編者按：2007年1月23日，建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上的報告中明確提出“住房是人的一種基本權利”。在2007年春節(jié)前的一次網(wǎng)絡調(diào)查中，許多剛剛參加工作的年輕人表示住房已經(jīng)成了他們新年中最希望解決的問題。在《說文解字》中，“安”注解為“靜也，從女在宀下”。“宀”象征著房子，對于大多數(shù)中國人來說，擁有一套自己的房子、組建屬于自己的家庭，才標志著人生有了根基。正是由于房子在我們心中的特殊意義，安居這個基本的愿望才給我們帶來了無盡的煩惱和思考。

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　　＞＞＞高房價是怎樣漲起來的

　　＞＞＞住房政策左右安居夢

　　今年我能住上合適的房子嗎？

　　文中相關住房政策索引

　　頒布時間

　　政策名稱

　　主要內(nèi)容

　　1998

　　國發(fā)[1998]23號文件《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》

　　明確制定了停止自1949年以來一直實施的福利住房分配制度，提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系。

　　2003

　　國發(fā)[2003]18號文件《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

　　《通知》提出“完善住房供應政策，調(diào)整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。同年6月，國家發(fā)改委、建設部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《關于下達2003-2004年經(jīng)濟適用住房建設投資計劃的通知》。同年9月，國務院辦公廳發(fā)布《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》

　　2005．3．26

　　《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》

　　提出調(diào)整住房供應結構，調(diào)整用地供應結構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，正確引導居民合理消費需求等八條穩(wěn)定房價的具體意見

　　2006．5．17

　　《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》即“國六條”

　　六項措施對住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等問題提出具體要求。

　　2006．5．29

　　《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》即“九部委十五條”

　　明確提出90平米、雙70%的標準和個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住房且套型建筑面積在90平方米以下的購房者仍執(zhí)行首付款20%的規(guī)定。

　　（以上是近幾年對房地產(chǎn)影響較大的政策）

　　從心理上說，“居者有其屋”是自古的社會理想，但我們還應面對現(xiàn)實。

　　經(jīng)歷了2006年的高房價，倡導人們合理進行住房消費，以租代購解決住房問題的聲音再次響起，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣指出：據(jù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)在城市住房產(chǎn)權自有率是82％左右，而美國城市住房產(chǎn)權自有率是68％，英國是56％，歐洲其他國家是30％到50％之間不等。作為發(fā)展中國家，正常情況下大概有30％的人群可以買房，70％都應該是租房群體。然而不可否認的是，在當今許多居民還在為三代、四代擠在一間房里發(fā)愁的同時，已有相當一部分居民通過向銀行貸款為子女、父母購置了新的住房，其中父母為子女購房在當今社會中尤為普遍。令人注意的是，在美國等發(fā)達國家，主要的購房者年齡一般在35歲左右，即參加工作的十年后，但是在中國，許多剛剛參加工作的年輕人就擁有了自己的商品房，首付款往往是由父母墊付的，有的甚至月供也要父母周濟。可見在中國這個有著幾千年農(nóng)耕歷史的國家中，一家一戶擁有穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)的心理慣性是很難在二、三十年的市場經(jīng)濟中被洗滌殆盡的。擁有往往比使用更能是體現(xiàn)自己的價值，這就好比男人面對日益擁堵的城市交通，仍然希望能駕駛自己的私家車出行，女人即使平時沒有多少機會能夠佩戴克拉鉆戒，也并不妨礙擁有它的決心。在清華大學房地產(chǎn)研究所最近的一項調(diào)查中顯示，大約六成的調(diào)查對象為了“獲得真正‘家’的感覺”選擇購房而不是租房。另一個值得關注的心理因素來自那些購買住房用于結婚的人，在上海等部分城市，沒有住房往往成為男青年在求偶中的重要劣勢，而談婚論嫁中的青年男女也往往因為一房難求而延后婚期。同時，大約四分之一的調(diào)查對象涌向售樓處時，還帶有從眾跟風的成分（因為大家都在買，所以自己也要買)。分別有16.2%與10.4%的人購房是為了證明其身份地位或者不丟面子。因此，如果目前北京、上海等大中城市商品房價格持續(xù)上漲，國家貸款利率繼續(xù)上調(diào)的話，“房奴”壓力將隨之增大，在這種情況下，不如改變態(tài)度，選擇符合自己需求的租房方式解決居住問題。同時，國家和政府也應繼續(xù)完善出租房制度和交易規(guī)范，保證承租人在租賃期間沒有后顧之憂。

　　從政策上來看，去年國家所頒布的針對房地產(chǎn)市場的所有政策經(jīng)過市場的磨合，特別是“國六條”和關于國家建設用地審批出讓、房產(chǎn)市場交易秩序、二手房交易、金融稅收等的相關政策在2007年中還將繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定性的調(diào)控效力。

