[ 記者 吳玥 ]

　　12005：風雨欲來

　　2000元/平方米、3000元/平方米……10000元/平方米，2003年－2004年，短短兩年間，全國大部分城市的房價以幾何級的速度增長，關乎百姓生計之“住”的房子突然變得遙不可及。

　　2005年，政府打響了為房地產市場降溫的第一場戰役。

　　政策：“國八條”穩定房價

　　當年3月底，國務院常務會議討論并通過《國務院2005年工作要點》，會議強調，嚴格控制房地產和城市建設規模，對保持整個經濟發展的良好勢頭具有重要意義。

　　隨后，國務院辦公廳發布了《關于切實穩定住房價格的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》一共有八條意見，也就是后來俗稱的“國八條”。其中明確指出，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加等原因，導致了一些地方住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩定發展，要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲，促進房地產市場健康發展。一是要高度重視穩定住房價格；二是要切實負起穩定住房價格的責任；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

　　八條意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致———那就是穩定房價。

　　土地：增加供應量

　　2005年3月底，國土資源部通報了“2004年度全國土地利用變更調查結果”。數據顯示，2004年全國新增建設用地和建設占用耕地較上年大幅下降。有開發商因此表示，房價大幅上揚，主要是因為土地供應減少造成的。土地供應的收緊自然意味著房屋供應減少，而房屋供應不足，房價當然要漲。

　　盡管有關部門對此反復表示，土地供應并未減少，地價上漲沒拉動房價。但市場人士普遍認為，如果有關主管部門不在土地供應量上放開口子，那么，房價是難以出現回落的。

　　在此背景下，上海市房屋土地資源管理局在原有基礎上增加了配套商品房用地。市場對加大中低檔商品房的供應量，以有效抑制房價繼續上揚這一行為達成了普遍共識。

　　信貸：央行首度加息

　　在關乎房地產開發商經營與銷售的銀行信貸方面，央行也早已開始了不遺余力的打壓。2004年10月，央行就開始了其首度加息，將存貸款利率同時上調27個基點，其中一年期金融機構貸款利率調整為5.58％。這也意味著我國加息周期序幕正式拉開了。

　　2005年3月17日，央行又出臺了以調高房貸利率、提高首付比例為主要內容的房貸新政策，謀求抑制房價猛漲，控制由此可能帶來的金融風險。一是將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則；二是對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由20％提高到30％。

　　市場：漲勢依舊

　　除此之外，央行、財政部、銀監會等相關政府部門均對遏制持續走高的房價做出了“協同作戰”的態勢。面對各個主管部門的輪番表態，市場信心開始出現動搖：有投資者開始尋求變現，也有部分資金實力強大的投資者開始從短炒轉做中長期投資。

　　雖然市場上像2004年底到2005年初那種瘋狂的房價暴漲態勢已經不復存在，但房價在2005年并沒有出現明顯的穩定、回落態勢，全年房價較上年仍上漲達7.6％。市場在減緩漲幅的同時，開始尋找新的方向。

　　22006：大風大浪

　　2006年對于中國房地產業來說，無疑是一個“政策調控年”，亦是中國房地產業歷經大風大浪的一年：在這一年，國家宏觀調控政策頻繁出臺，土地、信貸等房地產行業鏈條上的各個環節都一并收緊。

　　政策：“國六條”定方向

　　2006年5月，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的六項措施（又稱“國六條”），涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。

　　這六項有針對性的措施，包括切實調整住房供應結構；進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長；進一步整頓和規范房地產市場秩序；加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場；完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度等具體內容。

　　業內人士認為，上述六條措施正式拉開了2006年房地產調控的序幕。

　　緊隨其后，國務院辦公廳又轉發了建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》）。被業內人士稱為“十五條”的該《意見》，對“國六條”內容進行了進一步細化，首度提出了“套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”的標準。這一標準也在隨后建設部下發的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》中被進一步細化。

