樓市“組合拳”：支持改善性住房需求

　　二套房首付最低40%，營業稅免征期限放寬至2年

　　李德尚玉 吳斯丹

　　昨日，樓市重磅“組合拳”出臺。

　　當天下午，央行、住建部、銀監會三部委聯合發文下調二套房個貸首付比例。此后不久，財政部聯合國[微博]稅總局發文，放寬個人住房轉讓營業稅免征期限。

　　就在本月的全國兩會上，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　業內人士向《第一財經日報》記者表示，此次房貸政策調整是近年來力度較大的一次，也是“新常態”下的政策回歸。前期，提高個人住房貸款首付比例，是為抑制市場過熱。目前，我國房地產市場已從供不應求向供求相對平衡轉變，進入減速換擋的新階段，住房供求關系有所改變，二套房貸政策出現了一定的調整空間。

　　另有分析人士指出，繼3月27日國土資源部、住房和城鄉建設部發文優化今年住房及用地供應結構后，多個部門又密集發文出臺樓市新政，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

　　支持改善性住房需求

　　房貸政策調整后，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例從60%調整為不低于40%；住房公積金方面，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例統一為20%；對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　此次政策主要下調了住房公積金和第二套商業性個人住房貸款最低首付款比例，是落實今年政府工作報告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要舉措。

　　中國銀行國際金融研究所副所長宗良向《第一財經日報》記者介紹說，過去一套房首付最低30%，在實際操作中是30%到40%；二套房首付最低60%，但實際操作中可能達到60%~70%甚至更高。比較國際標準來說，是較為嚴格的，是市場極端情況下采取的一種措施。目前政策的調整讓房地產市場回歸常態，比較有利于市場化發展。

　　“總體上來講，目的是支持、落實前一段政府工作報告，加強居民住房需求和改善性需求，具有一定的穩增長因素在里面。”宗良向記者表示，本次調整更重要的是，讓房地產金融市場回歸常態和本來面目。

　　而根據財政部、國稅總局的通知，此次調整個人住房轉賣營業稅政策，最大看點也是將原先營業稅的免征期限從購房滿5年，下調為購房滿2年。

　　“此次放寬免征期限，對于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬元的二手房，購買兩年后賣出可減免15萬元的營業稅，這有助于刺激改善性住房消費。”財政部財科所副所長白景明說。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為：“自去年以來，我國房地產投資增速放緩，庫存上升，房價有所回落，雖然去年9月30日已對房貸政策進行了調整，但鑒于二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。”

　　溫彬稱，從國際上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，可以防止投機性需求的膨脹。溫彬認為，隨著我國城鎮化快速發展和居民收入水平提高，對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。目前我國房地產市場已從供不應求向供求基本平衡轉變，前期為抑制房價過快上漲而采取的非常規房貸政策，也需要根據市場變化回歸到常態。

　　金融機構將樂意參與貸款

　　本次政策調整并未涉及貸款利率調整，宗良表示：“從金融機構貸款利率來看，首套房貸款會根據具體狀態，允許一定比例的利率優惠，按照‘八五折’‘九折’已經比較合適，房地產貸款總體還是商業銀行比較好的資產，機構還是會參與。”

　　“房地產占整個貸款比重在20%左右，具體來看，個貸按揭增長比各項貸款增速要快一些。”宗良表示，本次政策向市場釋放了信號：支持房地產市場平穩發展，國土部發文根據當地土地情況提供土地供應，房子若不符合市場需要可調整，供應或需求沒有實現有機匹配，有些房價偏高，不符合市場需求，不希望大幅下跌，也不希望過度上漲，希望平穩可持續地發展。

　　關于因地施策，以前就有過類似的制度安排。《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號)和《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)曾明確要求，各地人民銀行[微博]分支機構可根據當地政府政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的最低首付款比例和利率。

　　“二套房政策調整，核心是在風險可控的前提下，加杠桿。”宗良表示，從我國實際情況看，居民家庭的儲蓄率仍然較高、杠桿率較低，財務狀況穩健。第一套商業性房貸款最低首付比30%，在國際上也處于合理水平。我國二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對于較高水平，偏于嚴厲，存在一定的下調空間。

　　房價會漲嗎？

　　本次新政將釋放的市場需求如何？溫彬向《第一財經日報》記者表示，本次政策可以改善房地產需求狀況，一線城市需求有可能提升。

　　中原集團研究中心分析，回顧過去十年，房貸政策僅在2006年及2008年末出現過放松。而此次時隔六年，再度對政策作出調整，政府對“穩定住房消費”的政策導向鮮明。

　　我們以一套市值200萬元的房屋為例，按照此前一線城市二套房首付為70%計算，首付款為140萬元。而按照最新政策的40%首付計算，則只要80萬元，一共少了60萬元；加之營業稅免征期限同時放寬，又降低了不少二手房的入市門檻。“二套房首付下調，降低了換房門檻和成本，這部分過去幾年一直被抑制的需求被激活應該是大概率事件。”合富房地產經濟研究院分析。

　　“營業稅5改2讓買房的選擇范圍變寬了。”在廣州工作的藍小姐在聽聞此消息后就對《第一財經日報》記者說，她在過去一年看過很多房，但覺得二手房的稅費太高，無法“下手”，只能找郊區的一手房。如今滿2年就可免營業稅，就可以在核心城區大膽看二手房了。

　　至于對區域的影響，美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少杰向本報記者表示，一線城市將會是最受益的，房價可能會出現上升，但三四線城市不會有太大改變。

　　一家百億規模的上市房企內部人士向本報記者透露，此次政策調整，必然會促進剛需型和改善型市場的全面回暖，如果房貸資金量和利率折扣能配合到位，樓市有望在4月份量價回穩。

　　廣州中原地產項目部總經理黃韜對本報記者表示，廣州近期的成交量已恢復正常水平，預計到5月會出現比較明顯的上漲。

　　“公司全年推貨量約270億元，針對此次政策的調整，公司根據市場變化把銷售節奏前置，將4、5月份作為上半年的推盤高峰。”上述房企內部人士對本報記者說。

　　不過，萬科董秘譚華杰不久前曾對媒體表示，今年上半年市場將去化順暢、房價平穩，這是資本市場最樂于見到的；但下半年房價走勢的不確定性較大，部分城市可能存在一定房價上漲壓力。制圖/蔣皓明