高和平

　　關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知聚焦三大熱點

　　 9月27日頒布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》有了補充版，11日下午，央行和銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確界定了以借款人家庭為單位認定房貸次數，同時對于升級置業購房的貸款條件也有所放寬。

　　 記者采訪了相關機構，詳細解讀房貸新政的補充通知。

　　明確以家庭為單位

　　認定房貸次數

　　 新政：明確規定“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數”。

　　 解讀：根據之前頒布的房貸新政，貸款購第二套住房首付款比例不得低于40％，貸款利率不低于同期同檔次基準利率的1.1倍。與之相比，貸款購買第一套住房，最低首付只需20％，同時還可享受基準利率8.5折的優惠，貸款購買第二套住房負擔增加。

　　 對于第二套住房的認定，一直是各方關注的焦點，之前的政策沒有對于第二套房的認定進行詳細規定。據記者了解，各家商業銀行對于第二套住房的認定細則也不統一。工、農、中、建四大銀行以及股份制銀行等等對于第二套住房的認定五花八門，有的銀行是以家庭為單位，有的銀行則是以個人為單位。補充通知對此做出了統一標準，就可以避免不同銀行不同政策的情況。

　　人均面積低于標準

　　執行首套政策

　　 新政：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行。但是這類借款人須還清前期貸款，還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。其他均按第二套房貸執行。

　　 解讀：引入“人均住房面積”的概念，改變了房貸新政對于購買第二套房的“一刀切”的做法，保護了有升級置業需求的消費者，滿足那些自住性的“小房換大房”的需求。

　　 根據北京市統計局公布的數據，2006年北京市人均使用面積為20.06平方米，這就意味著一個三口之家，其家庭住房使用面積如果小于60.18平米，其在再次貸款購房時，只要還請貸款、出具證明，就仍然可以享受到首套自住房貸的優惠政策。

　　

住房公積金貸款次數

　　計算進來

　　 新政：已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

　　 解讀：“前款規定”就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數，和已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平的相關條款。

　　 我愛我家對此表示，已經利用住房公積金貸款之后，如果借款人家庭人均住房面積確實低于當地平均水平，需要再通過商業貸款另行解決住房需求的，在申請第二套住房貸款時仍可按照首套自住房貸款政策執行。而對于已經利用住房公積金貸款的借款人，如經有關部門查證后發現借款人家庭人均住房面積超過當地平均水平，那么借款人再次申請住房商業貸款時，將會按照第二套房貸政策來處理。

　　 對于補充通知的影響，鏈家地產副總經理金育松告訴記者，補充通知影響的消費者主要是已經成家、以個人為單位購房的群體，但這部分消費者在整體消費者中所占比例不大，因此影響不大。

　　 據“鏈家地產”統計資料分析，目前

二手房市場貸款的比例約為55%左右；而在貸款者當中，剔除首次購房的消費者，用貸款購買第二套房的消費者僅占55%的貸款者中的兩成左右，即受到影響的消費者約為11%左右；而在這11%的消費者中，根據補充通知，如果其人均住房面積低于當地水平，那么購買第二套房時仍然可以享受首套住房的優惠政策，那么這部分升級置業的消費者也不受到補充通知的影響。

　　 中介機構我愛我家與偉嘉安捷聯合發布觀點，認為央行此次明確以家庭為單位認定”第二套住房，很可能是跟未來幾年內有可能開征的“物業稅”統一認定標準，使得貨幣手段和財稅手段在“保障自住、抑制投資、打擊投機”方面并軌，避免出現多重標準。

　　政策問答

　　 問：為何再出細則？

　　 答：９月２７日，人民銀行和銀監會聯合發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，從嚴格房地產開發貸款管理、住房消費貸款管理和商業用房貸款管理等方面進一步加強了對商業性房地產信貸的調控，引導個人住房消費與投資行為。通知下發后，社會總體反應是積極的，調控作用正在逐步顯現。

　　 前一段時期，輿論反應和關注較多的是對第二套房或多套房的認定標準。針對通知中有關規定和政策導向的不同理解，為保持政策的嚴肅性、有效性和可操作性，人民銀行、銀監會在反復研究并充分聽取部分商業銀行意見的基礎上，于近日聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，就嚴格住房消費貸款管理的有關問題作出明確規定。

　　 問：緣何以家庭為單位認定借款人房貸次數？

　　 答：補充通知明確，商業銀行應以家庭為單位認定住房貸款的次數。從中國國情出發，以家庭為單位認定比較合理，而且也符合我國夫妻財產共有的法律規定，這樣既與我國家庭現實一致，又有利于嚴格執行通知規定，強化宏觀調控。考慮到“家庭”的成員構成有很大區別，補充通知特別明確，作為認定借款人住房貸款次數標準的“家庭”成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　 問：人均居住面積低于當地平均水平的家庭，為什么再次申請貸款時可以比照首套房貸政策執行？

　　 答：補充通知明確，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。這既可抑制不合理的需求（包括以貸炒房），又可滿足居民改善住房條件的合理需求。同時，又與通知精神相一致，保持了政策的連續性。

　　（新華網）

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