理財周報記者 鄒婷/文

　　現如今市場，賣得最火的理財產品，整體預計年化收益率最高的應該就是房地產類理財產品。但你知道這些資金是由哪個房地產商運作嗎，又用于哪個地產項目中呢？

　　當國家政策調控，收緊房產市場的貸款額度，房地產商的資金怎么變了法子借銀行之手在從民間融資？風險又如何定義？就由零售銀行實驗室來解密。

　　考慮借款人長期還款能力，光大借款人保利還款能力差

　　根據零售銀行實驗室統計，從今年初始，現發行并在運行的房地產類理財產品達到60款，主要的發行主體是光大銀行，其次是中信銀行。該60款理財產品預計年化收益在4%至6%之間，預計年化收益最高的房地產信貸產品是興業銀行為私人銀行客戶發行的2010年第六期萬利寶，708天的運行時間，預計年化收益高達9%。

　　作為投資者，面對如此高收益的理財產品，會有多少人因心動而購買。理財周報記者從市場調查到，各銀行——發行銷售的房地產理財產品，受大量投資客追捧，一上市便銷售告罄。

　　但作為購買該類產品的投資者，你知道你的錢借給哪個房地產商了嗎？運作到哪個房地產的項目了嗎？理財周報記者從該60款產品的說明書中發現，有絕大部的產品并沒有提供預計募集資金量及該筆款項使用項目。對于這類產品信息不透明化，投資去向清晰，理財周報從多角度考量此類產品的風險。

　　零售銀行實驗室從該60款產品中尋找可以進行財務量化的房地產開發商，保利地產、首開股份及金融街。考慮房地產理財產品的運作時間長達2至3年，實驗室根據該三家公司公布的今年一季度的數據演變三個評價指標(具體表單見E8-E9)，評價房地產公司所做的理財產品的風險程度。

　　三個評價指標分別是變現能力、賬面資金充裕系數及長期還款壓力系數。我們根據具體指標數可以看到首開股份變現能力強于另兩家公司，其次是金融街，最差是保利地產。

　　對于賬面資金情況首開股份資金最充裕，其次是金融街，最差是保利地產。首開賬面的充裕度是保利地產的3倍多，這與保利近期瘋狂拿地有相當大的關系(今年保利拿地情況見E8-E9)。最關鍵的指標則是長期還款壓力系數，保利地產長期還款是最有壓力的，最輕松的是金融街，其中保利地產的長期還款壓力是金融街的4倍。

　　此60款產品中光大銀行發行的兩款產品借款方都是保利地產，分別是陽光理財“T計劃”2010年第七期產品2和陽光理財“T計劃”2010年第九期產品4，運行時間都是長達700天以上。

　　銀行內部控制地產商風險，監管部門提醒風險存在

　　目前CPI不斷上漲，居民儲蓄利率較低的時期，再加上股市表現不佳的情況下，房地產類理財產品必定成為投資市場的香餑餑。現在國家對房地產政策的變幻莫測，無法在收益上對未來做判斷，各銀行也會加強對此類產品的風險控制。記者了解到某股份制銀行在選擇合作企業時是有一個標準的，一個是要看這家公司本身的資質，必須達到我們的標準，另一個是要考察開發的項目，比如開發項目在核心區域或核心城市。

　　除了解項目的位置外，銀行也會派專員去現場勘察項目進展情況，保證項目的順利進行，在結束產品時達到預計年化收益。記者從興業銀行了解到，發行的2010年第六期萬利寶產品，每兩個月有專員去實地考察，這樣才能屏蔽該產品的風險。

　　理財周報記者也從多方了解到，銀監會并不鼓勵銀行發行這類理財產品，并有專家提醒，目前整個房地產市場非常不穩定，國家相關部門對地產資金鏈的監管越來越嚴格，房地產信托和相關信貸類產品也將面臨更多不確定性，因此投資者不應只看到收益，還要根據自己的實際情況對投資做一些調整，比如分散投資。