文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：隨著購房重心的外移，原本市場反應較為遲緩、上漲幅度較小的外圍區域，在這一輪行情中一改常態，部分熱點區域的房價漲幅甚至超過市中心核心區域。那么，外環以外熱點板塊具體表現到底如何呢？

　　房價普漲，作為整個市場內啟動最慢的外環以外區域，漲勢如何呢？據了解，入夏以后，上海樓市延續“暖春”態勢。隨著房價的上漲以及內部核心區域供應量的減少，外環以外區域已經成為購房者的“主戰場”。因此在這里很有必要探究外環外區域房價的漲跌，以便購房者對整個市場有個全面的了解。

　　當然，我們在這里討論的主要是熱點板塊，比如已經形成一定的規模，或者區域內生活配套設施已逐漸完善，這樣的板塊為購房者首選。

　　外環房價又在漲

　　為了降低購房成本，小姚打算把置業地點再往外挪一挪。小姚是土生土長的上海人，在浦東有一套小兩房，市值70萬元左右�？紤]到未來房價可能還要漲，另外也想改善居住條件，他想換套大一點的房子。他說：“未來即使房價漲了，我現在買不就等于降低成本了嗎？”但由于自己手頭資金不夠，他先得買掉小房之后才能湊齊買大房的首付款。

　　按照此前的設想，小姚準備在中環線附近買一套房，一來方便自己上班，再者中環線附近的配套也已經相當成熟。就在他準備買房的時候，房價開始上漲了。今年4月份，他所看中的樓盤萬源城，這個位于閔行區古美板塊、靠近中環線的超級大盤，當時售價已經達到了16500元/平方米，相比3月份的14800元/平方米的售價，已經上漲了不少。5月底，他致電售樓處之后得到消息稱，均價已經提高到了19500元/平方米左右。而就在近日，當他再次致電售樓處時，均價已經調高到了22000元/平方米。得到這樣的消息，讓他對中環線附近的樓市失去了信心。

　　現實一點的做法是在外環線以外的區域買房。但小姚發現，外環以外區域的房價也在上漲。在今年3月份，位于浦東康橋板塊內的綠洲康城報價雖然為12500元/平方米，但如果真正下單購買，可以享受到75折的優惠，實際售價在9375元/平方米左右。但到了4月低，售價已經達到11500元/平方米，而在最近，他再次打電話詢問該樓盤售樓處，得到的答復是又漲價了，均價達到14500元/平方米。

　　業內人士表示，隨著反彈態勢的持續，上海樓市又進入了普漲時期，各板塊房價均出現不同程度的上漲。雖然價格上漲的絕對值與市中心核心區域相比有一定的差距，但漲幅上卻并未處于劣勢。如位于閘北區海寧路上的圣和圣廣場售價為23000元/平方米，相比上月每平方米上漲了2000元，漲幅約9.5%；而位于外環線以外的南都白馬花園，每平方米上漲了1500元，但漲幅卻達到13%。

　　熱點區域漲得快

　　記者調查發現，目前市場行情下，越是熱點區域，漲勢越猛。如隨著原南匯并入浦東，以及浦東金融城擴容在即，加之軌道交通線路開建在即，使得康橋板塊和周浦板塊房價出現了一波大幅上漲行情，板塊內樓盤紛紛提高售價，月漲幅超過10%。

　　那么，外環線以部分熱點區域房價上漲情況到底如何？記者選取了松江新城、泗涇、九亭、新橋、寶山西城區、周康板塊等六大熱點板塊，來一一進行詳細解析。相對來說，熱點區域對市場變化反應速度更快，因此分析這些熱點區域，更加有助于購房者準確把握市場走勢。

　　松江新城板塊：房價穩步推進

　　松江新城作為松江區“老牌”居住板塊，經過最近幾年的快速發展，目前已經接近開發中后期，同時地鐵9號線通車利好已慢慢被市場消化，因此板塊內房價近期上漲勢頭較為溫和。

　　據了解，松江新城板塊的供應量目前仍然位于松江區前列，目前在售的樓盤有文翔名苑、華亭公寓、上泰紳苑等，毛坯房售價主要集中7000～8000元/平方米之間，目前的售價較上月有所上漲，如文翔名苑漲幅為9.8%，華亭公寓售價跟上月相當。

