引言：“國13條”中再一次提出鼓勵普通商品住房消費。需要強調的是，文件首次正面鼓勵“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費明確政策支持。

　　文/高靜

　　國務院辦公廳21日發布了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，《意見》提出了支持房地產企業積極應對市場變化等方面的意見共13條，被業內稱為“國13條”。這一新政旨在進一步貫徹和落實黨中央、國務院關于擴大內需、促進經濟平穩較快增長的決策部署，把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，充分發揮房地產市場在擴大內需中的積極作用。

　　《意見》主要要點如下：

　　一、加大保障性住房建設力度

　　1、爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。

　　2、多渠道籌集建設資金。

　　3、開展住房公積金用于住房建設的試點。

　　二、進一步鼓勵普通商品住房消費

　　1、加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。

　　2、對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。

　　三、支持房地產開發企業積極應對市場變化

　　1、引導房地產開發企業積極應對市場變化。

　　2、支持房地產開發企業合理的融資需求。

　　3、取消城市房地產稅。

　　四、強化地方人民政府穩定房地產市場的職責

　　1、落實地方人民政府穩定房地產市場的職責。

　　2、因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。

　　五、加強房地產市場監測

　　1、繼續加強房地產市場監測分析。

　　2、加強監督檢查。

　　六、積極營造良好的輿論氛圍

　　堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心。對各種散布虛假消息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。

　　鼓勵改善型住房消費

　　10日中央經濟工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負擔，發揮房地產在擴大內需中的作用”。17日，國務院常務會議確定三條措施，加快保障性住房建設，鼓勵住房消費，保持合理房地產開發投資規模。“國13條”中再一次提出鼓勵普通商品住房消費。需要強調的是，文件首次正面鼓勵“改善型住房需求”，并在稅收、利率等方面給予此類消費明確政策支持。改善型住房需求的購買力至少要占到市場需求的30%以上，這些政策的支持無疑將促使商品房成交量進一步放大。當前市場最缺乏的是信心，國家政策利好的陸續出臺，將促使市場交易量逐漸活躍，有助于增強市場信心，逐漸走出觀望。

　　賦予救市權力

　　新政提出：“要落實地方人民政府穩定房地產市場的職責，因地制宜解決其他住房困難群體的住房問題”。這一政策的提出說明中央政府對之前各地方政府的救市政策是持肯定意見的，而且含有鼓勵的態度。地方政府及時做好年前的房地產項目工程款結算、農民工工資發放等工作的監督檢查，有利于減少房地產糾紛事件的發生，從而有利于維持房地產市場乃至社會的穩定。另一方面，房地產業相關收入(土地出讓及相關稅費)是地方財政收入的重要組成部分，房地產投資對拉動地方經濟增長亦具有重要意義，預計2009年地方政府在穩定樓市方面將發揮更大的作用，這樣就可能給開發商帶來在土地、信貸等方面的利好和各種優惠措施。

　　《意見》明確提出，支持房地產開發企業主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。這里所說的合理價格實際上是一種合理預期，是指與消費者的購買能力相適應的價格，是建立在對利潤的合理評估和預期的基礎上的，其形成源于供給和需求兩方面的合理匹配：一方面開發企業要對自己的房屋有一個合理的評估，對利潤有合理預期，在利潤和銷售速度之間取得平衡；另一方面，購房者也應該對房屋價值有合理的認識與評價，對房價的走勢有合理預判。在當前觀望低迷的市場背景下，開發商盲目地大幅度降價，不一定能對拯救成交量起到立竿見影的效果，相反會加劇市場的觀望程度。對此，開發商一定要把握好合理的價格預期。

　　取消房產稅   減免轉讓營業稅

　　新政提出：鼓勵企業重組，取消城市房地產稅。這條政策較具有針對性：一方面可以支持鼓勵開發“90/70”政策房，緩和限價房政策執行難的問題，另一方面還有助于解決開發商資金壓力過大、易產生爛尾房的問題。國務院政策規定取消城市房地產稅，可以看出政府要逐步放寬外資投資國內房地產的政策跡象。這對于外資來說是利好，因為相較于歐美市場，中國的房地產市場仍頗具投資潛力。吸引外資進入中國房地產市場，也有助于解決本地企業的開發資金瓶頸，對穩定房地產市場較為有利。意見還提出，對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。這種稅收政策調整和以前相比，調整了住房轉讓環節營業稅的征免期，同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以有效降低住房轉讓交易成本，促進二手房市場發展，鼓勵普通住房消費。稅收優惠政策的市場顯現效果有一定的滯后期，未來不排除更多稅收優惠新政的推出。

　　拯救市場信心

　　意見提出：“積極營造良好的輿論氛圍，堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心”。這項政策看似務虛，實際上具有一定的針對性，它是針對輿論界(包括媒體、新聞界、證券分析師、財經評論人士等)提出的導向性要求。如果輿論界一味地“唱衰”，將不利于房地產市場信心的恢復。

　　高靜   中國指數研究院指數研究中心  

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