-——訪上海環保置業有限公司總經理吳懷鈴

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　提要：由于當前市場的整體疲軟，寫字樓價格倒掛現象依然存在，但這種狀況會隨著樓市的回暖而回歸原來的價格排序中來，這也意味著寫字樓的投資價值目前已經顯現。

　　現在市場觀望的態勢對寫字樓市場會形成多大的影響？影響會持續多長時間？以及上海的寫字樓市場未來發展態勢如何？……帶著諸多問題，記者采訪了上海環保置業有限公司總經理吳懷鈴。

　　當前市場受到影響

　　上海的房價雖然沒有出現下跌，但是人氣卻跌至低谷，有統計顯示，7月份上半個月的交易量只相當于去年同期的3成。處于這種市場行情，寫字樓項目能否獨善其身？

　　吳懷鈴表示，受房地產市場整體走弱影響，寫字樓的確也受到了牽連。根據他的觀察，在去年市場行情火爆期間，不少項目要人為控制銷售進度，以免遭到投資者哄搶，而現在的情形則出現了變化，不少項目銷售進度極不理想。

　　不過吳總看好未來的發展潛力。他分析認為，雖然目前市場仍然處于觀望態勢之中，但是可以肯定的是，房價不可能出現大幅下滑的情形。“如果房價出現大幅下滑，除非中國的經濟崩潰，但其實這種可能性是不存在的。”他說。

　　由此看來，寫字樓市場只是暫時處于低迷狀態，等到樓市回暖，寫字樓依然會引起更多投資者的注意。

　　價格倒掛顯現機會

　　在談到寫字樓的投資機會時，吳懷鈴指出，目前滬上眾多寫字樓售價要低于周邊公寓價格，這種價格倒掛現象預示著寫字樓投資機會依然很大。

　　他表示，寫字樓的售價比公寓的售價要低，這其實是一種不太正常的市場現象。一般情況下，寫字樓項目的售價要比周邊公寓售價高30%左右。但現實情況是，有不少區域內寫字樓項目的售價要比公寓低10%～20%。

　　緣何會出現寫字樓價格倒掛現象？吳懷鈴分析認為，首先是受調控政策影響，金融、稅收等政策都對房產投資不利，這在一定程度上也對寫字樓投資產生了不可低估的影響；其次是受到市場整體行情走勢的影響，當前樓市正處于觀望態勢，投資者自然也會加入到觀望的行列中來。

　　不過，吳懷鈴認為，隨著市場行情轉暖，寫字樓會出現補漲行情。也就是說，一旦行情轉暖，此前售價倒掛的項目價格會出現較大幅度的上漲，直到漲至合理水平為止，也就是超過區域內公寓項目價格的30%。

　　“就現在的狀況來看，寫字樓是一個投資的價格洼地，投資價值已經顯現。”他如是說。

　　投資寫字樓重品質

　　哪些寫字樓具有投資價值？吳懷鈴表示最為重要的是寫字樓的綜合品質。

　　他說：“現在很多寫字樓雖然號稱5A甲級寫字樓，但目前對于寫字樓綜合品質的認定并沒有一個具體的標準，因此眾多號稱‘5A甲級’的項目，其實并未真正達標。”針對市場上品質參差不齊的現狀，他建議投資者一定要選擇綜合品質高的項目，其中一項重要的指標就是考察其智能化程度的高低。

　　其次我們還要學會選擇區域。目前市中心區域寫字樓租金價格高企，但同時寫字樓項目的售價也非常高，非一般的投資者所能承受。但在一些有發展潛力處于副中心的區域，寫字樓價格相對較為實惠一些，而與此同時，隨著市中心區域寫字樓租金價格的走高，會迫使一些企業出于節約辦公成本考慮而外遷，于是這些副中心區域，自然會迎來更多的機會。

　　還有未來社會將越來越重視環保，對自身的健康會更加關注，那么就產生對工作8小時以上的辦公環境提出更高的要求，因此生態環保型寫字樓將成為未來發展趨勢，而目前市場上的生態辦公因其稀缺性將有很大的增值空間，會受到更多用戶的認可。

　　不過吳懷鈴提醒說，投資者一定要考察副中心區域的配套設施，如商業環境是否成熟，交通是否便捷等，這會在一定程度上影響到日后的租賃行情，并最終影響到投資收益以及升值潛力。