文/本刊記者 黃羅維 甄愛軍

　　文前提要：最近，關于樓市“小陽春”能否持續的爭論此起彼伏，各路人士莫衷一是，這讓購房者感到無所適從。那么，未來樓市到底怎樣發展，我們可以聽聽學者專家對市場的看法。

　　下半年房價繼續上漲

　　－復旦大學房地產研究中心主任尹伯成

　　我認為下半年房價將繼續上漲，其中最重要的原因是目前市場存在著對未來通貨膨脹的預期。從世界范圍看，許多國家為了救市，都大力增加了貨幣投放力度。在這種情況下，由于實體經濟并沒有出現現實的增長，所以其結果必然會導致通貨膨脹。而為了規避通貨膨脹帶來的風險，房產就成了最好的保值增值的手段。從目前的市場情況來看，許多投資者都紛紛入市，包括像一些溫州投資客等等，他們把目標鎖定在了一些高端樓盤上。在他們的帶動下，許多自住購房者的剛性需求也受到了進一步的刺激，跟風的情況在市場中逐漸出現。可以這樣說，如果下半年國家不出臺新的調整政策，延續執行去年針對樓市的“松綁”措施，那么在上述幾種合力的作用下，今年下半年的房價肯定要上漲，我把它稱之為資產性泡沫的通貨膨脹。在這種情況下就要看政府如何來進行調控了，比如增加經濟適用房的建設等等。其實，我們一方面要促進房地產市場的健康持續發展，另一方面也要防止資產性泡沫的過渡膨脹。

　　房價長期上漲趨勢不會改

　�。�中國城鄉建設研究所所長陳淮

　　短期房價走勢難以判斷，但長期看好。全球都受到了金融危機的影響，而且美國的樓市由此滑入低谷；我國樓市也經歷了2008年一年的調整期，兩者之間有相似之處。當前樓市仍然很樂觀，中國房地產業供給和需求，沒有因為世界經濟危機受到實質性的打擊，雖然也經歷了觀望階段，但都只是風險配置程度和調整、變化而造成的。

　　從長遠來看，房地產價格的趨勢為上行。其主要原因在于中國的城市化進程剛剛開始，人口向城市集中的趨勢會持續很長時間，保守估計需要20～30年。

　　此外，在上個世紀末、本世紀初享受房改的居民中，有一部分城市居民家庭進入依靠市場自我改善的區間，這也是一股需求力量。

　　還有，城市擴大內需過程中，可能會誘導新一輪改善性需求；房地產業在國民經濟中的特殊地位，要求其保持穩步增長態勢；以及城鎮住宅重建等，都會促使中國樓市保持不錯的發展態勢。

　　房價上漲看明年

　�。�北京華遠集團總裁任志強

　　房價下跌的可能性不大。北京市社科院不久前發布的一份藍皮書認為，北京房價將在2010年將下跌，我反對這個觀點。對于未來一段時間房地產市場的走勢，目前處在爬坡過程。雖然在過去的3個月內，北京、上海、廣州、杭州等主要城市都經歷了樓市“小陽春”，這主要是由于此前一年多來剛性需求受到抑制，近期出現反彈之后的具體表現。

　　不過從目前形勢來看，樓市并未全面回暖。部分城市房地產市場的反彈，并非意味著國內樓市就已經從底部開始反彈而走出頹勢。目前樓市去庫存化壓力仍然不小，如果房地產開發企業的資金壓力沒有真正緩解，短期內房價下降的可能性仍然存在。雖然目前房地產尚未真正走出階段性的底部，但這并不可怕。長期看來，房價的上漲趨勢不會改變。此前一段時間內施工量、土地供應量雙降，其直接結果將是2010年以后庫存消化殆盡、重現供不應求局面，屆時房價如何變化自然不言而喻。

　　兩股力量推升房價

　　－上海知名樓市專家蔡為民

　　在我看來，上海樓市受到兩股推力，今后一段時間內依然會處于上漲通道中。其中一股推力是市場預期，不管是從短期、中期還是長期的預期來看，都是利多。短期利好有2010年的世博會，中期利好有2014年前后的迪斯尼項目，而長期利好則是“兩大中心”的建設，這些都是支撐樓市的有利因素。而另外一股力量則是政府對樓市的推動作用，政府出臺了一系列鼓勵住房消費的政策，比如降低購房門檻、減免稅費、降低利率等等，這些措施都是在告訴老百姓，現在買房很劃算，因此在這種前提下，上海房價很難有下跌空間。

　　不過此后房地產市場不可能會出現單邊上漲行情。在我看來，未來樓市會呈現階梯式的運行態勢，即上漲和調整行情互現，但總體保持上漲趨勢。

　　購房者應該怎么做？要提醒的是，手中掌握貨幣，過去若干年之后，最多只能擁有相同數量的貨幣，還不排除貶值的可能；而如果將貨幣換成房產，很多年后資產將倍增。

　　目前樓市的支撐力仍然較強

　　－中國房地產指數系統副主任、中國指數研究院副院長陳晟

　　對于整體經濟來說，房地產市場走出了相對獨立的行情。這一方面是由于外資在中國樓市中所占比重極小，對樓市造成的沖擊不大。而在當前貨幣定價的敏感時期，房地產作為保值資產的功能依然突出。另一方面，中國當前的經濟和城市化進程始終是房地產市場的基調所在。

　　目前中國面臨的需求是河床截面型需求，需求為河床寬度，成交量為河床深度，供給為堤壩。一旦供給小于需求，則有潰壩(房價暴漲)的風險；供給過度大于需求，河床將出現干涸(需求難以持續吻合供給增長)，因此當前樓市需要避免上述兩個極端，但在這之間振動是正常的。中國城市化正處在加速階段，具備消費實力的需求和暫時不具備消費實力的需求大量存在，前幾個月在價格和政策上的優惠激發的大量購買力表明目前樓市的支撐力仍然較強，后市導向仍將是維持穩定的河床深度。此外要注意到的一點是，隨著流動性的增加，一部分資金有可能已流入了股市和樓市，一旦銀根收縮，將會對房地產市場造成壓力。

　　可選擇合適房源入市

　　－21世紀中國不動產副總裁兼上海區域總經理張衛平

　　衣、食、住、行是影響老百姓生活的4個重要方面，金融危機的爆發對居民最密切的住房需求產生了巨大影響。但金融危機爆發后，我國經濟復蘇的各項指標均好于國際水平，進入2009年后房地產市場也回暖強勁，上海樓市前景看好。對于后市，我認為一季度末和二季度前兩個月上海二手房交易量的連創新高已經為年內的市場走勢定下基調：今年市場的總體走勢要好于去年，下半年走勢將呈現總體穩定、局部因季節等因素影響而小幅波動。因此，對于真正有需求的自住市民來說，可以根據自身情況在相應地段挑選具備性價比的合適房源入市，但不宜過度追漲。目前市場環境下，以剛性購房需求為主的購買力已得到大量釋放，后市的成交主力將逐步過渡到以改善型購房為主，并成為左右市場走勢的主要力量，同時這也將拉動一些投資型購房。價格水平上，目前的房價與2007年相比其實并未有太大波動，預計下半年上海樓市的投資購房比例將有所上升。

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