文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：臺灣地區(qū)樓市除了臺北市外，其他地方近年來普遍遭遇低迷時(shí)期，因此目前面臨“抄底”機(jī)會(huì)。因?yàn)槊媾R縣市合并升格直轄市等諸多利好，臺北縣市、臺中縣市以及高雄縣市面臨更多的機(jī)會(huì)。

　　臺灣地區(qū)樓市投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。但專家分析認(rèn)為，臺灣地區(qū)樓市投資機(jī)會(huì)出要集中在臺北市(縣)、臺中縣市以及高雄縣市等三大地區(qū)，配合陸資入臺、通脹等諸多誘因，因此這三大地區(qū)最具投資價(jià)值。這些地區(qū)目前的樓市現(xiàn)狀如何？未來發(fā)展?jié)摿υ谀睦铮肯旅嫖覀兏�隨臺灣樓市專家來進(jìn)行詳細(xì)了解。

　　樓市投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

　　作為知名樓市專家，中華兩岸商機(jī)促進(jìn)會(huì)理事長蔡為民對臺灣樓市可謂是知根知底。在談到臺灣地區(qū)樓市投資前景時(shí)，蔡為民表示到了“抄底”的時(shí)候。在記者印象中，臺灣地區(qū)房價(jià)并不比大陸房價(jià)低，尤其是臺北市的房價(jià)，豪宅大多集中在7萬元/平方米左右(注：本文采用的貨幣單位均為人民幣元)，而這在上海，除了翠湖天地、湯臣一品等少數(shù)樓盤售價(jià)能達(dá)到該水平外，其余均難以望其項(xiàng)背。何來“抄底”一說呢？

　　我們現(xiàn)有必要對臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程做個(gè)大概了解。蔡為民介紹說，臺灣的地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)40余年，從20世紀(jì)60年代中期開始，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，由于臺灣地區(qū)實(shí)行了公開的土地買賣制度，一開始就沒有形成大型發(fā)展商對土地的壟斷，另外臺灣的房產(chǎn)開發(fā)盛行合建制度，該做法使中小開發(fā)商的資金和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。1989年的時(shí)候大陸還沒有房地產(chǎn)這個(gè)概念，臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)成型。

　　這個(gè)發(fā)展期間一共經(jīng)歷了三次激蕩。1985年，房地產(chǎn)開始有起色，即相當(dāng)于上海1998～2000年的房地產(chǎn)狀況。1986年至1991年，房產(chǎn)行情大漲，每年的漲幅在30%～40%，即相當(dāng)于上海2001～2003年的房地產(chǎn)狀況。1991年至2006年，房地產(chǎn)表現(xiàn)出“冬天”的態(tài)勢，其中除了頂級地段、高檔樓盤仍保持微幅上調(diào)外，臺北市外周邊地段則有一段時(shí)間的價(jià)格下調(diào)表現(xiàn)，跌幅在10～20%左右。蔡為民表示，其實(shí)7萬元/平方米的豪宅也只是少數(shù)，而高檔住宅的整體價(jià)位其實(shí)跟上海相當(dāng)，如果與香港相比，目前已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。

　　不過蔡為民同時(shí)指出，這種狀況在未來可能會(huì)得到改變。隨著放寬對陸資入臺的限制，以及近期通脹預(yù)期的加大，內(nèi)部以及外來兩股力量，會(huì)使得臺北房市地產(chǎn)市場需求會(huì)有所放大。而隨著成交量的放大，價(jià)格會(huì)隨之上漲。當(dāng)然，從另外一個(gè)角度來考量，與上海、香港樓市相比，臺北市的房價(jià)漲勢已只能稱得上“溫和”上漲，而這也不排除會(huì)迎來一波補(bǔ)漲行情。

　　此外，臺北縣、臺中縣市及高雄縣市升格“直轄市”的效應(yīng)，會(huì)帶來的大量資金持續(xù)投入，這會(huì)使得市政基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，市容環(huán)境得到大幅提升，這都會(huì)對當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生積極作用。因此蔡為民認(rèn)為日后臺灣地區(qū)樓市將會(huì)形成大臺北、大臺中以及大高雄三大都會(huì)圈三足鼎立的格局。更讓人心動(dòng)的是，目前臺中市、高雄市的房價(jià)仍處于低位，上漲潛力較大。

