文》本刊記者/甄愛軍

　　文前提要：近期京滬穗三地樓市豪宅表現尤為搶眼，量價齊升，使得人們重新開始審視豪宅的投資價值。不過專家表示，由于豪宅的特殊性以及不同于普通住宅的特點，投資豪宅也要講究技巧。

　　豪宅又成了市場上的“香餑餑”，成為有實力購房者競相追逐的對象。記者了解到，目前北京、上海、廣州三大一線城市的豪宅均受到買家追捧，在過去一段時間內，三地樓市豪宅量價齊升。如上海上半年的豪宅交易量，就已經超過了去年全年的總交易量。

　　有業內人士感嘆，目前各地豪宅市場的火爆程度已經超過2007年夏天。豪宅市場緣何會受到眾多購房者的青睞，這背后的推動力主要是什么？對于投資者來說，投資這種物業要注意哪些方面？記者帶著這些問題進行了采訪。

　　豪宅走俏市場

　　“上海市中心的房價漲得也很厲害啊。”走訪了市中心幾個主要熱點板塊之后，老王發出這樣的感慨。

　　老王是浙江人，在上海經營裝修材料已有十余年。以前一直忙于生意，考慮的是如何擴大經營規模，因而雖然想到過在上海置業，但沒能付諸實際行動，一直租房住。但考慮到自己將來會一直在上海打拼下去，故租房住不是長久之計，于是考慮買房。

　　老王把置業地點選在了市中心區域，可方便日后與生意上的朋友交往。從今年4月份開始，老王就開始看房，但一直沒有找到讓自己和家人都滿意的房子，不是樓層不好，就是價錢太貴，總之，總有這樣或那樣的理由，淘汰了一套又一套候選房源。

　　而令老王感到尷尬的是，隨著時間的推移，可以選擇的房源越來越少，同時價錢越來越貴。如在4月份，有中介公司給他推薦的位于靜安區內的靜安楓景二手房，樓層、位置都不錯的房源，售價為33000元/平方米左右，而現在同類型的房源，報價已經超過了38000元/平方米，每平方米漲了5000元。

　　老王碰到的尷尬情形其實反映了豪宅走俏這樣一個現實。據了解，隨著位于陸家嘴板塊的湯臣一品在6月份成功售出15套，上海豪宅市場達到了一個高潮。而記者同時了解到，北京、廣州等一線城市的豪宅也普遍受到購房者的追捧，一改往日“沉悶”局面。

　　京滬穗三地有不同

　　京滬穗三地豪宅市場各自表現如何呢？

　　記者了解到，京滬穗三地房地產市場豪宅交易狀況近期都是火熱一片，不過各個城市的市場具體狀況又有所不同。相對來說，北京豪宅市場啟動更早，而上海、廣州相對較晚，但近期上海豪宅的行情更為火爆。下面就各地的具體情形進行具體分析。

　　北京：3月份已啟動

　　“北京的高檔住宅從今年3月份開始就已經啟動了。”北京“鏈家地產”市場研究部有關人士告訴記者。

　　這位人士分析指出，從今年上半年的高檔住宅北京高檔住宅的交易數據來看，其上漲勢頭相當迅猛。以二手房交易量為例，據統計，今年1～6月份，北京市高檔二手房成交量達到了99000余套，與去年同期相比，成交量暴增150%。

　　交易量的上漲，也意味著交易價格的上升。據國際物業顧問公司世邦魏理仕近日發布今年上半年統計數據顯示，北京高檔公寓今年二季度的平均報價較一季度上漲了1.9%，達到人民幣30640元/平方米。

　　北京豪宅交易從3月份突然啟動之后，就一直保持較高的活躍度。“北京市房地產交易管理網”網站公布的數據顯示，在今年第一季度，單價超過26000元/平方米的高檔公寓(新房)成交量為212套，而在第二季度，交易量達到993套，增幅達到369%。

　　由于北京交通狀況一直無法改善，因此靠近市中心區域的高檔物業成為購房者的首選。北京“鏈家地產”市場研究部初步統計結果表明，位于東城、海淀、朝陽等核心區域的高檔住宅，是近期購房者“熱搜”的對象。

　　北京市第二季度成交均價排名前10樓盤表

 

