“陽臺紅燈”亮給開發商還是購房者

　　杭州陽臺新規今年1月1日起實施，此前流行的“送面積”受限

　　□本報記者 王燕維

　　“我去年上半年在城北買的房子，帶一個10多平方米的入戶花園，只算一半面積的。今后可能買不到這樣的戶型了。”網友candy近日在論壇上發了一則帖子，語帶“炫耀”地介紹了自家還沒拿到手的新房戶型。

　　她如此炫耀，是因為她家那實際有近20平方米、卻只算一半面積的入戶花園。這樣的好事從今年1月1日起，在杭州樓市還真不太有了。

　　2007年歲末，杭州市規劃局公布了《關于陽臺建筑面積測算的規定》，對陽臺的定義及其在建筑面積上的計算方法作了嚴格限定。而根據該規定，目前杭州樓市十分流行的入戶花園，面積如果超過8平方米，就要按全面積計算。

　　這也就意味著，今年以來作為不少樓盤賣點的大面積入戶花園，將無法再享受只計算一半面積的優惠。以往開發商最喜歡采用的“送面積”賣樓法要受限制了。如此一來，杭州的房價會因此而有所下降嗎？

　　杭州樓市流行“送面積”

　　剛剛過去的2007年，樓市給人印象最深刻的改變莫過于90平方米房源的“重出江湖”。眾多中小戶型在這一年集中亮相，萬科·魅力之城、濱江萬家花城、華元·芳滿庭、美達·九月庭院、昆侖·紅蘋果、銀樹灣、嘉泰·馨庭等樓盤，都有相當部分的房源是90平方米以下的中小戶型房源，總的供應量在1萬套以上。而與之前的戶型很不同的是，“送面積”成為各大樓盤吸引買房者眼球的高招之一。

　　去年11月初開盤、700多套房源被搶購一空的芳滿庭，就是一個典型例子。按照奇偶層數有所不同，一個87平方米的三房兩廳，如果奇數層朝南的次臥室和朝北的書房有免費露臺贈送，則偶數層就在朝南的主臥和朝北的客廳外面錯落設計了兩個贈送露臺。這樣一來，建筑面積不到90平方米的戶型，實際可供使用面積就可能達到110平方米以上。

　　除了露臺，只算一半面積的入戶花園，也是去年上市的不少樓盤的經典設計。開發商送得不手軟，購房者也買得很高興。“80多平方米的房子，實際使用可以達到100多平方米，這種事情當然歡迎。”網上留言最多的就是這句話。

　　大型入戶花園即將“絕版”

　　但從2008年起，樓盤中陽臺設計，開始有了嚴格的面積規范。這意味著今后大型入戶花園即將“絕版”。

　　元旦之前，杭州市規劃局發布了《關于規范陽臺建筑面積計算的規定》，對陽臺作了一個細致、全面的解釋。根據規定，陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結構，與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設施，供使用者進行室外活動和晾曬衣服的建筑空間。陽臺按結構形態可分為凸陽臺、凹陽臺和凸凹復合型陽臺三種基本類型。在眼下的住宅設計中，凸陽臺一般為傳統的曬衣陽臺，凹陽臺一般為新出現的入戶花園，當陽臺由凸凹兩部分構成時，為復合型陽臺。

　　規定特別強調的一點是，陽臺、露臺、空中花園、入戶花園等建筑空間面積不可過大、進深不可過長，否則將視為非陽臺建筑空間，全部計算建筑面積。具體的尺度把握上，凹陽臺（入戶花園）的水平投影面積不大于8平方米、進深（取陽臺結構板外緣至外墻外緣的最大垂直距離）不大于2.4米；凸陽臺和凸凹復合型陽臺的水平投影面積不大于10平方米、進深不大于2.4米。如果超過這些比例，無論是哪種陽臺，都必須按照全部計算建筑面積。

　　除此之外，針對目前越來越多的挑高陽臺，規定也作出了一些限制。上蓋高度小于兩個自然層的挑高陽臺，也需要按規定計算一半建筑面積；不過，上蓋高度達到或超過兩個自然層的挑高陽臺，則不需要計算建筑面積。目前杭州樓盤中出現的挑高陽臺，一般都是高度為兩個自然層的陽臺，依舊是屬于贈送部分面積。除此之外，陽臺上蓋寬度如果不大于0.6米，陽臺也不需要計算建筑面積。但如果一戶的陽臺板相連的兩個相鄰陽臺，需要按一個陽臺計算指標，并相應計算建筑面積。

