文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：從6月全國各地房地產(chǎn)市場的走勢來看，樓市基本保持了高位向上的走勢，其火熱程度更出現(xiàn)了進(jìn)一步加劇的態(tài)勢。在這種情況下，政策面的導(dǎo)向也出現(xiàn)了微妙的變化，其中二套房貸再度成了市場各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　表1 6月部分房地產(chǎn)市場表現(xiàn)情況

 

　　近一段時(shí)間以來，隨著氣溫的不斷攀高，樓市的暑熱也沒有任何消退的跡象，全國各地出現(xiàn)的購房熱潮似乎也是一浪高過一浪。據(jù)了解，近期南京再次出現(xiàn)了千人排隊(duì)搶房的瘋狂場面。據(jù)報(bào)道，日前南京仁恒置業(yè)有限公司通知客戶發(fā)放選房順序號，引發(fā)上千人涌進(jìn)南京河西奧體江灣城樓盤售樓處，導(dǎo)致現(xiàn)場失控，仁恒臨時(shí)決定停止發(fā)號。在隨后的24小時(shí)內(nèi)，仁恒發(fā)布《致歉公告》和《預(yù)售公告》，并于48小時(shí)內(nèi)公布搖號選房細(xì)則。之后，這一樓盤對已發(fā)放的3000多個(gè)號牌進(jìn)行搖號，而事實(shí)上，600∶3175并非最離譜的供需比例，同期，南京又一樓盤放出255套房源引來2000名購房者登記，供需比例低至1∶7.84。那么，許多人想了解的就是，在剛剛過去的6月，全國各地樓市的表現(xiàn)究竟如何呢？在這里，還是讓我們來做一下回顧吧。

　　北京 住宅成交高位震蕩

　　6月，京城開發(fā)商推盤入市態(tài)度較為謹(jǐn)慎，住宅新增供應(yīng)大幅下降34.01%，成交繼續(xù)保持增長態(tài)勢，部分住宅樓盤項(xiàng)目對外報(bào)價(jià)上調(diào)明顯，導(dǎo)致住宅指數(shù)環(huán)比小幅上漲1.22%，辦公樓指數(shù)小幅下滑0.71%。據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，6月，北京住宅新增上市78.02萬平方米，環(huán)比下降34.01%，同比下降43.75%，其中保障性住宅上市11.94萬平方米，環(huán)比增長近4倍，占新增住宅供應(yīng)總量的比重為15.3%。6月北京商品住宅新增供應(yīng)主要集中在海淀區(qū)和通州區(qū)，新增供應(yīng)套數(shù)分別達(dá)1374套和1153套，占全市比重分別為22.4%和18.8%。6月北京住宅成交環(huán)比略漲，同比漲幅明顯，該月住宅期房成交達(dá)156.51萬平方米，環(huán)比增長2.59%，同比大幅增長77.5%。值得注意的是，6月北京商品住宅新上市項(xiàng)目面積達(dá)66.08萬平方米，而同期成交面積為133.21萬平方米，供需比為0.5，創(chuàng)2008年以來最低點(diǎn)(除今年2月外)。

　　上海：成交量達(dá)21月來最高

　　6月上海樓市熱度繼續(xù)攀高，成交量再度上揚(yáng)。該月上海城市綜合指數(shù)漲幅放大，住宅指數(shù)環(huán)比上漲0.66%，成交量在5月高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，已經(jīng)達(dá)到21月以來最高點(diǎn)，其中投資需求成交明顯增加，成為刺激成交持續(xù)上升的重要支撐。而新增供應(yīng)雖然環(huán)比有小幅上漲，但相對于成交的火爆則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，住宅可售存量連續(xù)下滑，出清周期僅為3個(gè)月，后期供求形勢仍面臨大考。6月上海住宅成交面積為282.69萬平方米(25449套)，環(huán)比上漲5.74%，同比大幅增長89.40%。在自住需求占據(jù)主導(dǎo)的同時(shí)，出于對房價(jià)繼續(xù)上漲以及通脹壓力的未來預(yù)期，投資需求開始積極入市，因此近期高端樓盤成交占比有明顯增加。該月20000元/平方米以上項(xiàng)目成交面積占比達(dá)到18.34%，較上月增長13.13個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)單套面積在210平方米以上的項(xiàng)目成交占比也相應(yīng)增加到14.01%，成為當(dāng)月成交量繼續(xù)增長的重要支撐。6月上海住宅供銷比為0.77，比上月上升0.05，在連續(xù)下滑后首次出現(xiàn)小幅回升，但總體來看，當(dāng)前樓市旺銷與供應(yīng)吃緊的矛盾正不斷加劇。

