“溫州團”的投資嗅覺可謂敏銳，不動產證券化產品投資廣泛、兌現便利，風險更小，且不受投資金額限制。因此，相比直接買樓，豈不是更方便？

　　文/李光一

　　內地民間投資，“溫州團現象”值得關注。“溫州炒房團”、“溫州炒煤團”等都給投資市場帶來領先效應和財富效應。難怪有人把“溫州團”作為新一輪內地民間投資的導向性指標。

　　有報道稱，在浙江國旅推出的馬來西亞第二家園購房考察團活動中，出現了“溫州炒房團”的身影，這說明投資海外樓市開始進入內地民間投資的視野。據活動主辦者稱，溫州人士對房產投資比較熱衷，目前國內樓市大幅降溫，不少人士把目光轉向海外。馬來西亞政府幾年前就出臺了“馬來西亞第二家園”計劃，通過給予10年有效綠卡，享受英聯邦國家、歐共體國家免簽證等一系列優惠政策，吸引外國人在當地僑居、投資和經商。

　　馬來西亞地廣人稀，除首都吉隆坡

房價稍貴，其他地方的房價遠低于國內大中城市，房價比較穩定，沒有大漲大落。在沙撈越某些地點，每幢房子價格在35萬林吉特(馬來西亞貨幣單位，1林吉特約等于2.24元人民幣)以上，在檳城、馬六甲，每幢房子價格在25萬林吉特以上，在其他州屬，每幢房子價格在15萬林吉特以上。難怪“溫州炒房團”要走向異國他鄉。

　　“溫州團”的投資嗅覺可謂敏銳，不過筆者認為，投資海外房產，倒是不一定非要買樓。投資不動產證券化產品，早已是全球投資房產的成熟做法。特別是投資人地生疏的海外不動產，為規避種種風險和麻煩，更是如此。不動產證券化產品投資廣泛、兌現便利，風險更小，且不受投資金額限制。因此，相比直接買樓，豈不是更方便？

　　據香港投資界統計，2007年第一季度，房地產股票基金表現亮麗，以平均7.94%的凈值增長率居于基金排行榜第四位。房地產基金“錢”景樂觀，已成為多家投資機構和

理財公司的2007資產組合配置必然之選。

　　盡管美國次級房貸問題，已由國內經濟問題轉化成影響全球經濟的國際問題。不過，美國房地產股票基金在第一季度仍然收益尚可。如名列第一季度房地產基金榜首的

摩根士丹利添惠美國房地產基金，該基金在2003、2004和2005年的凈值增長率，分別為34.4%、15.72%及36.79%。目前。基金持股平均市盈率21.67倍，遠低于滬深A股。據高盛證券預估，今、明兩年美國房地產基金的現金流量成長率仍可達8%、7.6%。美國權威財經媒體《華爾街日報》稱，未來五年美國房地產基金平均年均回報可望維持7%至10%。有點麻煩的美國樓市尚且如此，何況持續向好的全球樓市了。

　　香港投資市場中，繼去年陸續推出房地產基金后，今年第一季度又有多只房地產基金開賣。有面向全球的中銀保誠、荷銀房地產基金等，也有專攻亞洲房地產的富達房地產基金，越來越多的投資者，都把房地產基金當作放入自己“雞蛋”的又一“籃子”。目前，國際投資界流行資產配置五分法，即把資產按不同比例，投入股票、債券、房地產證券化產品、商品和貨幣，組成一個左右逢源的投資組合。

　　寫到此，有投資朋友一定會問，既然投資房地產可分散資產配置的風險，為何舍近求遠不在內地買樓呢？這里引進一個評判投資房地產風險的指標——租售比。目前，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售價租金比，一般界定為200：1至300：1。目前，內地不少城市的房屋售價租金比過高，已逼近300：1的國際警戒線。如把買房作為一種長期投資，折算成長期投資的年收益率，約為4%～6%。由于房產還有房價上漲形成的增值收益，4%～6%的租金收益率是比較合理的。如果售價租金比高于300：1，則意味著收益率低于4%。從全球范圍看，租售比在200：1左右的區域和板塊實在太多了。如亞洲地區、歐美非住宅物業、全球頂尖商鋪等等，這些均是房地產基金的投資主體。內地投資人比較熟悉的住宅投資，反而不是房地產基金的主流。

　　可見，“溫州團”的海外炒樓雖有遠見，不過，投資成熟市場的樓市，不一定要買樓，渠道多得很！