引言：

　　樓市經受經濟危機的打擊之后，市場形勢不容樂觀。開發商翹首觀望，降也不是，不降也不是；購房者卻十分期待大幅降價。然而房市的觸底反彈究竟在何時？

　　文/楊紅旭

　　就當前來看，全國樓市的預期是向下走的，短期內市場不容樂觀。然而另一方面，隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺，市場預期會必然受其影響，慢慢改變，終會迎來由量變到質變的時間節點。

　　樓市的新增長期

　　從經濟發展的周期性規律來看，樓市周期基本與經濟周期同步。改革開放以來，我國經濟經歷了三個周期，第一個周期(1979-1990年)的高峰出現在1984年(GDP增長15.2%)，低谷出現在1990年(GDP增長3.8%)。第二個周期(1991-2001年)高峰出現在1992年(GDP增長14.2)，低谷出現在1999年(GDP增長7.6%)。第三個周期從2002年開始，2007年達到高點(GDP增長11.9%)，若按前兩次規律，2011-2012年將有可能邁入新的增長期。

　　另外，對比1998年和2008年中央兩次救經濟，可以發現二者面臨的外部環境和采取的措施有許多相似之處，但1998年GDP增速卻沒能守“8%”的關口，降至7.8%，1999年進一步下滑至7.6%。由此，我們認為2009年中國GDP增長必然繼續下滑，能否保住“8%”，形勢并不樂觀，2010年經濟增長會有所回暖，但很難進入下一輪增長期，因為分析上一輪經濟調整，在經歷1998-1999兩年低谷之后，2000-2001年GDP增幅為8%多點，仍然屬于低位盤整期，直至2002年才重新邁上9%大關，邁入新一輪增長。由此，我們可以大致推測，本輪中央救經濟，雖然力度很大，但也很難在兩年內顯著提升經濟，2009-2010年，我國經濟基本上會在低部調整。

　　房地產市場周期基本與宏觀經濟同步，有時會稍微提前一段時間，因此預計2009年中國樓市仍然繼續下滑，市場底部極有可能出現在2010前后，其后會維持1-2年的小幅上行加盤整的態勢。還有，樓市回暖的時間節點還跟政府救市的力度有關，如果2009年中央和各地政府持續加大救市力度，則不排除市場在2009年下半年見底的可能性，總體來說，這種可能性較小。

　　另外，2009年在全國房地產市場整體下行的背景下，各地房地產市場的運行態勢會有明顯差別。部分城市將會出現明顯下滑，而一些城市的表現會相對比較穩定，還有少數城市可能會調整到位，下半年可能出現觸底反彈。

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　總體而言，我們認為本輪房地產市場必然是一次三年左右的中期調整，而目前僅僅才調整了一年，房價僅僅開始環比下跌才一個季度。幾個月前，上海易居房地產研究院綜合研究部曾做過一項全國房地產泡沫的專題研究，以2007年房價收入比衡量，大部分一二線城市房價都存在泡沫。以上海為例，房價應在2007年的基礎上下調15%左右，但2008年以來，即使拿11月均價與2007年12月的11714元相比，又上漲了13%。這就意味著，在11月的價格基礎上，上海房價需要回調20%左右，才能會趨于比較合理的位置。正由于此，《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》才破例地提出：“房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”

　　樓市今年有望見底

　　從成交量上判斷，2009年房地產市場可能會到達底部，上文已有所述，部分城市已經出現成交量“超跌”現象，而我國住房需求的基本面沒有大的改變，投資和投機需求大幅萎縮，然而以首次置業和二次改善為的自住需求依然大量存在，正是這些需求將使2009年成交量維持在一低位盤整的狀態，不可能在2008年下半年這樣的低位基礎上繼續大幅下跌。

　　綜而言之，2008年我國房地產市場真正出現由漲到跌的拐點，而2009年將更加不容樂觀，總體下行勢不可免。目前，政府和行業最應提防的是房價過快、過度下跌，這也2008年上半年國家就明確提出的“防止房價大起大落”。如果真的出現房價大落，則不僅危及企業，而且不利市場穩定發展，若不加以防范，則有可能出現市場“硬著陸”。由于目前國內外經濟形勢非常不樂觀，按照市場下滑的慣性，未來幾個月，全國房價環比跌幅還可能繼續擴大。針對于此，政府必須予以足夠的重視，加大穩定市場、剌激需求的政策力度，在放松二套房貸政策、減免交易環節的稅收等方面應進一步加大力度，地方政府則可以因地制宜的在購房抵個調稅、購房予以貸款貼息、購房入戶等方面進行更大力度嘗試。(上海易居房地產研究院綜合研究部部長)

　　插排：

　　預計2009年中國樓市仍然繼續下滑，市場底部極有可能出現在2010前后，其后會維持1-2年的小幅上行加盤整的態勢。還有，樓市回暖的時間節點還跟政府救市的力度有關，如果2009年中央和各地政府持續加大救市力度，則不排除市場在2009年下半年見底的可能性，總體來說，這種可能性較小。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。