　　深圳：住宅成交量跌價(jià)升

　　6月，深圳城市綜合指數(shù)繼續(xù)上升，各分物業(yè)指數(shù)均有所上升，其中住宅和寫字樓指數(shù)上升較為明顯。該月深圳商品住宅供應(yīng)量環(huán)比大幅增加，同比則大幅減少，復(fù)式和別墅等類型住宅的上市量環(huán)比大幅減少。當(dāng)月成交量環(huán)比減少明顯，同比則成倍增長，而成交均價(jià)環(huán)比上升明顯，同比則小幅下滑。據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，6月深圳市商品住宅成交量為6560套/63.38萬平方米，環(huán)比減少22.63%/18.32%，同比則大幅增長125.82%/123.92%。從成交戶型分析，該月公寓、一室和別墅戶型的成交量環(huán)比均有增長，其中別墅最為明顯，成交面積環(huán)比漲幅高達(dá)203.78%，當(dāng)月有觀湖園、華業(yè)玫瑰郡、百仕達(dá)東郡廣場、中海陽光玫瑰園和半島城邦等19個(gè)項(xiàng)目銷售超過100套。6月深圳商品住宅供求比仍然維持低位，僅為0.43，商品住宅的單月供求比已連續(xù)7個(gè)月低于1，可售量繼續(xù)下降。

　　廣州：郊區(qū)成交占主導(dǎo)

　　6月，廣州樓市供需均有所下降。月初開發(fā)商推貨力度繼續(xù)放緩，盡管中下旬相繼有新盤推出，但由于新增供應(yīng)有限，部分項(xiàng)目均價(jià)也隨之大幅上揚(yáng)。在新貨供應(yīng)減少及價(jià)格走高等因素影響下，成交也持續(xù)下降，單月簽約量環(huán)比下降兩成，郊區(qū)及兩市成交占簽約量六成。從中房指數(shù)走勢來看，該月住宅指數(shù)維持漲勢，環(huán)比漲幅為1.89%，寫字樓指數(shù)微幅下調(diào)，商鋪指數(shù)維持不變，綜合指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)。

　　天津：住宅成交量小幅下降

　　6月，雖然新開盤項(xiàng)目及住宅市場成交量均有回落，但天津房地產(chǎn)市場依舊火爆。09年上半年天津商品住宅累計(jì)成交量已超過2008年全年成交量，成交價(jià)格全面性上漲，樓市表現(xiàn)非常活躍。該月城市綜合指數(shù)尤其是住宅指數(shù)上漲明顯，寫字樓、商鋪指數(shù)下滑。6月天津市住宅市場仍舊火爆，成交面積環(huán)比雖有回落，但仍達(dá)到百萬平方米，為115.85萬平方米，環(huán)比同比分別下降9.83%和136.81%。

　　武漢：住宅成交量再創(chuàng)新高

　　6月，武漢樓市成交量再創(chuàng)新高，商品住宅成交套數(shù)為近三年來單月成交量之首，住宅成交均價(jià)持續(xù)小幅上漲，但新增住宅供應(yīng)量繼續(xù)下滑。從中房指數(shù)走勢來看，武漢住宅指數(shù)持續(xù)上漲，寫字樓指數(shù)微跌，商鋪指數(shù)保持不變，總體來看城市綜合指數(shù)繼續(xù)上揚(yáng)。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，武漢市場新增供應(yīng)量繼續(xù)減少，商品住宅新增上市套數(shù)2939套，較上月減少260套，新增供應(yīng)面積32.58萬平方米，同比下跌36%，環(huán)比下跌11.99%。住宅新增供應(yīng)量繼續(xù)減少說明因上年市場調(diào)整導(dǎo)致商品住宅新開工面積等供應(yīng)指標(biāo)持續(xù)下滑的影響仍在繼續(xù)。6月武漢商品住宅成交量再創(chuàng)新高，成交套數(shù)達(dá)11020套，為近三年來單月成交套數(shù)之首，成交面積117.07萬平方米，同比增長134.56%，環(huán)比上漲22.39%。

