美國(guó)樓市：曙光要到2012年

　　文前提要：美國(guó)的房屋價(jià)格明年可能將繼續(xù)下滑，然后逐步走穩(wěn)，等到2012年美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)再次起飛時(shí)將再次走強(qiáng)。

　　文/ 季 戎

　　瘋狂之后總是歸于沉寂。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如今只能用一個(gè)詞來(lái)形容，那就是“沉悶”。在經(jīng)歷了6年的瘋狂上漲之后又轉(zhuǎn)入了3年的低谷，美國(guó)樓市似乎漸漸歸于一個(gè)極其平常的投資市場(chǎng)，而不再是人們每天談?wù)摰慕裹c(diǎn)了。

　　然而，它依然是受人關(guān)注的。起源于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的次貸危機(jī)在全球掀起了如此大的風(fēng)浪，是誰(shuí)也不曾想到的。那么，美國(guó)的樓市將會(huì)怎樣走？也自然關(guān)系到全球其他地區(qū)的市場(chǎng)走勢(shì)。事實(shí)上，現(xiàn)在的美國(guó)人自己也還在爭(zhēng)論不休，一方觀點(diǎn)認(rèn)為市場(chǎng)終于到了底部，而另一方則認(rèn)為由于很多待售房屋的存在，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步走低。而一家著名的財(cái)經(jīng)媒體近期提出的觀點(diǎn)則是，美國(guó)的房屋價(jià)格明年可能將繼續(xù)下滑，然后逐步走穩(wěn)，真正的曙光要等到2012年美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)再次起飛時(shí)。

　　買(mǎi)房好時(shí)機(jī)逐步顯現(xiàn)

　　馬克和馬芙拉夫婦今年年初把他們?cè)谛聺晌髦輮W拉德的房屋拿到市場(chǎng)上出售，因?yàn)榉孔用媾R一條十分繁忙的公路，在出售時(shí)還遇到一些麻煩。馬芙拉在2004年以556000美元買(mǎi)下這棟房子，現(xiàn)在他們急著要將它出售，因?yàn)樗麄円�搬到洛杉磯地區(qū)去建立濟(jì)科椰汁飲料公司的西海岸分銷(xiāo)中心。他們開(kāi)出了599000美元的價(jià)格，在刨去產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和房屋維修等方面的費(fèi)用后實(shí)際上是虧了錢(qián)。到了6月中旬，這對(duì)夫婦不得已把房?jī)r(jià)降到了559000美元。

　　然而翻看這幢房屋的成交記錄，自1925年在奧拉德建立以來(lái)，馬芙拉夫婦可能是第一位在這幢房屋上損失鈔票的人。這幢有4個(gè)臥室的典型美式風(fēng)格的房屋，第一次交易記錄是1972年由博納維塔以47000美元的價(jià)格出售給瑞克，之后的1997年，瑞克以285000美元的價(jià)格出售給德蘇薩斯。僅僅7年后，德蘇薩斯又以556000美元的價(jià)格賣(mài)給了馬芙拉。

　　像馬芙拉這樣在房產(chǎn)上損失鈔票的人近幾年可不少，但對(duì)于第一次購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，這可能反而是個(gè)好消息。從現(xiàn)在起到2012年，許多因價(jià)格高高在上而買(mǎi)不起房子的家庭，將有望夢(mèng)想成真了。按照現(xiàn)在的家庭收入水平和住房抵押貸款利率，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)(Housing Affordability Index)一直在最高水平線附近。2008年7月份，這一住房負(fù)擔(dān)能力綜合指數(shù)只有122.5，之后便呈逐步上升之勢(shì)，今年4月這一指數(shù)上升到了178.8，5月份也維持在171.6的高位。“總體上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。但我覺(jué)得還不必太著急，因?yàn)閺默F(xiàn)在往后一年都將是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”華盛頓一家研究機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·德卡瑟說(shuō)。

　　今年房?jī)r(jià)還將下降

　　根據(jù)預(yù)測(cè)，三年的時(shí)間足夠讓美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，到2012年全國(guó)的房屋存量將下降到正常水平。到那時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)到以往的方式，左右房?jī)r(jià)的不是政府和金融危機(jī)，而是由地段、移民和就業(yè)的增長(zhǎng)等因素。

　　“我們希望在人們的家庭收入開(kāi)始增長(zhǎng)之前，房?jī)r(jià)能再降一降，然后再起步走穩(wěn)走穩(wěn)。”標(biāo)準(zhǔn)普爾的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·懷斯說(shuō)。穆迪旗下的Economy.com (MCO)預(yù)測(cè)，S&P/Case-Shiller美國(guó)全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)在收復(fù)失地前今年還將下降16%。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2008年第四季度單幢房屋的中位數(shù)價(jià)格為180000美元，那意味著到2009年底中位數(shù)價(jià)格將回落到152000美元，到2012年末才能再回升到179000萬(wàn)美元。

