|
編者按“房貸”是大多數(shù)家庭理財(cái)?shù)闹匦模ǔＵ家话慵彝ブС霰壤娜种弧⑸踔炼种灰陨希屹J款期間長(zhǎng)，期間通常長(zhǎng)達(dá)二三十年，因此除了選擇適合自己的房貸產(chǎn)品之外，還要挑選一個(gè)值得信賴的銀行。
＞＞＞ 貸款銀行，我可以自己選嗎
＞＞＞ 怎樣挑選貸款銀行
＞＞＞ 中國(guó)建設(shè)銀行2006年“優(yōu)質(zhì)樓盤放心房”樓盤名單
貸款銀行，我可以自己選嗎
■陳 化
案例
經(jīng)過幾個(gè)月的看樓，陳女士準(zhǔn)備在城東購(gòu)買一套3居的房子，并且已經(jīng)交了定金，準(zhǔn)備簽合同了。不過這幾天看了報(bào)紙的報(bào)道之后便關(guān)注起按揭銀行來(lái)。
她經(jīng)過反復(fù)比較，選定了一家銀行做按揭。但樓盤銷售人員告訴她，只能到××銀行辦按揭。開發(fā)商指定的這家銀行辦理業(yè)務(wù)并不方便，陳女士希望能自由選擇貸款銀行。
但是工作人員明確告訴她，該樓盤的開發(fā)商沒有與其他銀行“簽訂協(xié)議”，因此，選擇其他銀行按揭是不可能的。
這讓陳女士百思不得其解：“我掏錢買房，為啥不能自主選擇按揭銀行，反而必須由開發(fā)商說(shuō)了算？”
本來(lái)只要把房子拿去做抵押，選擇哪家銀行做按揭應(yīng)該是消費(fèi)者自己的事，但是為什么消費(fèi)者只能在開發(fā)商圈定的銀行中選擇呢？
“在地產(chǎn)界，樓盤指定按揭銀行是普遍現(xiàn)象。”一位銀行房貸工作人員直言不諱地表示。
“目前大部分新開發(fā)樓盤都是提前預(yù)售，銀行從提供購(gòu)樓按揭到消費(fèi)者能夠拿到房產(chǎn)證一般需要1年或者更長(zhǎng)時(shí)間。在拿到房產(chǎn)證前，消費(fèi)者如果斷供，銀行便要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行要求開發(fā)商與其簽訂協(xié)議提供連帶擔(dān)保。”協(xié)議規(guī)定，如果業(yè)主在拿到房產(chǎn)證之前斷供的話，開發(fā)商必須回購(gòu)房子。這個(gè)協(xié)議可以說(shuō)是銀行與開發(fā)商之間合作的基礎(chǔ)，也是售樓部工作人員所說(shuō)的“協(xié)議”。
“由于目前銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中所占比例較高，開發(fā)商與銀行之間關(guān)系緊密，因此‘按揭銀行’的指定與開發(fā)商和某銀行之間的關(guān)系緊密相關(guān)。特別有些開發(fā)商的自有開發(fā)資金不足，對(duì)于銀行的依賴性較強(qiáng)，因此，該開發(fā)商的開發(fā)貸款以及其他相應(yīng)的商業(yè)貸款如果由某一家銀行提供，那么開發(fā)商也會(huì)‘投桃報(bào)李’，把自己開發(fā)的樓盤按揭指定給該銀行做。”
但是如果開發(fā)商資金雄厚，對(duì)于銀行資金的依賴性不高的話，該樓盤則會(huì)有多幾家銀行來(lái)供買房人選擇，根據(jù)銀行所提供的服務(wù)質(zhì)量來(lái)“優(yōu)勝劣汰”。
“其實(shí)現(xiàn)在銀行間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈了。一個(gè)樓盤，最多的時(shí)候有4家國(guó)有銀行、8家股份制銀行虎視眈眈地盯著買房人。”一位銀行信貸員對(duì)記者說(shuō)，“有的信貸員已經(jīng)開始想辦法與售樓小姐和售樓先生搞好關(guān)系了，有些小銀行的信貸員甚至?xí)o售樓人員好處。你說(shuō)銀行間的房貸競(jìng)爭(zhēng)激烈不激烈？”
銀行間個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的這種競(jìng)爭(zhēng)，意味著房貸將由傳統(tǒng)意義上的賣方市場(chǎng)逐漸向買方市場(chǎng)過渡。這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是件好事，銀行將提供更多圍繞房貸的增值服務(wù)。今后辦理房貸的購(gòu)房人將有更多的自主權(quán)，可以根據(jù)個(gè)人的需要選擇適合的銀行辦理房貸。
怎樣挑選貸款銀行
■陳 化
挑到一間好的貸款銀行，就像是交了一個(gè)可以信賴的好朋友一樣，不但可以幫自己解決問題，還能提供各項(xiàng)服務(wù)；然而，如果忽略了銀行品牌與服務(wù)的價(jià)值，僅以些微的利率或手續(xù)費(fèi)做為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)受了一肚子的氣，服務(wù)和效率還被打折，實(shí)在劃不來(lái)。而且如果一旦發(fā)生您需要某一后續(xù)服務(wù)而所選銀行卻不能提供的情況，那到時(shí)若要辦理跨行轉(zhuǎn)按揭可是非常麻煩的。