　　重慶：市場需求持續(xù)旺盛

　　6月，重慶主城區(qū)商品房市場延續(xù)了前期的良好態(tài)勢，市場火爆程度依舊，成交量繼續(xù)保持在200萬平方米左右的高位。但連續(xù)幾個(gè)月的火爆行情并沒有加快開發(fā)企業(yè)的推盤節(jié)奏，該月新批準(zhǔn)預(yù)售面積繼續(xù)下降，單月供不應(yīng)求的情況仍在持續(xù)。受可售房源減少影響，眾多開發(fā)企業(yè)提高了項(xiàng)目報(bào)價(jià)，使得該月住宅、商鋪指數(shù)上升，推動城市綜合指數(shù)繼續(xù)上升。6月重慶主城區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目共49個(gè)，較上月增加16個(gè)，新批準(zhǔn)預(yù)售面積為115.71萬平方米，較上月減少10.17萬平方米，環(huán)比下降8.08%，同比下降41.63%。雖然2009年以來重慶房地產(chǎn)市場形勢喜人，但開發(fā)企業(yè)依然謹(jǐn)慎，新推房源不多，6月新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目主要集中在南岸區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、九龍坡區(qū)和北部新區(qū)。

　　南京：新增供應(yīng)維持低位水平

　　6月的南京樓市“淡季不淡”，呈現(xiàn)出“量價(jià)齊升”的局面，該月商品住宅成交量環(huán)比小幅上揚(yáng)，成交面積創(chuàng)2009年來新高，而認(rèn)購量環(huán)比出現(xiàn)小幅回落；非住宅成交量和住宅成交量走勢一致，環(huán)比出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。價(jià)格方面，除了寫字樓指數(shù)微幅下降外，其他各類價(jià)格指數(shù)均保持微幅上行態(tài)勢。6月南京商品住宅市場銷售小幅上行，商品住宅成交8163套，環(huán)比小幅上漲2.67%，同比大幅上漲78.15%，成交面積為92.95萬平方米，環(huán)比小幅上漲6.95%，創(chuàng)2009年來新高。6月雖然是傳統(tǒng)淡季，但該月南京商品住宅成交表現(xiàn)突出，一方面隨著市場的逐漸回暖，改善性需求和投資需求紛紛入市，成為支撐樓市的另一重要力量；另一方面未來的通脹預(yù)期讓消費(fèi)者產(chǎn)生“購房保值”的心理觀念也促成了成交量的上揚(yáng)。

　　杭州：價(jià)格指數(shù)上漲明顯

　　6月杭州商品住宅新增供應(yīng)50.28萬平方米，環(huán)比小幅回落。市場需求方面，6月共成交7556套，成交面積為86.12萬平方米，環(huán)比降幅分別為16.86%、13.99%，成交量雖環(huán)比有下降，但仍處于歷史高位，與此同時(shí)城市綜合指數(shù)微幅上漲，市場旺季特征明顯。6月杭州商品住宅新增上市面積50.28萬平方米，環(huán)比下跌22.72%，經(jīng)過5月一輪樓市銷量熱潮后，6月樓市供應(yīng)量有所放緩，但相比2008年同期仍有160%的漲幅。當(dāng)前樓市購房熱情依舊高漲，成交的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在江干區(qū)、濱江區(qū)、下沙區(qū)，成交冠軍的樓盤是城東板塊的新城時(shí)代廣場項(xiàng)目，月成交高達(dá)497套，成交均價(jià)為14574元/平方米，成交較好的項(xiàng)目還有下沙板塊的檸檬郡，錢江新城板塊的藍(lán)色錢江等項(xiàng)目。

