文/鐘文輝

　　2009年2月，仍處于傳統樓市銷售淡季，由于開發企業對目前樓市信心不足，推遲項目開盤，市場新增供應明顯萎縮；由于受購房利好政策及開發商大力促銷的共同影響，去年市場積蓄的剛性需求有所釋放，消費者購買意愿有所增強，成交量環比上漲；但價格在回落，住宅和商鋪指數環比持續下滑，而寫字樓指數相對穩定，表現小幅上漲態勢。

　　價格走勢

　　北京房地產市場仍舊低迷，城市綜合指數持續下滑

　　北京房地產市場延續2008年下半年以來的持續低迷，價格繼續下滑，具體表現為2009年2月城市綜合指數、住宅和商鋪指數的持續下滑；2月仍然為傳統的房地產銷售淡季，開發企業對當前樓市信心不足，放慢開發腳步，推盤速度也大幅減緩，對外銷售報價也在持續下降；市中心占據地理優越位置的寫字樓價格出現上漲，拉升寫字樓指數小幅回升。

　　供應情況

　　新盤上市量急劇萎縮，新增住宅供應量僅7.45萬平方米

　　本月北京住宅市場新增上市量急劇萎縮，創歷史新低，僅為7.45萬平方米，環比下降77.09%，同比下降54.00%。

　　北京2月新批準上市量分布在朝陽、豐臺、昌平和延慶縣，市場供應郊區化明顯；豐臺區上市量最大，為245套和4.10萬平方米。本月新批準上市量全部為普通住宅，沒有新的公寓、別墅、保障性住房供應。

　　成交情況

　　住宅成交量有所回升，保障性住宅成交占比進一步萎縮

　　本月雖然仍為傳統的銷售淡季，但受購房利好政策及開發商大力促銷的共同影響，去年市場積蓄的剛性需求有所釋放，消費者購買意愿有所增強，住宅銷售量環比出現回升；2月住宅成交面積達到69.44萬平方米，同比環比分別上漲168.38%和21.82%，但仍低于2008年平均水平的74.65萬平方米，更低于2007年和2006年平均水平。2月保障性住宅成交環比持續下降，本月成交5.84萬平方米，成交占比從1月的18.31%下降到本月的8.41%，自去年8月以來首次降低到10%以下。

　　商品住宅日均成交套數增加，略高于2008年全年水平

　　2月雖然為傳統的銷售淡季，但富力又一城、世紀星城、文成建筑等項目采取積極的降價政策，本月均取得較好的銷售業績，在這些熱銷樓盤的帶動下，北京全市成交套數環比上漲24.19%；日均成交209套，大于2008年全年的160套。2月戶均成交面積為109平方米，較1月的99平方米，上漲9.98%。

　　供需對比

　　住宅新增上市量持續下滑，供需比值回落

　　2009年2月，由于新增上市量的急劇下降，而住宅成交環比漲，使得供銷比(新增上市面積與銷售面積)繼續回落，本月為0.12；供銷比雖然有較大的回落，但住宅庫存規模壓力仍較大，目前住宅可售規模達到1819.19萬平方米，如果按照前6個月(包括本月)平均銷售面積計算出清周期，仍達到20個月，仍舊高于國內其它主要城市，住宅供過于求的現象仍然存在。

　　可售面積繼續小幅下滑，出清周期有所降低，但仍保持高位

　　截至2009年2月底，北京住宅可售面積仍維持高位為1819.19萬平方米，北京庫存水平2009年以來連續兩個月出現回落，最主要原因是是開發企業對當前樓市信心不足，放慢推盤速度，導致新增上市量大幅萎縮，庫存出現下滑。

　　2009年2月住宅成交增加，新增供應減少，庫存水平降低，使得當前出清周期有所下降，但仍保持高位，為21個月。2007年住宅市場供需兩旺，出清周期在9-12個月內浮動；而2008年4月以來，由于交易市場的轉冷以及新增供應的加大，出清周期急速上漲，2008年9月達到歷史最高點為26個月，隨后因新增供應的減少，出清周期稍有回落，但仍保持在20個月以上。

　　市場總結

　　2月為傳統的銷售淡季，北京新增住宅供應急劇萎縮，但成交量受購房利好政策及開發商大力促銷的共同影響，去年市場積蓄的剛性需求有所釋放，成交量環比出現回升；住宅價格隨著降價促銷樓盤的增多而持續下降。雖然銷售有所增加，但累計庫存量依然巨大，市場供給的壓力依然嚴峻，住宅出清周期仍保持在20個月以上，供過于求矛盾未能根本性緩解。

　　鐘文輝  中國指數研究院總院

　　中國房地產指數系統

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