　　當(dāng)前，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有止跌跡象。由于房?jī)r(jià)低廉，加之政府采取了低利率和稅收減免等優(yōu)惠政策，今年年初以來(lái)美國(guó)一些地區(qū)新房交易量有所放大，此外，銀行沒(méi)收的房產(chǎn)數(shù)量已降至2008年3月份以來(lái)最低水平等等。但房地產(chǎn)市場(chǎng)離真正回升似乎仍路漫漫。美國(guó)房地產(chǎn)跟蹤公司數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，美國(guó)貸款購(gòu)房者喪失住房抵押贖回權(quán)的案例比去年同期激增32%，涉及約34.2萬(wàn)套住房。這意味著，美國(guó)每371套有住房按揭貸款的房屋即有一套收到與止贖相關(guān)的通知，創(chuàng)2005年開(kāi)始此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)以來(lái)最高月度水平。一些分析人士指出， 由于止贖案例增多，今后數(shù)月銀行沒(méi)收的房屋數(shù)量可能激增，銀行通過(guò)拍賣(mài)等方式出售這些房屋會(huì)引起大量廉價(jià)舊房涌入市場(chǎng)，從而對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)造成沖擊。因此，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、失業(yè)率居高不下的情況下，如果喪失住房抵押贖回權(quán)案例的數(shù)量得不到控制，美國(guó)住房市場(chǎng)復(fù)蘇有可能推遲。

　　此外，由于美國(guó)房?jī)r(jià)從2006年的高位縮水超過(guò)30%，使得目前27%的美國(guó)房屋價(jià)格低于購(gòu)房者的房貸，這些美國(guó)人不少都淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族。如果這種狀況持續(xù)，估計(jì)2012年前將有16%的美國(guó)購(gòu)房者因無(wú)力還貸而失去房屋。

　　預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景的幾個(gè)因素

　　美國(guó)樓市的未來(lái)表現(xiàn)，很大程度上還依賴(lài)于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。根據(jù)穆迪旗下Economy.com(MCO)的預(yù)測(cè)，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該是在2012年再度活躍。今年5月，該公司預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值今年將下降3%，到2010年增長(zhǎng)1.4%，2011年增長(zhǎng)4.7%。，2012年回到強(qiáng)勁的5.8%。因此也期待到2012年，房屋的購(gòu)買(mǎi)和建造也回復(fù)到泡沫前的狀態(tài)——既不高也不低。

　　不過(guò)，即使美國(guó)的經(jīng)濟(jì)如預(yù)測(cè)般地表現(xiàn)良好，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也有可能表現(xiàn)出不同的情況，因?yàn)檫@一次的次貸危機(jī)實(shí)在是太不同尋常了。“按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，我們非常難以用模型去推斷，這一次將會(huì)發(fā)生什么。”MDO資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家西莉亞·陳說(shuō)。

　　評(píng)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景時(shí)，當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)增長(zhǎng)率也是一個(gè)重要的因素。以往的數(shù)據(jù)表明，就業(yè)順利則房?jī)r(jià)升高，失業(yè)成風(fēng)則房?jī)r(jià)下跌。以?shī)W馬哈為例，它吸引了像谷歌和雅虎這樣的公司，隨著城市就業(yè)崗位的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看起來(lái)不錯(cuò)。底特律，從2003年到2008年房屋價(jià)格下跌了1/3，由于汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的萎縮，未來(lái)幾年里將變得更糟。研究另一個(gè)趨勢(shì)——人口的變化，也同樣相當(dāng)重要。例如，鳳凰城和拉斯維加斯，企業(yè)的破產(chǎn)潮使得2008年的房?jī)r(jià)比2003年還低，而鹽湖城則由于年輕一代是購(gòu)房的主力，在同一時(shí)間段里，鹽湖城的房?jī)r(jià)卻上漲了50%。還有一些重要的因素則回歸到房地產(chǎn)的本質(zhì)上來(lái)，如房屋離最近的一家超市有多遠(yuǎn)、房產(chǎn)周邊的購(gòu)物、教育、環(huán)境等因素，將成為人們購(gòu)房時(shí)最看重的方面。

　　大危機(jī)后房?jī)r(jià)平均降6年

　　或許，一些規(guī)律仍然會(huì)起作用。在一項(xiàng)對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究中，哈佛大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家肯尼思·羅格夫和馬里蘭大學(xué)的卡門(mén)·萊因哈特發(fā)現(xiàn)，在一次較大的金融危機(jī)之后，房屋價(jià)格下降平均持續(xù)6年。這也從另一個(gè)角度印證了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部出現(xiàn)在2012年。

　　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)的另一種風(fēng)險(xiǎn)是，潛在的買(mǎi)家將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們不再相信把房產(chǎn)的增值來(lái)作為積累財(cái)富的手段。前美林證券( BAC )經(jīng)濟(jì)學(xué)家懷特·羅森伯格在一次接受采訪時(shí)表示，經(jīng)過(guò)這一次的大崩潰后，由于人們?nèi)狈��?duì)房屋增值的信心，也許不會(huì)參與房產(chǎn)投資，高端房市會(huì)面臨更嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。

　　因此，對(duì)于美國(guó)樓市發(fā)展走勢(shì)的預(yù)測(cè)，更大的可能是市場(chǎng)還將下降一些，再?gòu)牡忘c(diǎn)反彈，然后逐漸開(kāi)始增長(zhǎng)，到2012年迎來(lái)真正的曙光。

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