文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：在近期價格不斷上漲的樓市中，“房荒”一下子成了各方關注的焦點，不過仔細分析一下，其實市場新盤可售數量的減少具有明顯階段性和周期性的特征。而近期土地市場成交已經再度活躍，這將會緩解市場后續有效供給的壓力。

　　樓市 “房荒”讓人慌

　　近一段時間以來，房價的不斷上漲已是不爭的事實，購房者對此也開始逐漸能夠“忍受”了。但與此同時，另一個焦點卻仍然攪得人們有些不安，并有逐漸蔓延的態勢，這就是所謂的“房荒”。一位購房者說得頗為形象：“現在去買房時會感覺房源特別緊張，時常會被告知要買就快買，不然的話房子就沒了。有時候想想心里也是挺慌的，如果哪一天真的沒房子賣了，那像我們這樣還沒買房的人該怎么辦啊？”

　　的確，不僅是一些普通購房者，“房荒”正在成為近期市場普遍關注的焦點。據報道，此前慘淡經營的杭州樓市，從3月份開始出現了一系列的變化，從量價齊跌變成了量價回升，樓市成交量一路上揚，火爆行情不斷攀高，幅度之大、速度之快，令人炫目。5月份，主城區月度總成交量10058套，刷新2007年6月創下的單月成交量6532套的最高紀錄，是今年4月(6267套)的1.6倍。進入6月份，盡管8753套的總銷售量比5月有所下降，但這一數字卻是去年同期的近5倍。在此行情下，不少樓盤在一兩天里被銷售一空，連夜排隊的景象重新出現。“杭州樓市再度演繹‘瘋狂周末’”等標題又一次出現在當地媒體版面。據悉，綠城房產開發的一個樓盤，兩天之內售完，回收資金20億元。與瘋狂上揚的成交數據相比，杭州的存量房產被迅速消化。到5月份，全市存量房產跌破兩萬套，之后，“10000套”，“9000套”，杭州主城區存量房的數字連連下跌，因此有媒體驚呼，如以之前的成交量計算，一個月后杭州就將出現無房可賣的局面。

　　其實不僅是杭州，其他不少城市近期也出現了新盤可售數量大幅度減少的現象。據悉，到今年5月，深圳商品住宅出清周期下降到只有7個月，也就是說以最近6個月的平均成交量計算，只要7個月的時間就能把目前的新房存量消化完，這也是2008年以來出清周期最低值，達到了2007年房地產火熱時的水平。而截至5月底，深圳新房可售規模已不足4萬套，這引起了市場的廣泛關注和議論。而在上海，截止7月5日，可售面積已降至543.77萬平方米，按照目前的銷售速度，只能夠“維持”6個月的銷量。同樣在北京，其可售面積數量也降至了1465.73平方米，這同樣也引發了許多市場人士的高度關注。 

　　表1 部分熱點城市新盤可售數量一覽

 

城市	可售套數（套）	可售面積（萬平方米）
北京	109161	1465.73
上海	38353	543.77
重慶	122478	1265.43
深圳	35248	389.16
杭州	15043	214.34
蘇州	26872	394.48
青島	58131	605.15
寧波	89541	636.92
廈門	18888	233.57
福州	36902	267.07

(數據來源：中國指數研究院數據信息中心，中國房地產指數系統，截止日為7月5日)

　　供應“斷檔”事出有因

　　那么，許多人疑惑的是，市場怎么會一下子出現“房荒”的現象呢？通過分析記者發現，目前的“房荒”其實是由于供應“斷檔”造成的，具有明顯階段性的特征。從近幾年房地產市場發展的情況看，在2007年市場再度出現火爆之后，國家出臺了一系列調控政策，特別是對二套房貸的限制極大地打壓了市場，從而使2008年樓市出現了整體蕭條的局面。在這種情況下，許多開發商都放慢了開發建設的節奏。與此同時在土地市場上，開發商的拿地熱情也大幅度降低，很簡單的道理，既然造房子已經不賺錢了，那還有什么必要再去競爭圈地呢？