　　當(dāng)然，還有值得一提的是，作為航空城的桃源縣以及素有文化古城的太南市，也具有一定的投資價(jià)值。尤其是桃源縣，隨著城市捷運(yùn)工程的完工，從臺北到桃源機(jī)場將從原來的40分鐘縮短為25分鐘左右，而桃源縣目前的房價(jià)約10000元/平方米左右，與臺北市存在不小的差距。

　　三大區(qū)域值得重點(diǎn)關(guān)注

　　臺北縣市：臺灣樓市“領(lǐng)頭羊”

　　作為臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)頭羊”，隨著臺灣地區(qū)實(shí)施低利率政策，以及外地資金回流，臺北縣市樓市在今年上半年的表現(xiàn)搶眼。

　　根據(jù)臺灣房屋的調(diào)查，臺北市是去年第四季度以來全臺灣地區(qū)交易最為活躍的地區(qū)，交易量和活躍程度都有所增加。如在去年第四季度，臺北市成交天數(shù)為90天，而在今年第一季度則縮短為61天。其中成交天數(shù)較短的行政區(qū)，分別有文山區(qū)及萬華區(qū)交易天數(shù)30~60天，其次為大安區(qū)的30~70天。文山區(qū)居民因公、教職業(yè)居多，不受景氣大環(huán)境影響，加上過去房價(jià)漲幅空間不大，而且低價(jià)優(yōu)勢吸引不少買盤進(jìn)場，使得交易天數(shù)維持在30~60天。另外，萬華區(qū)房價(jià)較低，議價(jià)空間低約5～10%，成交以低總價(jià)65萬至100萬元的公寓為主，買盤大部份是自住客。

　　臺北市豪宅主要集中在中正區(qū)、信義區(qū)等，當(dāng)然，臺北市的豪宅近期景氣程度并不高，如臺灣房屋調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信義計(jì)劃區(qū)內(nèi)的新成屋豪宅開價(jià)普遍落在8.35～10萬元/平方米之間，但實(shí)際成交價(jià)為7萬元/平方米，可見買賣雙方議價(jià)空間間較不小。目前臺北市在售項(xiàng)目中，普通住宅售價(jià)在3.5萬元以下，如位于內(nèi)湖區(qū)的雙璽售價(jià)為2.3萬元/平方米，位于萬華區(qū)的JR捷座的售價(jià)在2.9～3.5萬元/平方米之間。

　　還有一個(gè)值得關(guān)注的就是臺北縣房價(jià)相對臺北市來說，較為低廉。而且最近幾年臺北縣的與臺北市的房價(jià)差距在逐年加大。如2003年為72%，而到2008年則拉大到93%(具體見表1)。房價(jià)差距的拉大，則意味著臺北縣的房價(jià)尚未真正啟動(dòng)。而一旦臺北縣因?yàn)樯�格為“直轄市”而加大建設(shè)力度之后，其房價(jià)必漲無疑。

　　目前臺北縣樓市最為活躍地方分別為林口鎮(zhèn)、三峽鎮(zhèn)和澹水鎮(zhèn)，這三個(gè)地區(qū)也是近幾年來預(yù)售屋推案量最高的前三名區(qū)域。臺北縣普通公寓售價(jià)在1.5萬元/平方米以下，如目前在售的項(xiàng)目中，位于汐止市的站前畫堤售價(jià)為1.0～1.2萬元/平方米之間。

　　表1 臺北市與臺北縣近年住宅平均單價(jià)  單位：萬元／平方米

 

年度	臺北市	臺北縣	臺北市房價(jià)高出臺北縣比例
1999	1.51	0.86	76%
2000	1.46	0.84	74%
2001	1.34	0.79	69%
2002	1.35	0.78	72%
2003	1.40	0.81	72%
2004	1.61	0.92	74%
2005	1.80	1.03	75%
2006	2.06	1.13	83%
2007	2.34	1.22	93%
2008	2.51	1.28	96%
2009.Q1	2.41	1.24	93%

　　表2 臺北縣市部分在售樓盤表

 