　　同時，“十五條”提出，國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。這讓人嗅到一絲緊張的氣氛。

　　信貸：兩次上調貸款利率

　　在銀根方面，繼2004年底央行首度上調存貸款利率后，2006年4月，央行再度全面上調各檔次貸款利率，其中，一年期貸款基準利率由5.58％提高到5.85％，其他各檔次貸款利率也相應調整。個人房貸利率也包含在此次調整中。5年期以上個人自營性住房貸款的基準利率由6.12％上調至6.39％，而個人能享受到的最優惠的下限利率也由5.508％提高到5.751％。

　　8月，央行又一次果斷出手，同時上調人民幣存貸款基準利率。其中，一年期貸款基準利率由5.85％提高到6.12％，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。同時，進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。商業性個人住房貸款利率的下限，由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。央行在一年時間里，兩次上調貸款利率，其主要目的是抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

　　土地：政策頻出在房地產市場源頭的“土地供應”方面，調控措施也接二連三。

　　2006年8月，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行，明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。新規旨在進一步完善土地使用權出讓制度，嚴格控制劃撥用地和協議出讓土地范圍。

　　隨后，政府在土地管理和調控政策上再度進行重大調整。9月5日，國務院發布《關于加強土地調控有關問題的通知》，對各地和各部委提出了八方面的要求，嚴把土地“閘門”。

　　11月，財政部、國土資源部、中國人民銀行又聯合發布《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》。規定從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高1倍。

　　市場：高位盤整

　　隨著上述宏觀層面政策的施行，以及針對二手房稅收及規范房地產市場外資準入和管理等具體遏制哄抬房價舉措的雙管齊下，2006年房價在2005年尋求新方向的基礎上，開始了高位盤整。其中，廣州、深圳、北京、天津等地的房價還出現了不同程度的較大上漲。國家統計局公布的數據顯示，2006年房價漲幅總體仍然偏高，全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲5.5％，但漲幅比上年回落2.1個百分點。

　　32007：步步緊逼

　　在經歷了2005年和2006年的兩次效果都不甚理想的調控后，有人預測，2007年將是房地產調控的“執行年”，三次房地產調控仍將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進。

　　政策：研究開征物業稅今年的“兩會”上，“研究開征物業稅實施方案”再度被提上議程。

　　物業稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。

　　一旦開征物業稅，最直接的結果是，因開發房產成本的降低，推動房價的下降。因為在目前的房價構成中，稅費及開發商利潤占到60%。如果以物業稅的方式逐年繳納地租和稅費，開發成本必然大幅下降，房價當然也會隨之下降。另外，目前我國房地產保有環節稅負較輕，一旦開征物業稅，那么，在土地增值收益全部流向房產保有者的情況下，勢必增加房產保有者應繳納的稅款，這也加大了投機客的負擔，從而抑制投機行為。

　　市場人士分析，2007年在個別省份試點征收物業稅并非不可能。

　　土地：增值稅清算

　　在土地政策方面，1月份，國稅總局公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求自2月1日起，對房地產項目進行增值稅清算。《通知》的出臺顯示了政府從嚴調控房地產的決心，將壓縮房地產開發企業利潤空間，加大其資金壓力，并對其構成實質性不利影響，可以說是拉開了三次調控的序幕。

　　信貸：再度加息

　　今年的“兩會”上，房價作為百姓關注的頭等大事，成為代表委員們熱議的焦點。“兩會”甫一落幕，加息這只“靴子”就應聲落地。

　　3月17日，“兩會”結束的第二天，央行于意料之外、情理之中宣布，將金融機構人民幣存貸款利率同步上調。這是繼2004年12月央行首度加息后，第四次上調存貸款利率，也是2007年的第一次加息。其中，一年期存款基準利率由2.52％上調至2.79％，一年期貸款基準利率則由6.12％上調至6.39％。

