文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：容積率、綠化率等與房產有關的專業術語讓普通購房者似懂非懂，而市場上也有少數開發商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對此做一次解析，以便在購房時做到清清楚楚、明明白白。

　　容積率為2.6%，綠化率達到35%……看著這些專業術語，相信肯定有不少購房者似懂非懂，心里一個勁地犯嘀咕。然而，這些數據卻關系到居住的舒適性，因此有必要了解這些專業術語的真正含義，并以此作為參考依據。專家表示，目前與“率”有關的概念主要包括容積率、綠化率、車庫率和得房率等等。那么，這些專業術語跟住宅綜合品質之間到底有什么關系，市場上存在哪些認識上的誤區，在此有必要進行詳細解析。

　　專業術語應了解

　　手里拿著一份售樓書，看著上面一些關于樓盤描述的文字，有些內容讓老劉感到有點吃力。老劉想給自己買套住房，以前從未買過房的他還專門在網上找來很多資料學習，諸如如何考察配套的優劣，如何評估房型的好壞，如何考量小區的整體綜合素質等等，通過一段時間的突擊學習，他的確長了不少見識。

　　不過還是有意外情況發生。當老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業的術語以及相對應的數據時，他還是有點吃不準了。老伴問他，小區的容積率高好，還是低一點好？綠化率是不是越高越好？老劉沒法解釋。此外，老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話：人均綠地面積達50平方米，是如何計算出來的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對于像老劉這樣的普通購房者來說，雖然平時有可能也曾聽說過這些術語，但是不是完全了解其中的含義就難說了。專家表示，這些指標卻關系到日后的居住品質，如容積率過高的小區會因為樓層過高而給人壓抑感，綠化率過低則會使得小區環境太差，車庫率太小會導致停車極為不便，因此作為購房者，有必要對此有個清晰的認識。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認識上的誤區。比如有些購房者一味追求高得房率，反而忽視了住宅其他功能配套，也會給居住造成一定的困難。基于此，購房者更要對這些基本概念有個全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標

　　容積率是指小區總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質就會越高。為什么這么說呢？上海五合國際副總經理吳茂輝解釋說，容積率低的小區有更多的土地用于綠地建設，以及建筑層高也適中，因而居住品質相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過5以上，因而整個小區內高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠大于后者。

　　而與此同時，高容積率的小區也意味著帶來高密度的居住人口，這對小區本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當的區間內選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區在4左右，而高層為主的小區不能超過5。

　　綠化率：謹防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達40%！如果這樣的樓盤位于寸土寸金的市中心，會不會讓人怦然心動？答案肯定是“會”。

　　綠化率是開發商會經常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項規劃指標，可簡單表述為指規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但目前與之有關的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指“居住區用地范圍內各類綠地”，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

　　但是有業內人士指出，少數開發商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因為通過一些技術上的處理，均能得到不錯的效果，但實際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規劃綠化面積的大小。

　　得房率：還要關注使用率

　　得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發商的說辭。

　　一般情況下，得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發的樓盤，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規劃建筑方案設計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統計完全，一般只計算現有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點。

　　對此，專家建議，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內使用面積進行測量，得到套內使用面積，計算出使用率，雖然結果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。

　　據了解，得房率跟建筑形式也有一定的關系，如多層住宅的得房率可控制在 85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　車庫率：必須滿足基本需求

　　對于車庫率這個問題，估計不少購房者會在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會給日后的生活帶來不便。

　　記者的一位朋友張先生在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來，每天下班回家是他最難過的時候，因為小區里的停車位太少，需要很費神地找車位，有時候回來的太晚了，他只能把車停在小區附近的公共場所，然后步行回家。由此不難看出，小區的車庫率也不能忽略。

　　吳茂輝表示，對于居住小區配建的停車位數量而言，通常的規定是：車庫(位)數大于小區住戶戶數的50%。若住宅小區檔次較高，住戶對停車位的需求會更高。別墅類住宅車庫自帶，每戶擁有車庫率達到100%及以上。

　　專家提醒說，在了解車庫率時，一定要了解清楚具有獨立產權的車庫數量和由人防工程改建而成的地下車庫數量。具有獨立產權的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。

　　片面對待要不得

　　專家表示，購房時不能單純追求某些數值，以免步入誤區。吳茂輝告訴記者，容積率與購房者分攤的土地成本有著直接的關系，因為容積率較高，相應會有更多的建筑面積來分攤，因而每個購房者承擔的土地成本則能適當下降一些。而如果單純追求低容積率，則會為之付出更高的土地成本，導致購房成本增加，故不應該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

　　此外，對于得房率而言，也不能一味要求其達到很高的標準。專家表示，住宅建筑需要相應的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢必會影響到日后的使用，如樓梯過窄，“大塊頭”的家具便無法通過。

　　車庫率也不宜過高，夠用就行，一般情況下，中高檔小區的車庫率達到0.5～1之間已經基本能夠滿足常規需求。如果車庫率過高，會造成公攤面積的增多，從而影響到得房率。

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