文∕李波濤

　　中天總裁的攜款消失，是因為內(nèi)部的監(jiān)管不嚴(yán)，一權(quán)獨大，還是因為整個行業(yè)的不成熟。

　　如今在城市，很多年輕人因為忙于工作沒有時間，再者對環(huán)境不是特熟悉，所以都是委托房產(chǎn)中介租房住，另承擔(dān)不起買新房的準(zhǔn)購房一族也多數(shù)通過房產(chǎn)中介買賣二手房，還有就是一小部分炒房人和房產(chǎn)中介聯(lián)合起來炒房，總之，城市中的我們還真是離不開房產(chǎn)中介。

　　廬山真面目

　　房產(chǎn)中介在我們的生活中如此重要，那么它在法律中扮演什么樣的角色呢？

　　房產(chǎn)中介是經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語和商業(yè)習(xí)慣用語，表明在房產(chǎn)交易的中間環(huán)節(jié)所發(fā)揮的媒介與服務(wù)作用。建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條規(guī)定房產(chǎn)中介是指房產(chǎn)咨詢、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。而房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律規(guī)定是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。依我國現(xiàn)行合同法的規(guī)定，房產(chǎn)中介屬于居間，他通過給買賣雙方提供訂立合同的機(jī)會而賺取傭金。

　　總裁蒸發(fā)

　　2007年11月13日，“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”深圳中天置業(yè)評估有限公司爆發(fā)財務(wù)危機(jī)，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，這家擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。

　　這次突然的時間，讓本來就對中介行業(yè)缺乏信任的市民對中介行業(yè)抱有戒心，此行業(yè)的誠信建設(shè)也遇到了巨大的困難，它帶給我們很多思考，是這個行業(yè)的信用問題呢，還是行業(yè)制度建設(shè)和監(jiān)管不嚴(yán)的原因呢。

　　深圳中天置業(yè)評估有限公司總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑這一起中介行業(yè)惡劣事件，讓正盤算著委托中介進(jìn)行二手房交易的市民感到心里沒底。我愛我家、鏈家地產(chǎn)等二手房中介公司不斷提醒購房人，通過中介公司買賣二手房，一定履行“資金監(jiān)管”程序保護(hù)購房款。

　　所謂資金監(jiān)管，就是把客戶的購房款放入銀行專有賬戶，在一定時期內(nèi)凍結(jié)，直到買賣完成，然后銀行把資金轉(zhuǎn)給賣方，在這個過程中，避免中介挪用客戶資金進(jìn)行高風(fēng)險投資，也有效的避免了中介吃差價的行為。

　　資金監(jiān)管的出臺，目的是根治中介公司挪用資金的弊端，保障買賣雙方的權(quán)益。而作為規(guī)范政策的直接受益對象，業(yè)主和購房者也需要一個學(xué)習(xí)和適應(yīng)的過程。面對 新的合同、新的簽約方式、新的房款結(jié)算方式，業(yè)主和購房者也要重新適應(yīng)新的市場環(huán)境。盡管目前手續(xù)有些復(fù)雜，但希望買賣雙方在資金安全的前提下，盡量采用 資金監(jiān)管的方式。

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，“中天事件”暴露的問題比較直接，即客戶的購房款(包括客戶的銀行貸款)是直接打到中天置業(yè)的賬戶，整個房款完全由該公司掌握，缺乏第三方監(jiān)管。而京城的二手房中介資金監(jiān)管并非強(qiáng)制推行，目前一些不走資金監(jiān)管的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司依舊有保存現(xiàn)金的可能。

　　那些貓膩？

　　人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。

　　通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有： 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。

　　這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題。

　　獨立第三方

　　在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的 “可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招 貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng) 本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等。

　　中天置業(yè)的崩盤給我們最大的啟示就是中介結(jié)構(gòu)在資金監(jiān)管上更需要獨立“第三方”作為擔(dān)保公司。在中天置業(yè)一案中，為什么中天置業(yè)旗下的擔(dān)保公司可以將賣方的巨額資金取走？就是因為這個擔(dān)保公司是中天置業(yè)的一個下屬公司成立的。再加之客戶在 與擔(dān)保公司簽訂協(xié)議時簽訂了全權(quán)委托書。擔(dān)保公司憑借與客戶簽訂的全權(quán)授權(quán)委托書，可以輕易地將房款劃到自己公司的賬戶下。正是緣于這種沒有規(guī)范的操作， 才使中天置業(yè)自己斷送了自己的前途。

　　中天的倒下也許是好事，市場發(fā)展到今天，中介行業(yè)已是戰(zhàn)國林立，競爭很激烈，也許這是一種必須的行業(yè)洗牌和整合，更是對同行他人的警示，加強(qiáng)行業(yè)自律和誠信經(jīng)營的文化和組織建設(shè)。

　　插排：中天置業(yè)的崩盤給我們最大的啟示就是中介結(jié)構(gòu)在資金監(jiān)管上更需要獨立“第三方”作為擔(dān)保公司。