提要：貨幣與信貸對(duì)CPI的影響存在一定滯后期。中國的通脹經(jīng)驗(yàn)表明，在信貸猛增后的一年半到兩年時(shí)間內(nèi)，高通脹就會(huì)到來。面對(duì)“低增長(zhǎng)、高通脹”的未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，泡沫的規(guī)律依次將是“股價(jià)漲—樓價(jià)漲—物價(jià)漲”。

　　本刊記者 張學(xué)慶

　　在經(jīng)歷短暫的低迷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又現(xiàn)“小陽春”。防通脹買房，成為人們進(jìn)行資產(chǎn)保值增值的手段之一。

　　防通脹買房

　　“通脹預(yù)期導(dǎo)致買房保值，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，長(zhǎng)期來看，這個(gè)行為的意義取決于將來通脹程度。如果通脹了，保值行為有意義；如果沒來，這個(gè)行為則沒有太大意義。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶分析說。

　　摩根大通中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄表示，房地產(chǎn)可以抗通脹，它是有形資產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)還可以受惠于人民幣升值。因此，買房是中國人當(dāng)下最好的資產(chǎn)保值選擇。

　　或許正是人們對(duì)出現(xiàn)通脹的擔(dān)憂，房地產(chǎn)又重回人們的投資視線。數(shù)據(jù)顯示，2009年5月份，居民新增中長(zhǎng)期貸款1008億元，連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在1000億元左右的歷史高位；同比多增600億元，同樣連續(xù)3個(gè)月同比大幅增加。

　　據(jù)分析，居民中長(zhǎng)期貸款以房貸為主。從2009年以來，由于居民房貸的激增，房地產(chǎn)景氣已經(jīng)在一季度觸底，在二季度明顯回升。

　　通脹還是會(huì)來

　　去年國際金融危機(jī)的爆發(fā)，使得中國經(jīng)濟(jì)遭遇30年來最冷的“寒冬”，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑，中國政府出臺(tái)了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，大量資金從銀行源源不斷流出，加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度。盡管目前物價(jià)指數(shù)還處通縮狀態(tài)，但人們開始擔(dān)心通貨膨脹是否也會(huì)伴隨流動(dòng)性充裕而再次光臨。

　　最新公布的5月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)為-1.4%，工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)為-7.2%，仍然呈現(xiàn)通貨緊縮特征。但從環(huán)比看，CPI連續(xù)3個(gè)月為正，3、4、5月份分別為4.6%、1.3%、1.8%；PPI跌幅繼續(xù)縮小，3、4、5月份分別為-6.18%、-1.74%、-1.68%，通縮正在減弱。

　　目前經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國今年何時(shí)走出通縮看法各異，有的預(yù)計(jì)三季度CPI同比轉(zhuǎn)正，有的認(rèn)為四季度會(huì)結(jié)束通縮。

　　野村證券中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春認(rèn)為，由于今年CPI通脹數(shù)據(jù)到目前為止均低于預(yù)期，因此將2009年CPI通脹預(yù)期從0.2%下調(diào)至-0.2%，2010年預(yù)期從3.2%下調(diào)至3.0%。

　　資產(chǎn)泡沫卷土重來

　　海通證券宏觀分析師李明亮指出，從2009年10月份開始，CPI同比增長(zhǎng)率將扭轉(zhuǎn)持續(xù)數(shù)月為負(fù)的局面，2010年通脹壓力有望出現(xiàn)。

　　李明亮作出這樣判斷的理由有幾點(diǎn)。首先，中國經(jīng)濟(jì)最困難時(shí)期即將過去。從我國宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先指數(shù)來看，同比降幅縮小，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月為正增長(zhǎng)。沿海和內(nèi)河港口貨物吞吐量出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)正增長(zhǎng)了。

　　其次，資金面比較寬松，導(dǎo)致一部分資本品和金融屬性產(chǎn)品價(jià)格上漲。今年前4個(gè)月，新增人民幣貸款達(dá)到5.17萬億元。中國目前實(shí)施的貨幣政策，其寬松程度已經(jīng)超越了1997年亞洲金融危機(jī)后的水平。而貨幣供給保持較快增長(zhǎng)將對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲起到重要的支持作用。2009年前4個(gè)月廣義貨幣同比增長(zhǎng)率平均為28%，而同期商品房累計(jì)平均價(jià)格同比漲幅為13%。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的回暖帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的回暖。房地產(chǎn)再度成為投資新寵，不僅購房者觀望氣氛有所淡化，開發(fā)商信心恢復(fù)，甚至開始出手搶地。2009年2月、3月、4月土地購置面積同比增長(zhǎng)分別為-30.0%、-47.3%、12.0%，其中4月份已經(jīng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)了。

　　另外，中央地產(chǎn)土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，今年前4個(gè)月全國12個(gè)城市共成交土地956公頃，高于去年平均值的5%。進(jìn)入5月份以后，土地成交量更是出現(xiàn)了井噴的狀態(tài)。中國指數(shù)研究院最新的數(shù)據(jù)顯示，有24個(gè)省市的住宅成交面積環(huán)比上升，占到總數(shù)量的8成。