　　可以預計，在加息政策后，一系列新的房地產調控政策將會陸續出臺，勢必對房地產業和證券市場上房地產板塊產生較大的影響。

　　市場：漲幅進一步減緩

　　在開年的當頭兩記棒喝下，市場人士預計，今年房價漲幅將較去年進一步減緩。

　　巧合的是，就在“兩會”閉幕當天，第九屆“上海之春”房產展示交易會在上海展覽中心拉開帷幕。

　　在上海樓市不溫不火的狀態下，這次的房展并沒有像往屆那樣吸引到眾多的滬上開發商前來參展，而以往外地樓盤扎堆到上海“趕集”的情況也沒有出現。

　　調查顯示，參觀本次展會的觀眾中，前來了解市場行情的人數占據近8成，而表示前來選擇購房的僅僅占據10％左右。從大家對本次參展樓盤價格來看，認為價格偏高的有8成；認為優惠幅度不大，價格還可以接受的有12％。

　　同時，市場對于上海樓市近期稍有起色的成交量并不樂觀。75％的受調查者認為樓市成交量會走低；認為成交量會上升的有11％；認為持平的有12％。在第三次調控步步緊逼的情況下，市場觀望氣氛日漸濃厚。

　　業內人士表示，央行提高貸款利率對房地產行業總體影響有限。雖然貸款利率提高，會增加房地產開發公司貸款利息支出，但預計每平方米開發成本增加1％左右，影響較小。此外，會有一部分房地產開發公司因項目盈利不能彌補利息支出的增加而退出市場，進而影響房地產供給，但具有滯后性。

　　在房地產消費方面，總體來看，心理影響大于實際影響。但不排除不少購房者對加息持續性的擔憂，而暫緩購房計劃。

　　鏈接

　　調控下的房地產股投資機遇

　　作為企業盈利風向標，證券市場房地產板塊的走勢一直都反映了市場對房地產行業的前景預期。

　　2006年下半年，在人民幣加速升值的背景下，房地產板塊展開一波強勢上攻。在萬科A、招商地產、中糧地產等一線地產股帶領下，泛海建設、金融街等二線地產股也漲勢凌厲。在短短半年時間內，不少地產股股價翻一番，甚至漲幅達200％。

　　然而2007年1月，對土地增值稅的清算給正在上漲途中的地產板塊當頭一棒。市場普遍認為，土地增值稅的全面清算，對房地產行業無疑是一個巨大利空。土地增值稅率高達30％－60％，其全面清算將對企業的利潤產生很大的影響。更重要的是，從中可充分反映政府從嚴調控房地產的決心。在短期利空以及對未來更多打壓政策的擔憂下，房地產板塊全線下挫。

　　隨后，雖然股指震蕩向上，并屢創新高，但房地產板塊卻再無表現，不少前期強勢的個股如萬科A、泛海建設、招商地產等，更是跌幅達20％－30％。

　　直到2月中旬，泛海建設率先走出反彈行情，招商地產亦強勢反彈，領頭羊萬科A也止跌企穩。正當市場在判斷地產板塊是反彈還是反轉時，泛海建設、招商地產雙雙停牌，隨后刊登定向增發，收購集團優質資產的公告。復盤后，兩只股票亦封至漲停。

　　昨日，在加息消息刺激下，大盤跳空低開，地產板塊作為受影響最大的板塊，亦處于弱勢格局。然而，在利空出盡是利好的刺激下，大盤低開高走，上證指數最高上漲超過百點，地產板塊亦在萬科A的帶領下穩步收復失地。

　　今后一段時期，地產板塊還要接受的考驗包括物業稅等在內的一系列政策。東吳基金管理公司策略研究部副總經理陳憲表示，從土地增值稅清算，到研究開征物業稅，以及持續的加息，一系列政策都鮮明地表明了政府調控房地產的態度與決心。因此，房地產類上市公司面臨重構經營理念的抉擇，否則原本的估值根基將動搖。

　　對于房地產板塊，短線內投資者還是以規避風險為主。但受到

人民幣升值這一長期利好的刺激，對行業龍頭及有大股東優質資產注入的個股可重點關注。一方面，土地增值稅清算等利空政策，將使整個房地產行業面臨重新洗牌，一些抗風險能力較差的企業將可能被淘汰出局，但對未來幾年開發量將保持持續增長的企業（如萬科A）影響很小；另一方面，像泛海建設等有雄厚股東背景的公司，也會因資產注入等突發利好而引發基本面轉好，股價大漲，具備較大的投資價值。