名次	項目名稱	開發商	本季成交面積（㎡）	本季成交住宅均價（元/㎡）
1	東釣魚臺家園	中赫置地投資控股有限公司	1523	72803
2	新燕都家園	北京新京潤房地產有限公司	434	50000
3	圣世一品閣	北京市雙建房地產開發有限公司	733	41083
4	三里屯搜候中心	北京搜候房地產有限責任公司	1560	40963
5	熙典華庭	北京龍湖時代置業有限公司	2692	38518
6	漾晴居	北京嘉里華遠房地產開發有限公司	6649	35908
7	長安融府	北京晨昱泰和房地產開發有限公司	22868	35307
8	遠洋新干線家園（二期）	北京林達華夏房地產開發有限公司	2001	34961
9	紫瑞嘉園	北京市金夢圓房地產開發有限公司	7607	34785
10	瑞城中心	長青有限公司	2107	33740

　　(注：數據來源為“北京市房地產交易管理網”)

　　上海：“五·一”之后突然發力

　　上海的豪宅市場起步較晚，但發力之后發展勢頭異常迅猛。

　　根據CRIC系統顯示，今年1～6月豪宅(均價超過40000元/平方米)成交量分別為10、21、61、20、182和306套，可見豪宅市場是從今年5月份開始啟動的，而且呈現快速攀升的態勢。

　　在6月份，最為矚目的當屬湯臣一品售出15套房源，該項目此前因為售價偏高，而一直處于滯銷狀態，6月份該樓盤均價超過90000元/平方米，當上海之最。此外，滬上知名高檔樓盤翠湖天地和世茂濱江則分別成交了52和43套公寓房源。

　　上海二手房市場與新房市場同步。據上海中原地產市場研究部統計數據顯示，6月份上海單價超過30000元/平方米的高檔公寓成交套數為441套，環比上月增長53%，同比355%。

　　此外有統計還顯示，滬豪宅購買者的結構中，上海本地、內地和港澳臺等買家的比例分別為4：4：2，這和上海富人群體籍貫比率相當。上海中原地產研究咨詢部經理馬冀表示，因為考慮到購房者的目的多為改善居住條件，因此上海高檔住宅中的大房型更受市場歡迎。而近期最為熱點的板塊無疑是陸家嘴，受湯臣一品的帶動，6月份該板塊高檔二手房交易出現井噴跡象，達到56套。

　　表2 上海部分在售高檔樓盤表

 

樓盤名稱	開發商	具體位置	均價（元/㎡）
湯臣一品	湯臣海景花園（上海浦東新區）有限公司	浦東區花園石橋路28弄	110000
瑞苑公寓	上海瑞苑房地產開發有限公司	浦東區浦東大道3號	40000
永業公寓二期	上海馨空天地房地產開發有限公司	盧灣區徐家匯路135弄	39800
翠湖天地嘉苑	上海瑞安房地產發展管理有限公司	盧灣區黃陂南路506弄	85000
泰府名邸	上海上投置業發展有限公司	靜安區泰興路625弄	40000
遠中風華園	上海遠中靜安房地產有限公司	靜安區新閘路1068號	58000

　　注：表中數據以開發商公布為準。

　　廣州：豪宅市場進入“盛夏”

　　廣州樓市從“小陽春”直接進入了“盛夏”，豪宅市場同樣一片艷陽天。

　　業內人士分析認為，廣州豪宅市場從今年2月份起步，到今年5月份出現爆發性增長。據廣州合富輝煌監測數據顯示，在今年上半年廣州總價超過200萬元的豪宅單價一直呈現上漲態勢，5月份的成交均價17179元/平方米，較之2月份已經上漲了23.6%。此外，5月份豪宅的交易量達到25.8萬平方米，占到前5個月的總交易量的39.6%，這說明5月份以來豪宅交易更加活躍。

　　當然，新房同樣也大受歡迎。在CRIC“2009中國房地產決策咨詢系統”公布的榜單上，在今年上半年，廣州銷售面積、銷售金額前十位樓盤中，居然有6個是高檔樓盤，如匯景新城、星河灣、逸翠灣、保利中環廣場、玖瓏湖等，這些豪宅每套總價少則幾百萬元、多達上千萬元甚至幾千萬元。

　　表3 廣州部分在售高檔樓盤表

 

樓盤名稱	開發商	具體位置	均價（元/㎡）
匯景新城	廣州僑鑫房地產開發有限公司	天河區廣園東路,五山路回旋處	22000
星河灣	廣州宏富房地產有限公司	番禺迎賓路沙溪大橋南岸	17000
逸翠灣	和記黃埔地產（廣州荔灣）有限公司	荔灣區黃沙大道8號	16000
流花君庭	廣州盈湖房地產開發有限公司	荔灣區流花路73號	30000
保利中環廣場	保利房地產（集團）股份有限公司	越秀區環市東路和建設大馬路交界	19000
君匯世家	廣州高田投資有限公司	越秀區天河路45號	22000