　　從現(xiàn)有政策制度上來說，國家政策文件中對于調(diào)控房價使用的仍是“穩(wěn)定”一詞，從這個詞的選擇上，政策制定者的矛盾心態(tài)可見一斑。一方面，房價上漲帶來的民怨壓力與對房市泡沫的擔心交織，使得控制房價上漲成為當務之急；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)與金融信貸和地方財政休戚相關。中國人民銀行研究局副局長張濤在第七屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上指出，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是依靠銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50％以上的資金是來源于銀行信貸；另有其他數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等城市地方財政70％左右收入來自土地出讓金。如房價下跌過猛，勢必對銀行和地方財政健康造成巨大威脅。因此，政策制定者的目標是希望通過結構調(diào)整，在平衡地方財政、銀行等多方利益的同時，達到“適度”放緩房價漲幅、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。對政府而言，希望達到的房價漲幅理想模式是———房價持續(xù)上漲，但漲幅嚴格控制在某個范圍以內(nèi)。

　　同時，來自政府的聲音也密切留意著房地產(chǎn)市場的趨勢，在2007年初全國建設工作會議上，建設部汪光燾部長指出，在2007年的工作目標是“所有城市（包括縣城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶應保盡保。住房供應結構明顯改善。住房公積金繳交率提高5％，資金安全得到保障。”、“全面落實‘國八條’和‘國六條’，著力改善中低收入家庭住房條件”等。在2007年初“兩會”期間，北京市市委書記劉淇表示，政府要在3年內(nèi)，建立1000萬平方米經(jīng)濟適用房、1000萬平方米限價房，相信對于房地產(chǎn)市場而言，2007年仍將是調(diào)控之年。（繼玄）

　　高房價是怎樣漲起來的

　　在2007年初，中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜結合2006年房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表示，在2007年中，全國商品房價格雖有望趨于平穩(wěn)，但是部分城市仍會出現(xiàn)房價增長過快的現(xiàn)象，特別是一線城市。

　　北京、上海等大城市房地產(chǎn)價格去年在一片漲聲中面對國家不斷出臺的調(diào)控政策依舊堅挺，同時老百姓也時刻關注著不斷上漲的房價，捏緊手里的首付款希望看準時機能以合適的價格買入，針對房地產(chǎn)價格的言論也此起彼伏，從一開始的炒房團導致房價飆升，到后來的外資炒房抬高房價，再到預測房價新拐點，在人們面對“地荒”說法的惶恐不安中，許許多多來自社會不同角度的聲音不斷“忽悠”著房價和人們的購買欲望。直到2007年春節(jié)前，針對2007年房價漲跌的預測仍舊是人們辯論的焦點。

　　那么，在房價上漲背后都隱藏了什么呢？

　　影響房價上漲過快的主要因素有：居住因素（環(huán)境、交通、地段、小區(qū)配套物業(yè)、文化氛圍等）、社會心理因素、經(jīng)濟因素。

　　居住因素

　　不可否認的是在北京、上海等一線城市中心地帶由于經(jīng)濟發(fā)達，設施到位，人們的居住條件普遍比城區(qū)周邊新建住宅區(qū)和中小城市要優(yōu)越得多。雖然每平方米均價往往要貴出10000元以上，但如果考慮到交通、醫(yī)療、教育的附加成本，很多人還是寧可選擇在居住因素齊備的市區(qū)購房。由于這些發(fā)達地段可供建房的位置有限，建筑用地逐漸減少，因此許多位于成熟社區(qū)、附加價值較好的二手房、尾房也開始成為人們爭相購買的對象，房價也隨著周邊房價的上升而上浮，甚至超過新盤房價出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。另外，雖然我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在逐年遞增，但是在城市規(guī)劃中還存在著規(guī)劃不合理的地方，這也加劇了城鄉(xiāng)居住因素的差異。在對老城區(qū)進行城市改造過程中，重復性的挖掘、鋪設也增加了相應地段的土地成本，一些城市由于規(guī)劃問題，建好才幾年的高層建筑就被人為拆除后又在原地重新建設，在增加建筑成本的同時也抬高了房價。

　　社會心理因素

　　影響房價的社會心理因素比較復雜，總體來看，一方面是北京、上海等大中城市由于歷史等原因集中了大量政治、經(jīng)濟、文化資源，國家（包括政府和社會各界）的投資也主要集中在這些一線城市，源源不斷的外來人口和本地動遷居民（獲得拆遷補償款后）為了解決住房問題要么選擇購房要么選擇租房，他們強大的住房需求也刺激著房價一路上漲，直至超出許多人的實際購買能力。另一方面在2006年中，關于“房荒”、“地荒”的言論不絕于耳，從“70/90”這一標準解釋的朝令夕改和反復明確中也能看出對于國家政策的誤讀也無形中加劇了人們對于房價不樂觀的預測，導致許多條件還未成熟的購房者紛紛借助大額銀行貸款加入“房奴”隊伍。