　　不過今年以來，市場卻發生了戲劇性的變化。隨著去年末國家針對房地產市場一系列“強心針”的出臺，近幾個月來樓市終于發生了翻天覆地的變化，成交放大房價上漲已是不爭的事實。但是面對這突然洶涌而來的購買潮，樓市的供應卻有些跟不上了，從而造成市場供應一下子“斷檔”，“房荒”的說法也就隨之而來了。有專家認為，從市場角度看，商品房建設周期長，其短期供給缺乏彈性，而供給相對滯后于需求調整。具體表現在需求下降、交易量萎縮時，商品房建設仍在以較快速度增長，供過于求從而對房價造成壓力。相反，在需求上升時，交易量增加，商品房建設卻在萎縮，使未來供不應求。

　　不過仔細分析一下近期供應“斷檔”的現象，可以發現前期建設速度放緩是主要的原因，具有明顯的階段性特征。據了解，今年1～2月，全國商品房當月新開工面積同比下降14.8%，全國房地產開發投資僅同比增長1%，比同期城鎮固定資產投資增速低25個百分點。而在廣東省，今年一季度該省房地產開發投資金額同比下降14.97%，開發商購置土地面積同比下降84%，商品房新開工面積同比下降51.59%，商品房住宅新開工面積同比下降50%。而近期，上海由于部分房產項目讓路世博將停工8個，從而在一定程度上加劇了市場供應緊張的狀況。

　　幾家地產巨頭同樣也是“隨大流”，保利地產在去年年報中就表示，2008年部分地區主動縮減開工面積，暫停開發變現能力差的商業項目，有效縮減投資。而在公司現金流量表中，投資活動產生的現金流量凈額同比增加了47.28%，這也在某種程度上反映出公司減少了開發建設的資金投入。無獨有偶，萬科的年報中也披露了公司下調開工和竣工面積，公司全年新開工面積由年初計劃的848萬平方米調整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計劃的689萬平方米調整為586萬平方米。2008年末，萬科實際完成新開工面積523.3萬平方米，同比減少32.6%，比年初的計劃數減少38.3%。

　　后市可能價升量跌

　　不過，隨著近期樓市發生的劇烈變化，土地市場已經發生了明顯的轉向，開發商再度紛紛入市“搶地”，這也使得樓市未來的供應將出現轉機。根據6月中原土地監測系統數據顯示，6月居住用地供應量較前12月均值增加45%，其中重慶、武漢、沈陽、南京和杭州等二線城市放量明顯，與此同時各地地王頻出，北京、重慶紛紛涌現地王。

　　根據克而瑞(中國)研究中心的分析，2009年上半年土地市場表現為：1季度市場冷清，1～2月份合計只成交5塊土地，3月份甚至沒有成交；但到了第2季度隨著市場的逐漸回暖，土地市場成交開始活躍，甚至近乎瘋狂，眾多知名企業如大華、萬科、綠地、世茂、金地和華潤置地等，紛紛出手拿地，爭相競標、高溢價、高地價狀況重現。2009年上半年企業新增土地投資金額約302億元，其中6月份合計成交金額約143億元，占總量的47%；5月及4月成交土地金額分別達到約89億元和56億元，分別占總量的29%和19%。

    表2  2009年上半年中國房地產20強企業新增土地儲備情況

 

　　(數據來源：克而瑞(中國)CRIC決策咨詢系統及企業對外公布信息)

　　不過，雖然開發商的拿地意愿已大幅度加強，但真正反映在供應上仍然尚需時日，所以下一階段極有可能出現價升量跌的狀況。對此，克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天認為，在近期的一項調查中發現，由于近期房地產市場剛性需求大量釋放，成交量明顯增加，一些開發商有了提價的沖動。其中近七成的受訪企業認為，隨著投資型需求的不斷增加，三季度房地產價格會快速上漲，并導致成交量萎縮。所以面對當前的市場，投資者要把握好購房的節奏，避免出現盲目追漲的狀況。

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