案名	所在縣市	區(qū)域	建設(shè)公司	基地位置	工程進(jìn)度	類型	價(jià)格（萬元/平方米）
雙璽	臺北市	內(nèi)湖區(qū)	國豐開發(fā)	臺北市內(nèi)湖區(qū)安泰街125巷6號	新成屋	電梯大樓	2.3
胡同2009		松山區(qū)	上邑建設(shè)	臺北市松山區(qū)南京東路五段291巷	新成屋	電梯大樓	3.7～4.1
巨堂		中正區(qū)	巨堂建設(shè)	臺北市中正區(qū)晉江街30號	預(yù)售屋	電梯大樓	4.0～5.0
JR捷座		萬華區(qū)	龍勛建設(shè)	板南線--龍山寺捷運(yùn)3號出口	建構(gòu)中	捷運(yùn)大樓	2.9～3.4
華固i-PARK		內(nèi)湖區(qū)	華固建設(shè)	臺北市內(nèi)湖區(qū)五期重劃區(qū)	新成屋	辦公大樓	3.2
站前畫堤	臺北縣	汐止市	百順建設(shè)	臺北縣汐止市鄉(xiāng)長路一段55巷5號	新成屋	電梯大樓	1.0～1.2
雙捷市		中和市	合康建設(shè)	臺北縣中和市中正路211巷36弄1-26號	新成屋	電梯大樓	2.0～2.2
華江一品		板橋市	星碩建設(shè)	臺北縣板橋市長江路二段、吳鳳路口	建構(gòu)中	小區(qū)大廈	2.1～2.5
太子學(xué)院		板橋市	太子建設(shè)	臺北縣板橋市龍泉街124巷旁(文德國小旁)	預(yù)售屋	小區(qū)大廈	1.8～2.2
三輝墨寶		新店市	三輝建設(shè)	臺北縣新店市建國路.二十張路口	新成屋	電梯大樓	3.0～3.3

　　臺中縣市：市政建設(shè)推高房價(jià)上漲空間

　　臺中縣市升格審查才剛過關(guān)，可是已經(jīng)有不少建商已經(jīng)“預(yù)測”未來房市發(fā)展，尤其臺中最青睞的地區(qū)七期，建造商不但開始惜售，更大膽預(yù)測，成屋售價(jià)將達(dá)到4萬元/平方米。

　　蔡為民分析認(rèn)為，大臺中合并升格后，重大建設(shè)利多不斷，從水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)發(fā)展及捷運(yùn)施工等，到兩岸直航所帶來的商機(jī)，這些利好因素都會(huì)直接刺激臺中房市；同時(shí)目前臺中領(lǐng)導(dǎo)積極發(fā)展城市美學(xué)、推動(dòng)捷運(yùn)系統(tǒng)、提高污水下水道建置比率、提高綠地比等實(shí)質(zhì)建設(shè)，以及近年推動(dòng)文化活動(dòng)，都讓臺中住屋環(huán)境、空氣質(zhì)量、生活空間向都為人稱道，臺中早已成為新興魅力城市。

　　專家分析認(rèn)為，同時(shí)受惠于高鐵通車，都市一日生活圈的生活型態(tài)已經(jīng)形成，而未來臺中縣市合并升格后，臺中因位居中間樞紐位置，都讓南來北往更加便利，因此臺中成為年輕族群及退休人員購屋區(qū)域首選。

　　隨著諸多市政建設(shè)紛紛上馬，臺中市西屯區(qū)、南屯區(qū)、北屯區(qū)和捷運(yùn)沿線周邊，以及鄰近臺中市的臺中縣大里市、潭子鄉(xiāng)、大雅鄉(xiāng)、烏日鄉(xiāng)等，因直接受惠于升格重大建設(shè)，將最具發(fā)展?jié)摿Γ淮送猓�臺中縣沙鹿鎮(zhèn)在具備交通便捷及大學(xué)城之優(yōu)勢下，加上鄰近臺中市新市政中心區(qū)及中部科學(xué)園區(qū)，將有機(jī)會(huì)發(fā)展成為臺中市的副都心，未來發(fā)展前景也相當(dāng)看好。

　　目前臺中縣市在售的普通公寓項(xiàng)目售價(jià)1.5萬元/平方米以下，如位于西屯區(qū)的裕國溫泉會(huì)館的售價(jià)為11000元/平方米；豪宅的售價(jià)在2萬元/平方米左右，如位于南屯區(qū)的大城新紐約售價(jià)為2.1萬元/平方米左右。如果正如當(dāng)?shù)亟ㄔ焐趟�言，豪宅將漲至4萬元/平方米，那么其上漲空間真的不小。