因此，除了選擇適合自己需要的房貸產(chǎn)品之外，還要考慮該銀行是否能提供優(yōu)質(zhì)且有效率的服務(wù)，并從愉快的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)中增加對(duì)它的信任感，才能安心的把家庭理財(cái)?shù)闹匦姆旁谠撱y行。
以下幾個(gè)方面，提醒您在挑選銀行時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)，希望能幫您挑選到最適合您的銀行。
貸款成本的綜合計(jì)算
由于物價(jià)膨脹的關(guān)系，使消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)所得受到影響，為了減少每月支出的費(fèi)用，通常消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)還是習(xí)慣貨比三家，一定要挑到最便宜的才購(gòu)買。然而，面對(duì)銀行間的利率競(jìng)爭(zhēng)，您又該如何挑選貸款銀行？
利率
固定或浮動(dòng)利率也是選擇房貸時(shí)的參考。關(guān)于固定利率，本報(bào)在1863期上有過專門的分析，就不詳細(xì)敘述了。當(dāng)預(yù)期市場(chǎng)利率上揚(yáng)時(shí)，固定利率房貸是不錯(cuò)的選擇，但是有時(shí)市場(chǎng)預(yù)期利率上升的幅度和實(shí)際利率變化并不相同，或是發(fā)生的時(shí)間延遲許久，這對(duì)固定利率房貸來(lái)說(shuō)都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
浮動(dòng)利率有隨市場(chǎng)利率浮動(dòng)變化的特性，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)比較公平，若市場(chǎng)利率在短期不至于揚(yáng)升過快或過大，對(duì)消費(fèi)者的成本影響相對(duì)較小。浮動(dòng)利率對(duì)于沒有很好的投資經(jīng)驗(yàn)、投資意識(shí)和時(shí)間、能力的客戶，選擇這種方式比較好。
無(wú)論是固定利率還是浮動(dòng)利率，購(gòu)房者都應(yīng)該根據(jù)自己的情況加以權(quán)衡。選擇不同的銀行和不同的貸款產(chǎn)品，會(huì)影響到您未來(lái)的貸后經(jīng)濟(jì)狀況。
銀行的附加費(fèi)用
貸款的成本除了每個(gè)月要繳的本金和利息之外，手續(xù)費(fèi)和其它雜項(xiàng)費(fèi)用也是考慮的因素。辦理一手樓按揭一般需要支付房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用、抵押登記費(fèi)用、合同印花稅等等，部分銀行考慮將按揭手續(xù)委托律師機(jī)構(gòu)辦理，可能還需要合同公證費(fèi)用、律師費(fèi)等等。向銀行貸20萬(wàn)元左右的款，各項(xiàng)費(fèi)用加起來(lái)幾乎達(dá)到8000元至10000元，這也是一筆數(shù)目不小的成本支出。因此，消費(fèi)者在詢問利率的同時(shí)，還應(yīng)該詳細(xì)了解附加費(fèi)用，才能清楚分析貸款成本。
違約金
有些銀行會(huì)針對(duì)提前還貸的顧客收取違約金，主要目的是為了避免顧客于短期內(nèi)轉(zhuǎn)貸，造成銀行人力成本的負(fù)擔(dān)。通常違約金收取的期間從一至五年不等，收取的金額為貸款本金的一定比例，或是每月應(yīng)繳利息的倍數(shù)。
一般來(lái)說(shuō)，房貸在一兩年內(nèi)完全清償?shù)臋C(jī)率并不高，違約金的限制較無(wú)影響。但需注意的是，有些銀行對(duì)顧客的部分還款也會(huì)收取違約金，這對(duì)于想要以部分還款來(lái)節(jié)省利息的顧客來(lái)說(shuō)影響較大，因此在比較銀行時(shí)，一定要問清楚違約金的限制，才不會(huì)吃悶虧。
選擇能提供多樣化產(chǎn)品的銀行
由于人生各階段的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)濟(jì)壓力不同，所適合的產(chǎn)品也不同；加上金融產(chǎn)品的推陳出新，使得房貸產(chǎn)品也變得多樣化。
不同的產(chǎn)品具備不同的功能與特性，消費(fèi)者可以在申請(qǐng)貸款時(shí)，請(qǐng)銀行的專業(yè)人員詳細(xì)介紹各種產(chǎn)品，然后挑選出符合自己需要的產(chǎn)品，就像在百貨公司挑選適合自己的衣服一樣，但前提是銀行必須提供多樣化的選擇。
銀行提供越多具比較性的產(chǎn)品，客戶就可以根據(jù)自己的實(shí)際需要仔細(xì)進(jìn)行選擇。這種選擇同時(shí)也有助于商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，它可以使個(gè)貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加人性化，更加多元化，有助于銀行建立自己的按揭業(yè)務(wù)品牌。
附加值服務(wù)有多少