　　九亭板塊：名盤帶動價格整體上漲

　　作為松江區內最早開發的房產板塊之一，同時由于靠近市中心，九亭板塊一直頗受購房者關注，因此房價變化也較為敏感。

　　一套面積約139平方米的三房掛牌價為210萬元，這套出自九亭板塊知名樓盤奧林匹克花園的二手房報價在板塊內顯得異常突兀，但這表明房價已經上漲。受此影響，板塊內在售的項目九城湖濱國際、象嶼都城等項目統統順勢提價。

　　九城湖濱國際的均價為14500元/平方米，與上月的12500元/平方米相比，上漲了16%；另外一個項目象嶼都城的價格上漲速度絲毫不亞于前者，目前售價為11000～12000元/平方米，較上月最大漲幅達22.4%。

　　泗涇板塊：配套完善推動房價上漲

　　泗涇板塊雖然也比較靠近市中心區域，但隨著板塊商業配套設施的改善，直到軌道交通9號線通車之后，這里才真正受到更多的購房者關注。

　　在這波行情中，板塊內房價也出現了不同程度的上漲。板塊在售樓盤有金港花園二期、同潤山河小城、山水四季城等。公寓售價已直逼萬元關口，如同潤山河小城將在本月中開盤，售價暫定9300元/平方米，相比上月要上漲16.1%；金港花園二期售價為8300元/平方米，環比也上漲了6.1%。山水四季城的聯排別墅項目售價達到15000～20000元/平方米不等，環比上漲6%。

　　新橋板塊：市郊鐵路提升板塊潛力

　　由于受到金山鐵路支線改建工程利好刺激，新橋板塊成為松江區房產板塊“新貴”，因而房價出現了一波上漲行情。

　　據了解，已進入實質性啟動階段的金山鐵路支線改建工程范圍是金山客站至上海南站，該線路沿途設莘莊、春申、新橋、閔西、葉榭、亭林、阮巷站，線路總長58公里，建成之后將實現市郊鐵路“公交化”。讓人更為心動的是，通車之后新橋板塊到達上海南站約10～15分鐘，而后與地鐵1號線、3號線換乘，交通便捷程度大為提高。

　　目前新橋鎮上在售的樓盤有南都白馬花園、海派青城、新水橋公寓、榮盛陽光苑、明中龍祥家園等，其中以南都白馬花園售價全裝修房售價最高，目前一樓帶花園的三房售價達到13000元/平方米，與上月的均價11500元/平方米相比上漲了13%。其他樓盤多為毛坯房源，售價集中在8500元左右，如以小面積、緊湊型房源為主的海派青城，目前售價在8300～8500元/平方米之間，相比上月的7800元/平方米的均價，最大漲幅達10.3%。

　　寶山西城區：穩守“萬元”區

　　應該說，寶山西城區板塊在目前的市場環境下表現并沒有上述其他板塊那般搶眼。

　　據了解，寶山西城區板塊內在售項目并不多，尚有房源推出的僅康橋水都三期等，目前售價為11000元/平方米，環比上漲4.8%。其它板塊內的新房售價漲幅均達到10%以上，少數甚至達到20%，緣何寶山西城區板塊內的房價漲幅不到5%？業內人士分析認為，這是因為板塊利好已經消化殆盡所致，因此房價變化趨于緩和。

　　周康板塊：受惠金融中心建設

　　周康板塊的房價近期可以用“飆升”來形容，之所以如此，主要是受到諸多利好刺激所致。

　　首先是南匯區并入浦東新區之后，作為浦東金融中心的配套服務區域之一，隨著市政建設力度的加大，如軌道交通建設，這使得周康板塊生活配套設施改善指日可待；其次是不排除有大量工作在金融中心的人員會來此置業，因此購房者信心大增。目前板塊內房價已經全部超過萬元大關，成為上海外環線以外區域尚未通地鐵的“萬元房價區”，如綠洲康城、綠地東上海、周浦大連萬達廣場等，售價已經達到13000～14500元/平方米之間。綠洲康城目前售價為13800元/平方米，環比漲幅為10.4，但自今年4月以來，該項目已累計上漲40.8%；此外綠地東上海目前售價為12000～14500元/平方米，均價環比漲幅約11.3%。此外，周浦大連萬達廣場將于月底開盤，屆時售價為13000元/平方米，相比6月的11000元/平方米而言，預計上漲為18.2%。

　　表1 上海部分外環外樓盤售價漲幅表

 

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