　　注：表中數據以開發商公布為準。

　　多方發力拉升市場

　　是什么原因促使豪宅市場升溫并保持相應的熱度？專家的解釋是多方合力共同造成的結果。

　　從大的環境來看，通脹預期以及出于保值需要，使得豪宅在近期的市場需求變得更為旺盛。中國指數研究院副院長陳晟告訴記者，此前一段時間內，通脹預期不斷加大，這是的一些投資者出于資產配置需要而選擇購買高檔房產，用于抵御通脹壓力。“一般情況下，高檔住宅是抵御通脹的最好投資品種。”陳晟說。

　　當然，由于實體經濟恢復勢頭并不理想，也不排除一些私營企業主為了尋找資金出路，而將限制資金投入到房地產市場中。這種情形在私營企業主比較集中的珠三角地區表現得尤為突出，如廣州中原地產有關人士向記者透露，私營企業主近期在廣州購置不動產的熱情顯得更為高漲。這種情形在長三角地區也并不陌生，尤其是溫州老板，早在兩個月前就已經進入上海房地產是尋找投資目標。

　　還有就是此前一段時間政策方面的放松，也在一定程度上刺激了高檔住宅消費。記者了解到，京滬穗三地不少商業銀行在辦理非普通住宅按揭貸款時，也是按照普通住宅標準來執行的，即給予相應的優惠，這等于降低了購房成本，使得不少改善型需求提前入市。

　　此外，針對境外人士購房限制的放松，這對豪宅市場的升溫也起到了一定的推動作用。如廣東在頒布“粵十五條”后，港澳臺同胞投資廣州房地產限制放松，直接促動豪宅投資。而上海近期港澳臺人士購買高檔住宅比例達到20%，就是明證。

　　投資豪宅要注意啥

　　專業人士表示，雖然豪宅的保值增值功能很強，但由于其投入資金量很大，因此投資者需更加講究技巧。

　　首先要學會判斷大的趨勢。陳晟告訴記者，雖然目前一輪行情，跟此前強烈的通脹預期有很大關系。但是未來通脹到底會不會出現，這要求投資者做出具體判斷。如果未來不會出現通脹，那么現在很有可能會觸到高位。這對于那些不打算長期投資的購房者來說，肯定不是一個好消息。

　　其次是要學會挑選潛力樓盤。這可以從兩個方面來進行分析，其一是發現潛力區域，隨著區域地段價值的提升，而獲得更大的投資回報。當然這需要投資者提前了解規劃信息。還有就是盡可能選擇標志性樓盤，因為這種樓盤會自動形成“價格高地”，引領周邊樓盤上漲。比如位于上海古北板塊的御翠豪庭、陸家嘴板塊的仁恒濱江園等，都是由它們率先漲價，然后別的樓盤再跟漲。

　　當然，除了樓盤自身品質外，還應該注意社區居民的組成。如位于上海靜安區內的中凱城市之光，因為小區內部有回遷戶，“回遷樓”價格始終要低于商品房，如目前中凱城市之光二手房的掛牌價普遍超過40000元/平方米，最高達到68000元/平方米時，“回遷樓”最低售價居然只有28000元/平方米。業內人士表示，居民的組成，在一定程度上也會影響到未來價格上漲的空間。

　　另外需要注意的就是盡量選擇大戶型。馬冀表示，對于豪宅消費群體而言，他們可能對房價的關注度已經不會很高了，進而是關心居住的舒適程度。而房型面積的大小則直接關系到這個因素，因此從這個角度出發，大面積住宅其上漲空間更大。如記者了解到，中凱城市之光一套面積達660平方米的大房，掛牌價達到了68000元/平方米，反而超過了一般的小房型單價。

　　小資料

　　豪宅的“基本定律”

　　豪宅具有自身的特點，我們稱之為豪宅的“基本定律”。投資者在選擇豪宅時，一定要留意這些基本定律，缺一不可。這些定律主要表現在六個方面：(1)區位定律，即應該處于核心區域或獨特的區域；(2)稀缺資源的獨占性；(3)低密度及舒適性；(4)裝修裝飾的豪華性；(5)物業管理的尊貴性；(6)適度超前及可持續性。

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