　　從2008年元旦開始，杭州市范圍內（包括各縣市）尚未取得《建設工程規劃許可證》的建設項目，都要嚴格按照這個規定來計算陽臺面積。

　　新規影響波及所有新盤

　　“去年出臺的‘3萬平方米新政’，對樓市的影響是很直觀的，拿不出預售證就只能推遲開盤。但這個關于陽臺的新規定，影響沒那么快地體現出來，但卻絲毫不比‘3萬平方米新政’的波及面小。”杭州某開發商這樣評價這個新規定。

　　贈送面積，是樓盤銷售中最有效也是最吸引人的設計。根據相關規定，地面以上層高2.2米以下的房屋銷售時不計面積，于是2.2米以下的步入式飄窗、贈送的大面積錯落式露臺、只算一半面積的入戶花園、生活陽臺等等，這些令人眼前一亮的設計元素，都成為了2007年的戶型主流元素，成為增大房子使用功能的變通手段。但是，根據這個新規定，這些原本可以免費贈送、或者是只計算一半面積的設計，都有了嚴格的面積上限和設計要求。

　　這個政策對于杭州樓市的影響有多大？“入戶花園、挑空陽臺，都是現在戶型設計中的基本元素，基本上已經作了方案，但沒拿到施工許可證的樓盤，都需要調整規劃。而新規劃的樓盤，在一稿方案中，就不會再設計那么多的贈送面積。”杭州某開發商表示，新規意味著今后所有新審批的樓盤中，免費贈送部分的面積，都將有一個限定的上額。

　　據了解，事實上，在新規定正式出臺之前的前兩個月，相關部門就已經開始嚴格把關帶陽臺建筑的方案審批，也有不少開發商提前就修改了樓盤方案。去年11月領出第一張施工許可證的天陽·上河，就是其中之一。“入戶花園的面積，調整到了規定許可的‘只計一半面積’的范圍之內。整個外立面都作了一些調整。”天陽房產營銷總監石焱告訴記者。

　　而新的規定，也在購房者中間產生了比較大的影響。“現在房價這么貴，有贈送的面積當然是越多越好啦！”還在物色房子的陳華快人快語，“我打算就在最近幾個月買房子，爭取買一套不受新規定限制的房源。”

　　房價為此下降可能性不大

　　“以前有那么多面積都是可以免費贈送，或者是只計算一半面積的，今后都受限制，價格會不會也降點？”購房者沈小姐在網上發表了這樣的意見。記者把這樣的問題拋給了不少杭州的開發商，但他們都認為：陽臺新規對于房價不會產生什么影響。

　　“樓盤賣什么價格，畢竟還是產品品質、地段、開發商品牌以及供求關系決定的，贈送的面積部分只是附加的東西，起不了決定作用的。”石焱這樣表示。如此觀點也得到了購房者的贊同。“肯定不會沖著那些免費贈送的東西去買一套房子，肯定還是要考察樓盤的品質。”吳小姐說。

　　不過，攻略機構董事長祝軍華認為，卡在新規定之前審批出來的帶大面積入戶花園的樓盤，也許還會有一波漲價的浪潮。“就好像之前的LOFT住宅一樣，只計算一半面積的大型入戶花園，也因為即將‘絕版’，可能會成為賣點，并且勢必有些樓盤會提價。”祝軍華說。

　　他認為，陽臺新規定的出臺，會讓90平方米中小戶型做得更純粹，“之前的戶型出彩，還有這些因素存在。今后這些都被禁止了，那么真正經典的90平方米標準戶型，才有可能出現。”

　　不過另外一名不愿意透露姓名的開發商卻表示，從目前來看，盡量增加免費面積的路子行不通了，但以后肯定還會有其他的設計方案出現。“就陽臺來說，單個陽臺面積要受到一定限制，但一戶多陽臺并沒有受到限制。”陽臺新規定中，對于一戶多陽臺，提到“同一戶的陽臺板相連的兩個相鄰陽臺按一個陽臺計算指標，并相應計算建筑面積”。“也就是說，只要滿足不相鄰的條件，一套房子還是可以擁有多處陽臺的。”（1111801）