二套房首付、稅收祭出“寬松組合拳”  房貸利率下行空間有限

　　導讀

　　對于房貸新政提及的“利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，一家銀行個金部負責人認為，目前銀行貸存比高企，銀行資金仍舊偏緊，而且面臨凈利潤增速放緩的困境，實際利率下行空間有限。

　　本報記者 柳燈 周瀟梟 北京報道

　　有關房地產的放松政策，在3月30日房地產股票的大漲中正式“落地”，寬松程度超出市場預期。

　　當日人民銀行[微博]、住房城鄉建設部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(下稱“《房貸通知》”)，二套房最低首付比例由七成下降至四成。

　　同時，財政部下發《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅［2015］39號)(下稱“《營業稅通知》”)， 個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，全額征收營業稅，此前規定為5年。

　　對于房貸新政提及的“利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，某國有大行個金部人士告訴21世紀經濟報道記者，目前該行依據客戶資質不同實行差別房貸利率，針對新政，原則上利率變化仍會與客戶資質相關，會有所松動。

　　他認為，國有大行是市場風向標，如果大行降低利率，其他銀行很可能會更低，“所以，我們不會輕易放開，尤其現在實體經濟并不‘熱’的情況下，利率下行會有限”。

　　新政的兩種解讀

　　3月30日午后，A股房地產板塊全線大漲。市場傳言，央行[微博]緊急通知媒體下午三點召開新聞發布會，可能與放松房地產政策相關。雖然一度傳出央行否認的消息，但很快傳言就被證實。

　　前述《房貸通知》最核心的政策有兩條，第一，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　第二，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　對于此番二套房首付比例調整的背景，民生證券研究院執行院長管清友[微博]指出，2014年“9·30房貸新政”和“11·22降息”之后，房貸的“價”即房貸利率雖然開始下降，但“量”依然偏緊。全國整體銷量仍未企穩，一方面通過上下游產業鏈加大經濟下行壓力，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。

　　對于此次政策調整，中原地產首席分析師張大偉認為，“特別是首付比例降低到40%，公積金政策也調整為最低首付比例20%、二套房為30%，雖然有一定約束條件，但這種力度的松綁，將對市場帶來巨大影響。”

　　他認為新政可以增加直接有效購買需求，整體市場成交量將在4月快速上漲。他還預計一二線城市二季度市場，將出現成交量較大幅度的的季度環比上漲，這或許將成為2014年來的成交高峰。

　　不過，市場上也有另一種解讀。

　　民生證券管清友認為，政策對房地產市場的影響，短期壓力緩解，長期壓力不減。本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果。“房地產的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，不要去接下落的刀。”

　　銀行利率下降空間恐有限

　　為何市場如此關注二套房貸款政策？

　　張大偉解釋，因為二套房貸款政策曾是2013年樓市收緊的標志政策，而今首付降至四成意味著政策方向的全面調整。信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，他認為各地方政府將出臺更積極的松綁政策。

　　但記者調查發現，此次新政后，銀行的房貸政策或許并不樂觀。

　　某國有大行個金部人士介紹，房貸有額度控制，但一般用不完，由于房貸賺錢效應較低，在惜貸背景下一般會被銀行壓縮額度。此次政策調整，整體政策利好二手房市場開拓，二手房貸款會増加。

　　另一家銀行個金部負責人則表示，首套房、二套房的房貸政策會放松，應該不會再像之前“卡”得那么嚴。銀行年初會設定一個總的房貸額度，也會根據情況變化。

　　此外對于房貸利率水平，銀行人士并不樂觀。

　　上述銀行個金部負責人也表示，目前銀行貸存比高企，銀行資金仍舊偏緊，而且面臨凈利潤增速放緩的困境，實際利率下行空間有限。

　　營業稅螺旋：2年免稅時代

　　房地產稅收政策和金融政策同時調整，這是十幾年來房地產政策調控的首次。兩項政策同發，釋放了強烈的信號——調控政策開始轉向。

　　3月30日，財政部和國家稅務總局[微博]下發通知，調整了個人住房轉讓營業稅的政策：原來需滿5年的普通住房免營業稅的政策，調整為只需滿2年。

　　部分買房者的稅收負擔將降低。上海市張先生告訴21世紀經濟報道記者，去年他購買了一套四年半的二手房，報價400萬，由于未滿5年，需繳納5%的營業稅達20萬元。

　　稅收的減免作用很直接。深圳一位房產中介說，二手房交易涉及到營業稅、個稅、契稅等，都需要在房屋過戶時繳納，類似“首付款”無法貸款，對購房者決策影響很大。

　　從5年到2年，這個轉變不小。多位財稅分析人士對21世紀經濟報道表示，不動產不同于其他物品的投資，投資周期較長，持有2年就能免稅轉手，投資需求可能會放大。

　　據記者查閱往年調控政策，個人二手房交易繳納的營業稅是變動最頻繁的稅收政策——隨著房地產行情的亢奮和低迷，這項政策在滿5年和滿2年免稅間進行切換。

　　2005年，國務院發文要求加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度，個人住房銷售時繳納營業稅首次出臺，2005年免稅的標準是普通住房滿2年。2006年提高到需滿5年。但到了2008年，這項政策又調整到2年。2009年，又恢復到5年。

　　2011年，營業稅政策進行了微調。2009年不足5年的普通住房“差額繳納營業稅”的政策，變成2011年的“全額繳納營業稅”。

　　一位東部省份地稅局負責人對記者表示，個人住房交易中有很多免稅的政策，個人二手房交易產生的所有稅收加總，在地方稅收收入占比微乎其微。土地增值稅、企業所得稅、營業稅、契稅等才是大頭。

　　至于免稅政策對房價的影響，社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道表示，房價主要由供需決定，稅收只是起到一定調節作用。而且這項政策，并不像開征房地產稅作用那么大。

　　對個人住房征收房產稅，一直是懸在炒房人頭上的一柄利劍。目前房地產稅立法交由全國人大起草，屬于未來稅制改革的重點之一；但因開征還存在不少疑問待解，未來落地時間尚不可期。