　　表3 臺中縣市部分在售樓盤表 

案名	所在縣市	區(qū)域	建設(shè)公司	基地位置	工程進(jìn)度	類型	價(jià)格（萬元/平方米）
佳泰樂薇	臺中縣市	北區(qū)	寶佳機(jī)構(gòu)、佳泰建設(shè)	臺中市北區(qū)原子街‧英士路	建構(gòu)中	電梯大樓	1.2（預(yù)計(jì)）
三民首富		西區(qū)	廣亦建設(shè)	臺中市西區(qū)三民西路63號、65號、67號、69號(近五權(quán)路)	建構(gòu)中	頂級豪宅	1.4
裕國溫泉會(huì)館(透天區(qū))		西屯區(qū)	裕國冷涷冷藏股份有限公司	臺中縣龍井鄉(xiāng)龍社路	新成屋	聯(lián)體別墅	1.1
國雄馥花園		南區(qū)	國雄建設(shè)股份有限公司	臺中市南區(qū)東興路VS樹義ㄧ巷	預(yù)售屋	躍層住宅	0.9～1.32
大城新紐約		南屯區(qū)	大城建設(shè)	臺中市南屯區(qū)文心南三路與豐富路300巷口	預(yù)售屋	頂級豪宅	1.6～2.1

　　高雄縣市：有望迎來補(bǔ)漲行情

　　高雄市能否重振往日雄風(fēng)？蔡為民認(rèn)為可能性很大。高雄市作為臺灣地區(qū)的重工業(yè)基地以及海港城市，這里工廠林立、海陸交通發(fā)達(dá)。經(jīng)歷1998年的金融風(fēng)暴、2000年網(wǎng)絡(luò)泡沫后，大陸成為廉價(jià)的世界工廠，過去高雄加工出口產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，卻因?yàn)榇蟓h(huán)境的改變，產(chǎn)業(yè)外移大陸、人口流失嚴(yán)重，使得高雄市房價(jià)低迷。即使2003年SARS過后，臺北房市走了5年多頭，高雄的房地產(chǎn)依然沒有太明顯的漲幅，平均房價(jià)仍舊維持在7500元/平方米左右的行情。

　　這種狀況會(huì)不會(huì)隨著此次高雄縣市合并升格“直轄市”而得到改變呢？蔡為民認(rèn)為可能性很大。在他看來，高雄縣市合并之后，城市交通、商業(yè)等都會(huì)能得到改善，如高雄捷運(yùn)紅線南岡山站正在規(guī)劃中，同時(shí)高雄準(zhǔn)備發(fā)展地鐵，這都會(huì)極大改善城市交通狀況。

　　在此值得注意的是，在金融海嘯的肆虐下，臺灣地區(qū)有不少地方的樓市出現(xiàn)調(diào)整，但高雄是其中“不為所動(dòng)”的城市之一。之所以如此，專家分析認(rèn)為高雄市的房價(jià)在過去將近5年時(shí)間里沒有上漲過，因此不排除受近期利好刺激，出現(xiàn)一輪補(bǔ)漲行情。

　　目前高雄市美術(shù)館附近的豪宅售價(jià)約1.5萬元/平方米左右，這樣的價(jià)位在專家眼里已經(jīng)是底部，再無下跌空間，因此在這個(gè)價(jià)位吃進(jìn)，自然等于抄底。

 

案名	所在縣市	區(qū)域	建設(shè)公司	基地位置	工程進(jìn)度	類型	價(jià)格（萬元/平方米）
英倫京城	高雄縣市	鼓山區(qū)	京城建設(shè)	高雄市鼓山區(qū)明誠路與裕國街口	新成屋	一般大樓	0.7～0.8
冠臻城堡		左營區(qū)	冠臻建設(shè)	高雄市左營區(qū)自由四路482號	新成屋	頂級豪宅	2.2
凱悅Bali		三民區(qū)	興富發(fā)建設(shè)	高雄市三民區(qū)鼎華路	新成屋	一般大樓	0.85（預(yù)計(jì)）
蘇黎世		苓雅區(qū)	國揚(yáng)建設(shè)	高雄市苓雅區(qū)自強(qiáng)路與青年路口	建構(gòu)中	精致套房	1.1～1.6

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