　　經(jīng)濟因素

　　從經(jīng)濟因素上來看，構成房價的基本因素有土地開發(fā)成本（主要是政府的土地出讓金），建筑安裝成本，設備安裝、大小市政配套費用，小區(qū)園林、綠化費用，項目公司管理、銷售成本，開發(fā)商期望利潤。在這六項組成因素中，除去開發(fā)商的利潤，其他五項就是房價的組成成本。就一個地區(qū)而言，正常良性發(fā)展的地產(chǎn)市場是隨著區(qū)域經(jīng)濟上升發(fā)展的節(jié)奏，供需相長、穩(wěn)中有升的。就北京而言，人口、GDP、收入水平在快速增長；城市建設在快速發(fā)展；由此帶來的對各種生產(chǎn)資料的需求的增長也必然帶動商品房成本的增加。若干年前北京城區(qū)6000元就可以購買一套四合院，但如今這個價格在四環(huán)內(nèi)可能連一平方米的房都買不到，隨著經(jīng)濟發(fā)展這種上漲也必將持續(xù)下去。根據(jù)2006年國家對于建設用土地的審批轉(zhuǎn)讓政策，社科院在《2006房地產(chǎn)藍皮書》中對未來住宅市場做出預測：由于土地開發(fā)成本的加大，土地一級市場全面實行了招拍掛的出讓形式，土地價格也將會保持增勢，未來住宅土地市場的供給將繼續(xù)保持小幅增長的趨勢。根據(jù)現(xiàn)有政策，從長期來看，只要保證良性的市場競爭，認真落實國務院下發(fā)的《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，實現(xiàn)“收支兩條線”、杜絕壟斷，這種增長還是正常的。（檻吉）

　　住房政策左右安居夢

　　過去的2006年被許多人稱作房地產(chǎn)調(diào)控的一年，也被許多人叫做房價上升的一年，在目前看來，這兩種說法都十分客觀。

　　在過去一年中，北京、上海等一線城市中人們談論最多的或許是如何才能買到稱心合意的房子。很多時候，當人們揣著房款來到房地產(chǎn)市場挑選時，不是畏懼于動輒上萬的房價被迫放棄市區(qū)較好地段的商品房，就是在拉關系走后門徹夜排隊后拿不到經(jīng)濟適用房，當好不容易看好一套地段價位都比較合適的房子時卻又在稍縱即逝的機會前和它失之交臂。在這樣的徘徊等待中，房價一路飆升，2006年三季度，全國房價同比漲幅較高的主要城市中北京為10.9％位居第二，2006年四季度北京漲幅位居首位為10.5％，2006年12月北京普通住宅銷售均價為10323元／平方米，比同年1月的7460元／平方米均價整整漲了34％。許多人紛紛大聲地叱問：“房地產(chǎn)市場怎么了？為什么我買不起房？”

　　人們還記得在建國后至1979年的30年中，我國實行的是計劃經(jīng)濟下的住房配給制，伴隨著改革開放，到了1998年，為了保證GDP的持續(xù)增長，拉動內(nèi)需，政府宣布“必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策”。為了保證人民買得起房，在當時國發(fā)[1998]23號文件中明確表示當房價與家庭年收入比到達4∶1以上，可以對住房低水平的職工給予補貼，同時還提出廉租房、經(jīng)濟適用房、商品房的不同安居方式。這是國家對住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導意見，也是老百姓解決住房問題的“尚方寶劍”。但是在近幾年這個精神卻在市場中被人為扭曲了，在2006年建設部《全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設和實施情況的通報》中顯示去年全國仍有71個城市沒有落實廉租房制度，經(jīng)濟適用房也成了某些利益群體獲取暴利的工具，不再經(jīng)濟且奇貨可居，曾經(jīng)北京天通苑一個經(jīng)濟適用房號被炒出十幾萬高價的新聞再明白不過地告訴人們購買商品房已經(jīng)成了中低收入家庭無奈的選擇。

　　然而，當普通購房者不得不紛紛把目光聚攏到商品房上時，才發(fā)現(xiàn)這條路也并不好走。

　　2004至2006年，北京、上海等一線房地產(chǎn)市場中商品房價格漲幅逐漸失控，在過去的三年中，國家面對上漲過快的商品房價格先后出臺了“國八條”、“國六條”和“九部委十五條”等一系列政策抑制飆升的房價，但僅從北京2007年春節(jié)前各家媒體反映的情況來看，政策調(diào)控對于北京、上海、深圳等大城市商品房價格并沒有起到顯著的抑制作用。相反，以近三年北京商品房市場為例，商品住宅的簽約價格總體上還保持著平穩(wěn)上升的趨勢。除了2004 年三季度和2005 年三季度簽約均價與上季度相比有小幅下降之外，其他季度的簽約價格與上季度相比都保持了較高的增長率。（唐一）

　　① 國土資源部：負責土地資源，礦產(chǎn)資源，海洋資源等自然資源的規(guī)劃、管理、保護與合理利用。 ② 售樓處沙盤和充滿希望的購房者。 ③ 某地一家建材市場的名字寄托了老百姓的安居理想。 ④ 在二手房租售中心門外觀看房源信息的老人。 ⑤ 某地中國建設銀行營業(yè)網(wǎng)點進行個人貸款咨詢、宣傳活動。 ⑥ 拿著本地樓盤地圖站在售樓處內(nèi)的購房者。圖片作者：楊 捷