直接拉升了本月住宅指數上漲0.58%。

　　市場銷售繼續反彈，銷售額增幅繼續快速放大，增速超過2007年水平

　　2009年2-4月，全國商品房累計銷售額增長率分別為11.2%、23.1%、35.4%，增速呈逐月回升的態勢，其中1-4月的累計銷售額增速不僅遠高于2008年同期的-1.5%，亦高于2007年1-4月的29.9%，市場銷售回升明顯。從絕對量來看，1-4月商品房銷售額7996億元，不僅遠高于2008年同期的5905億元，較2007年同期的5997億元亦有明顯增長。

　　1-4月，全國商品房銷售面積增長17.5%，增速較上月擴大9.3個百分點；不僅較2008年1-4月下降4.9%有明顯反彈，而且略高于2007年1-4月的增長率16.3%。從絕對量上來看，2009年1-4月商品房銷售面積為1.76億平方米，高于2007年和2008年同期的1.58億平方米和1.50億平方米。

　　1-4月，銷售額增速高于同期銷售面積增速17.9個百分點，主要是因為北京、廣東、江蘇、浙江等房屋價格相對較高的省市，銷量回升更加明顯(1-4月銷售面積增長率超過20%，其中廣東、江蘇超過40%，北京超過100%)，拉高了同期全國商品房銷售均價。

　　企業投資信心依然不足，投資額增速低位小幅回升，施工面積增速持續下降，新開工面積降幅仍較大

　　在銷售額快速增長的同時，投資額增速仍維持低位。1-4月全國商品房投資額增長4.9%，增速較1-3月提高0.8個百分點，較上年同期同期回落27.2個百分點，表明開發企業投資信心仍不足。1-4月，新開工面積為2.78億平方米，同比下降15.6%，降幅較上月縮小0.6個百分點，仍處于下降通道。施工面積為20.1億平方米，同比增長12.4%，增速較上月縮小0.3個百分點，延續去年2月以來的下降趨勢。施工面積增速繼續下降，新開工面積持續下降，表明開發企業對市場短期走勢信心依然不足，不敢冒然新建項目，而是做好已開工項目的建設和銷售。

　　企業拿地信心有所恢復，單月購地面積出現今年以來首次增長

　　隨著市場銷售的好轉，開發企業對市場趨緩的信心正在加強。1-4月開發企業土地購置面積7266萬萬平方米，盡管仍同比下降28.6%，但降幅較上月縮小11.6個百分點，而且4月單月的土地購置面積為2524.35萬平方米，較去年增長12.0%，是今年以來首次出現上漲。

　　資金來源增速繼續加快，企業資金壓力有所緩解

　　1-4月，房地產開發企業本年資金來源13512億元，同比增長12.4%，增速較1-3月提高3.2個百分點。其中，國內貸款3255億元，增長12.4%，增速較1-3月提高4.4個百分點；其他資金5199億元，增長14.6%，增速較上月加快9.6個百分點。國內貸款增速加快，定金及預收款和個人按揭貸款止跌反彈，企業資金的兩大來源(銀行貸款和期房預售款)均保持增長，表明開發企業的資金壓力已有所緩解。

　　開發企業推盤意愿繼續提高，但多數城市1-4月累計新增供應仍不及去年，杭州、成都、北京降幅居前

　　隨著住宅成交量的逐步回升，開發企業的推盤意愿繼續提高，全國各主要城市4月住宅新增供應繼續保持較高增速；重慶、杭州、蘇州、深圳四城市新上市面積環比增長超過50%，其中重慶新上市面積達273.09萬平方米，是2007年5月以來的最高水平。但從1-4月累計新增供應來看，8個可比城市中，僅重慶、武漢累計新增供應小幅增長，增速分別為4.8%和5.6%，其他六個城市均同比下降，其中杭州、成都新增供應分別為83.23萬平方米和331.23萬平方米，較去年同期分別下降47.3%和39.9%。

　　多數重點城市4月住宅成交量上升明顯，同比增幅尤為突出

　　2009年4月，除青島環比下降35.0%，深圳、天津高位小幅回調(深圳、天津4月成交量同比增幅仍超過100%，青島3月成交量環比增幅125.01%，4月成交量環比下降可能是市場正常回調)外，主要城市成交量繼續保持上升態勢。蘇州、杭州、重慶的4月成交量分別環比增長77.9%、36.0%、28.8%，南京、上海等城市亦有小幅環比增長。

　　同比來看，11個重點城市4月成交量均保持增長，其中武漢的增幅高達228.5%，杭州、重慶、北京、深圳的增幅超過150%，上海、成都等地增幅在50%-100%之間。

　　住宅庫存逐步被消化，出清周期明顯下降

　　2009年2月以來，隨著市場的復蘇，成交量逐步回升，加上2009年1-2月開發商普遍減少推盤數量，雖然3 -4月推盤意愿增加，新增供應也有所增加，但多數城市累計供應量仍不及去年同期，而成交量相對去年顯著增長，使各主要城市住宅可售面積持續走低，出清周期逐步減少。以過去6個月的平均交易量來看，武漢的出清周期從上月的30個月下降到本月的24個月，蘇州、杭州、南京等城市縮短了3個月，上海、重慶縮短了2個月，全國主要城市的供給壓力已有所緩解。

　　2009年4月，全國及主要城市商品房和商品住宅成交量繼續上漲，多數城市價格指數環比上漲，市場繼續維持上月的回升態勢。此外，4月土地購置面積出現上漲，企業資金來源增速繼續加快，資金壓力有所緩解，本月房地產行業可謂是利好不斷。但應該看到的是，今年以來的成交量回升，有國家宏觀政策效果逐步顯現、開發企業加強營銷、剛性需求者觀望情緒減弱等多方面的原因。由于部分城市、部分企業在4月紛紛提價(12個城市中，3月和4月住宅價格指數環比上漲的城市均為8個)，由于宏觀經濟面是否觸底仍有較大疑問(高額信貸投放難以持續，進出口形勢依然不容樂觀)，這一輪市場交易回升能否持續，仍存在較大疑問。

　　(何田  中國指數研究院總院中國房地產指數系統)

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