目前國(guó)內(nèi)銀行個(gè)貸產(chǎn)品之間差別并不是很大，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)主要還是在流程和服務(wù)上。而銀行的流程和服務(wù)，對(duì)于普通貸款者來(lái)說(shuō)，有的時(shí)候則表現(xiàn)在一些細(xì)節(jié)方面。
比如目前有些銀行有專門大堂經(jīng)理，負(fù)責(zé)實(shí)時(shí)處理顧客的疑問，或引導(dǎo)顧客到柜臺(tái)處理問題；如果顧客待的時(shí)間比較久，還體貼的奉上一杯熱茶，這些細(xì)節(jié)都會(huì)反應(yīng)在未來(lái)與銀行間的關(guān)系，銀行是在與顧客交朋友還是只想要賺錢，消費(fèi)者必須要睜大眼睛。若是銀行把顧客的問題當(dāng)做是自己的問題，設(shè)身處地為顧客著想，再以專業(yè)的態(tài)度解決問題，必定能獲得顧客的尊重和信賴。
建行上海市分行推出的“公積金+商業(yè)貸款”組合貸款一條龍服務(wù)，就是購(gòu)房人在出具完備資料后，一切就都交給建設(shè)銀行辦理。這就吸引了好多購(gòu)房者，他們將完全可以貸款30萬(wàn)元的純公積金貸款，改成“29萬(wàn)元的公積金+1萬(wàn)元商業(yè)貸款”的組合貸款，將一切交給銀行，不用自己再到管理中心和銀行跑兩套手續(xù)，且手續(xù)費(fèi)用和其他貸款是一樣的。
售后服務(wù)別忽略
很多借款人不太關(guān)心或注意銀行的售后服務(wù)或條款，這往往給借款人以后的資金安排、家庭理財(cái)或資產(chǎn)處置帶來(lái)很大的不便。
辦理房貸的售后服務(wù)可以說(shuō)長(zhǎng)達(dá)20年甚至30年，這么長(zhǎng)的期間若有資金需求，都必須由貸款銀行來(lái)協(xié)助處理，因此銀行人員的積極度與服務(wù)熱忱就顯得非常重要了，如果選擇一家信譽(yù)好的銀行，等于是為自己買了一個(gè)20年專業(yè)而優(yōu)質(zhì)的保障。
現(xiàn)在提前還貸的人越來(lái)越多，也越發(fā)覺得困惑，這主要是與各家銀行對(duì)提前還貸的規(guī)定千差萬(wàn)別有關(guān)。這種差別具體體現(xiàn)在提前還貸是否有違約金、應(yīng)該提前多久申請(qǐng)、采用什么方式申請(qǐng)、可以提前還貸幾次、每次可還多少等方面。
還有就是在客戶還款記錄良好的前提下，是否提供二次抵押授信給客戶，讓客戶有一筆隨時(shí)可以動(dòng)用的資金；需要出售住房時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)按揭貸款是否有限制；償還貸款出現(xiàn)困難時(shí)，是否可以提供同名轉(zhuǎn)按揭服務(wù)等。
如果沒有上述服務(wù)，一方面，借款人不能根據(jù)自己的理財(cái)計(jì)劃來(lái)安排借款的變更；另一方面，借款人也不能方便地處置自己的房產(chǎn)，給自己以后的生活都帶來(lái)不少的麻煩。
品牌銀行要首選
就像買電腦都選品牌電腦一樣，購(gòu)買銀行產(chǎn)品和銀行服務(wù)也要把品牌銀行放在首選。
什么是品牌？品牌就是承諾，是體驗(yàn)，是認(rèn)知。對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，品牌銀行，就意味著這家銀行長(zhǎng)年以來(lái)在業(yè)界的好口碑、金融產(chǎn)品的多樣化和專業(yè)高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
銀行的產(chǎn)品是無(wú)形的，認(rèn)知產(chǎn)品只能通過去嘗試，在需求與提供服務(wù)的過程中去感知。銀行服務(wù)的日益競(jìng)爭(zhēng)，給市場(chǎng)帶來(lái)了新鮮，給您帶來(lái)了享受銀行服務(wù)的機(jī)會(huì)。您千萬(wàn)別放棄自己選擇和評(píng)判的權(quán)力，我們真誠(chéng)地邀請(qǐng)您與正在成長(zhǎng)中的中國(guó)銀行業(yè)一起努力。
中國(guó)建設(shè)銀行2006年“優(yōu)質(zhì)樓盤放心房”樓盤名單
序號(hào)
樓盤所在區(qū)域
樓盤名稱
開發(fā)企業(yè)名稱
154
廣西
海茵國(guó)際花城
南寧市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司
155
富寧新興苑
南寧市房產(chǎn)業(yè)開發(fā)總公司
156
康橋半島
桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司
157
翡翠園
中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司
158
兆安俊園
柳州兆安地產(chǎn)置業(yè)有限公司
159
海南
耀江花園
海南海德實(shí)業(yè)股份有限公司
160
臨春·山水國(guó)際一期
三亞（首都機(jī)場(chǎng)）投資發(fā)展有限公司
161
綠色佳園天上人間