　　成都：商品房成交量回落

　　6月成都商品房新增供應(yīng)明顯回升，但銷量出現(xiàn)下降。從中房指數(shù)走勢來看，該月住宅指數(shù)和寫字樓指數(shù)均上漲，帶動城市綜合指數(shù)小幅上漲，商鋪指數(shù)小幅下跌。由成都市房管局主辦的第二屆成都市網(wǎng)上房交會于7月初舉行，因此6月商品房新增供應(yīng)量出現(xiàn)回升，共發(fā)放35張預(yù)售許可證，商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積為93.83萬平方米，環(huán)比增長50.25%，比去年同期增長59.14%。6月新增供應(yīng)主要集中在高新區(qū)和金牛區(qū)，上市面積分別為26.95萬平方米、19.97萬平方米，所占比例分別為28.72%、21.28%。2009年1～6月，成都房地產(chǎn)市場比較活躍，銷售情況明顯好于去年同期，上半年總成交面積為601.84萬平方米，同比增長74.22%。

　　蘇州：成交量維持高位

　　6月蘇州樓市活躍度依舊，開發(fā)商加速推盤，且多個(gè)樓盤項(xiàng)目開始采取提價(jià)策略，使得本月住宅指數(shù)在上月的基礎(chǔ)上上升0.56%，商鋪指數(shù)上揚(yáng)0.67%，城市綜合指數(shù)也由此拉升0.41%。6月蘇州住宅成交套數(shù)和成交面積分別為6975套、82.38萬平方米，環(huán)比降幅分別為20.29%和25.51%；與去年同期相比，成交面積大幅上漲128.26%。由于缺乏購房節(jié)等的支撐，6月蘇城樓市成交量與上月相比有所回落，但與前4個(gè)月相比，市場活躍度依舊，并再度超越07年的同期水平。  

　　青島：綜合指數(shù)小幅上漲 

　　6月青島商品住宅成交態(tài)勢良好，成交量再創(chuàng)歷史新高，同比翻倍增長。從中房指數(shù)走勢看，除商鋪指數(shù)與上月保持持平外，住宅指數(shù)和寫字樓指數(shù)均小幅上漲，直接導(dǎo)致城市綜合指數(shù)小幅上漲。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，6月青島住宅成交套數(shù)和成交面積分別為9144套、90.45萬平方米，環(huán)比分別上漲21.03%和21.43%。與去年同期相比，成交套數(shù)和成交面積分別同比大幅上漲2.58倍和2.24倍。從區(qū)域看，該月成交主要集中在黃島區(qū)、城陽區(qū)和膠南市，分別占全市的14.77%、12.94%和12.39%。

　　二套房貸再成焦點(diǎn)

　　而在另一方面，隨著全國各地樓市持續(xù)高熱不退，政策面的導(dǎo)向似乎也在發(fā)生著微妙的變化，其后市如何演繹頗值得大家進(jìn)一步留意觀察，而其中的二套房貸無疑成了近期各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在日前召開的銀監(jiān)會2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上，銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)，今年上半年，我國銀行業(yè)貸款規(guī)模迅速擴(kuò)張，當(dāng)前要特別防范包括房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的新風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。他強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人百分之百“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　對此，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒認(rèn)為，今年上半年樓市的量價(jià)齊升，一方面是銀行的優(yōu)惠信貸政策對改善型住房或首套房客戶起到了一定的扶持作用，另一方面是由于中低價(jià)房需求旺盛而導(dǎo)致高端市場的投資行為的顯現(xiàn)。上半年樓市在降息和首套房利率下浮30%的雙重利好因素下，剛性需求爆發(fā)，在利息支出相對較少的情況下，上半年中低價(jià)房成交活躍。而受中低價(jià)房交易放量的影響，高端市場也開始有投資客介入，其投資行為也是導(dǎo)致房價(jià)上漲的直接原因。房價(jià)上漲過快(特別是高端房)、信貸規(guī)模增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫逐步顯現(xiàn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)加大，就會對樓市會產(chǎn)生負(fù)面影響。如今，銀監(jiān)會在二套房貸上的指導(dǎo)意見，也是想抑制投資客的投資行為，擠干房地產(chǎn)市場的泡沫，讓房市健康發(fā)展。

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