　　第三，目前貨幣與信貸的高增長(zhǎng)將對(duì)2010年CPI產(chǎn)生明顯的影響。自從2008年12月份開始，廣義貨幣同比增長(zhǎng)率已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月均超過20%，其中2009年3月、4月分別為30.1%、30.5%。今年1月份以來人民幣信貸同比增長(zhǎng)均超過20%。

　　李明亮認(rèn)為，根據(jù)弗里德曼在《美國貨幣史》中的結(jié)論，信貸寬松后的22個(gè)月附近，物價(jià)將會(huì)上漲。這也符合中國的通脹經(jīng)驗(yàn)，那就是信貸猛增后的一年半到兩年附近，高通脹就會(huì)到來。

　　經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，貨幣與信貸對(duì)CPI的影響存在一定的滯后期。2003年5月份至12月份廣義貨幣余額同比增長(zhǎng)率均高于20%，到了2004年6月份CPI漲幅才超過5%。

　　第四，受美元貶值預(yù)期強(qiáng)化、投機(jī)資金等因素，國際大宗商品價(jià)格上漲壓力增大。引發(fā)美元繼續(xù)大幅貶值的主要原因是美國經(jīng)濟(jì)實(shí)力日趨減弱，以及由此而產(chǎn)生的過度舉債。2009財(cái)政年度的美國財(cái)政赤字將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.84萬億美元，約為上一財(cái)年赤字規(guī)模的4倍。2010 年的財(cái)政赤字更高，為2.33萬億美元，估計(jì)今后數(shù)年還將保持很高的赤字水平。

　　由于美國必須向海外借款以彌補(bǔ)預(yù)算赤字，美元很可能在未來數(shù)年內(nèi)疲軟。作為國際貿(mào)易結(jié)算貨幣的美元一旦走弱，將引發(fā)全球性的貨幣擴(kuò)張。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)采取了“量化寬松”的措施，通過長(zhǎng)期國債釋放流動(dòng)性。

　　繼美國之后，英國、日本和歐洲的央行也向市場(chǎng)大量注入流動(dòng)性。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，這些都很可能在未來半年內(nèi)推動(dòng)大宗商品價(jià)格再創(chuàng)近期新高。對(duì)此，中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘特別提醒“注意資產(chǎn)泡沫可能卷土重來，建議政府提前調(diào)控，以規(guī)避未來泡沫破滅帶來的打擊”。他認(rèn)為，面對(duì)“低增長(zhǎng)、高通脹”的未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，泡沫的規(guī)律依次將是“股價(jià)漲—樓價(jià)漲—物價(jià)漲”。

　　目前盡管各國貨幣政策寬松，但經(jīng)濟(jì)低迷下的產(chǎn)出缺口依然抑制著整體物價(jià)上漲，流動(dòng)性首先推高資產(chǎn)價(jià)格；但伴隨經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，產(chǎn)出缺口縮小，資產(chǎn)價(jià)格上漲也將延伸至整體物價(jià)。

　　房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

　　瑞銀證券中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，中國內(nèi)需持續(xù)復(fù)蘇的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)行業(yè)。如果外需在明年或者更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍疲弱不振，那么由刺激政策所推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的可持續(xù)性確實(shí)可能成為一個(gè)嚴(yán)重的問題。瑞銀樂觀地預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)投資會(huì)在今年晚些時(shí)候回暖。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)已經(jīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的重新啟動(dòng)。從2009年4月份起，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回升，到5月份已經(jīng)升至12%。

　　瑞銀相信央行貨幣政策不會(huì)很快收緊，并且銀行貸款將足以支撐今年中國GDP的實(shí)際增速達(dá)到預(yù)測(cè)的7.5%。展望未來，國內(nèi)需求增長(zhǎng)的可持續(xù)性很大程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但沒有外需的強(qiáng)勁推動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)難以回到9%~10%的高位。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的兩個(gè)主要指標(biāo)是存貨和投資。現(xiàn)在房地產(chǎn)存貨正在迅速下降。摩根士丹利房地產(chǎn)研究小組樂觀預(yù)計(jì)，目前大城市的存量房水平介于上海約3個(gè)月銷售量到北京約11 個(gè)月銷售量之間。而年初，北京存量房消化周期還在20個(gè)月以上。一旦房地產(chǎn)投資下半年再度恢復(fù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，那么，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)將真正走出底部。

　　關(guān)注信貸政策

　　“去存貨化進(jìn)程迅速、市場(chǎng)需求從剛性需求的釋放，已經(jīng)擴(kuò)散到投資性需求的猛烈升溫。目前的樓市不是小陽春，而很可能轉(zhuǎn)眼即是盛夏。從價(jià)值判斷角度，不知道這是好是壞，只知道它正在發(fā)生而眾人尚未察覺，廉價(jià)貨幣以及昂貴樓市，以后總會(huì)有人在盛宴之后趕來收拾殘羹冷炙。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉有點(diǎn)無奈地說。

　　聯(lián)合證券研究報(bào)告認(rèn)為，迫于通脹的壓力，國內(nèi)寬信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將成為當(dāng)前樓市復(fù)蘇的終結(jié)者。而通脹以何種方式到來，將決定未來信貸緊縮的力度和節(jié)奏，這也將決定樓市復(fù)蘇的終結(jié)將是以何種方式開始。基于這一判斷，信貸政策何時(shí)發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，將成為對(duì)樓市風(fēng)向判斷的一個(gè)關(guān)鍵因素。

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