海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
162
南方明珠
海南榮德實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司
163
海口新世界花園度假村
海口新世界康居發(fā)展有限公司
164
四川
翡翠城
華潤(rùn)置地（成都）有限公司
165
中華名園一期
成都武海置業(yè)有限公司
166
雍錦灣
四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份公司
167
藍(lán)水灣
中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司
168
萬(wàn)科·雙水岸
成都萬(wàn)科房地產(chǎn)房地開發(fā)公司
169
重慶
龍湖觀山水
重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司
170
華宇·西城麗景
重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司
171
東和春天
重慶東和實(shí)業(yè)有限公司
172
中央美地
重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
173
貴州
博南新區(qū)
凱里市東升房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
174
金獅小區(qū)百花組團(tuán)
貴州省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)發(fā)展中心
175
圣泉流云花園
貴州集成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
176
興隆城市花園
貴陽(yáng)鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
177
山水黔城
貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
178
云南
荷塘月色
昆明滇滬科教合作發(fā)展有限公司
179
新亞洲·體育城
昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司
180
西藏
宏盛小區(qū)電梯公寓
宏盛房地產(chǎn)開發(fā)公司
181
金藏林卡
西藏時(shí)代置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司
182
仙足島生態(tài)適用住宅小區(qū)
拉薩市房地產(chǎn)開發(fā)公司
183
陜西
楓韻藍(lán)灣
西安萬(wàn)城商物業(yè)發(fā)展有限公司
184
雙維-花溪灣
西安雙維實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司
185
珠江新城
西安珠江投資有限公司
186
紫薇-馨苑
西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
187
紫薇-臻品
西安龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
188
甘肅
鴻運(yùn)潤(rùn)園
甘肅天鴻金運(yùn)置業(yè)有限公司
189
中廣·金色家園
蘭州天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
190
天一時(shí)代城
武威市天一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
191
定西市友誼廣場(chǎng)
甘肅興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
192
九州城小區(qū)
甘肅創(chuàng)成實(shí)業(yè)集團(tuán)
193
青海
鳳凰城
青海匯通房地產(chǎn)開發(fā)公司
194
嘉榮華·陽(yáng)光新城
青海鼎泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
195
世通名城
青海世通房地產(chǎn)開發(fā)公司
196
都市綠洲
青海省中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
197
寧夏
長(zhǎng)城花園
寧夏長(zhǎng)城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
198
新疆
城市花園三期“雅居苑”
伊犁仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
199
新洲城市花園小區(qū)
新疆金成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
200
“晨光·佳苑”一期
新疆新能房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
| 
