文/鐘文輝

　　2009年2月，全國樓市成交量普遍上漲，除南京和青島住宅成交量環比有所下降外，其它各城市均大幅反彈；但各城市的房價卻表現各異，以深圳、上海為代表的城市各項物業指數較上月回升；而其他大部分城市仍然以價格下調為基調，各項指數持續下降。

　　城市綜合指數走勢整體保持平穩，環比漲跌幅度未超過1%

　　2月中國十二大城市綜合指數漲跌互現，整體保持平穩，漲跌幅度未超過1%。其中上海、天津、深圳、成都和青島環比上漲，其他城市環比下跌；就各城市漲跌幅來看，重慶跌幅最大，為0.80%；深圳漲幅最大，為0.50%；其他城市幅度均較小。

　　部分城市住宅指數逆轉，但幅度趨緩

　　2009年2月仍為傳統的銷售淡季，大部分城市住宅項目對外報價仍延續1月下降趨勢，住宅指數持續下降；深圳、上海、天津、成都和青島住宅指數止跌上漲，但漲幅趨緩，均在1%以內；其中，深圳環比漲幅最大，為0.76%。

　　開發企業推盤意愿不高，新增供應明顯萎縮

　　2009年1-2月，開發企業推盤數量明顯減少；從重點城市的住宅新增批準上市面積變化來看：除武漢外，其他主要城市2009年1-2月住宅新增批準面積同環比均出現大幅下降，降幅多在50%以上，杭州甚至超過80%。

　　主要城市成交成交量反彈明顯，蘇州、武漢環比增長一倍以上

　　2009年2月除南京和青島住宅成交環比有所下降外，其它各城市均大幅反彈；其中，蘇州和武漢兩城市住宅成交量翻番，環比漲幅在100%以上；重慶、天津和成都的成交環比漲幅在50%以上；而北京、上海等一線城市增速相對緩慢，環比漲幅在50%以內。

　　為去除春節所在月份不同帶來的影響，將1-2月累計成交面積與去年同期進行對比，可以發現：重點城市2009年1-2月成交量增長較為明顯。12個重點城市中，除武漢、青島和上海住宅成交面積同比下滑外，其它城市均出現較大幅度上漲，且漲幅均超過15%，深圳同比增幅達225.6%，在十二個城市中最高。

　　2月可售面積持續回落，但北京、成都、武漢等地庫存壓力依然較大

　　2009年以來，開發商普遍減少推盤數量，加之2月成交量的普遍上漲，各主要城市住宅可售面積持續走低，出清周期小幅下降；但相對于2008年初的庫存水平，除深圳庫存壓力有較大幅度的緩解外，其它各城市的庫存壓力仍較大。北京、成都、武漢和重慶住宅庫存量達到1000萬以上，其中北京達到最大為1819.19萬平方米。

　　2月品牌開發企業銷售繼續大幅增長

　　2009年2月全國樓市成交表現反彈的背景下，萬科、中海、金地和保利等品牌開發企業表現尤為明顯，成交逆轉，成交量翻番；其中，萬科銷量達到最大，銷售面積和銷售金額分別達到51.7萬平方米和38.9億元，環比分別上漲了80.77%和77.78%；而從環比增幅來看，金地表現最為明顯，成交面積和金額為17.9萬平方米和11.7億元，環比漲幅分別達到263.08%和132.02%。

　　為排除春節因素的影響，從各企業1-2月累計的銷售量來看，各企業銷售指標同比均出現80%以上的增長；可見，在目前仍舊低迷的市場情況下，品牌開發企業的銷售市場份額更加突出，也可表明，目前樓市成交的增長主要是因為部分企業、部分樓盤的熱銷拉升，并非所有項目成交均上漲。

　　從2月份萬科、保利地產等龍頭企業銷售表現來看，正是通過更合理的定價和更多樣化的營銷手段，加大促銷力度，銷售量實現銷售的反彈增長，以此實現了快速回籠資金，一定程度地緩解資金壓力。而在未來幾個月傳統的樓市銷售旺季，各企業均準備加大推盤量，以較低價格入市的營銷手段，實現資金的快速回籠。其中，2009年3-4月金地集團新推和加推的項目有佛山九瓏壁、廣州荔湖城、天津格林世界、上海格林世界、上海未未來、上海灣流域、武漢格林小城、武漢國際花園、沈陽國際花園等；綠城也將在3月將推出近5萬平方米的新房源，其中紹興玉園為全新推盤項目推盤面積為1.5萬平方米。

　　2009年2月，全國樓市逐漸走出春節因素的影響，加上各種利好政策以及開發企業降價幅度增加，成交量開始恢復性反彈，大部分城市成交面積環比表現上升；但從各大品牌企業的銷售量數據來看，其銷售量增幅遠大于各城市的平均增幅，可見項目個案的影響力度仍將占據市場主導，目前樓市成交量全面、持續回升還未出現。隨著即將到來的傳統銷售旺季，開發企業將加大樓盤供應量，采取低價入市的營銷手段，加大促銷力度，以實現銷售量持續增長，快速回籠資金的目的；預計市場成交也將隨著供應的增加、價格的回落而逐步上漲。

　　鐘文輝 中國指數研究院總院

　　中國房地產指數系統

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。