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普通住房免營業稅 購房合同最好拖到元旦后簽
存量房貸利率怎么給優惠，何時執行各銀行仍不統一
□晨報記者 徐 運 劉志飛
剛剛公布的上海樓市“新八條”大部分內容將從明天起正式實行。晨報記者昨日特地請專家為您解讀。
上海樓市“新八條”具體內容：
個人轉讓購買超過2年(含2年)的住房，普通住房免征營業稅，非普通住房按其轉讓收入與購買該住房價款的差額征收營業稅；個人轉讓購買不足2年的住房，普通住房按其轉讓收入與購買該住房價款的差額征收營業稅，非普通住房按其轉讓收入全額征收營業稅。
對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策；符合住房公積金個人購房貸款條件的，經認定，可按首次購買普通自住住房的住房公積金貸款政策執行。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。
對購買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，暫按1%稅率征收契稅。
購買第二套普通住房的家庭申請住房公積金貸款的，在符合貸款條件的情況下，每戶家庭(以2人以上，含2人計算)基本住房公積金的最高貸款限額從20萬元提高到40萬元；若有補充公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元；對只有一個人參與貸款的家庭，仍執行現行的貸款政策，基本住房公積金最高貸款限額為20萬元，若有補充公積金的，最高貸款限額為30萬元。
晨報提醒：
由于二手房契稅要等到過戶環節才交，貸款額度及具體金額也要到簽貸款合同才能決定，業內專家建議可享受優惠的購房者應將貸款合同的簽訂日期盡量放到1月1日以后。
市公積金管理中心副研究員叢誠說，公積金貸款額度是貸款合同簽訂時確定的，“同樣一戶家庭買第二套普通房，12月底簽貸款合同的話，公積金可能最多只能貸到20萬元，但過了1月1日再簽的話，就可以貸到40萬元。 ”
別忘算算5次降息后月供能省多少
從明天開始，各家銀行都將對存量房貸客戶調整貸款利率。由于今年央行共降息5次，目前5年以上個人住房按揭貸款利率為5.94%，5年以上公積金貸款利率為3.87%。
以一筆50萬元20年的貸款為例，在5次降息前，按揭月供為4129.46元、本息共計991069.36元，公積金月供為3360.85元、本息共計806603.22元；降息后按揭月供為3564.87元、本息共計855568.72元，公積金月供為2995.76元、本息共計718982.60元。計算下來，按揭月供減少 564.59元，公積金月供減少365.09元。
如果按商業貸款利率下浮之后計算，節省得更多。以貸款100萬元20年還清為例計算，下浮15%后利率執行5.049%，月供6626.66元，利息合計590398元。下浮30%后的利率執行4.158%，月供為6143.38元，利息合計474411元，月供可省483.28元。執行新的優惠利率，可節省利息115987元。
存量房貸何時調利率銀行仍無統一意見
對于已有房貸的存量房業主來說，最關心的莫過于明年能否享受到7折優惠。繼農行之后，民生銀行也于近日正式公布了詳細的房貸新政實施細則。
據介紹，民生銀行將于明年1月1日對2008年10月27日以前發放的未到期個人住房貸款利率下浮幅度進行調整，具體調整辦法為：對2008年10月27日以前發放的存量個人住房貸款，凡執行基準利率下浮15%，將按當前最新基準利率自動調整為下浮30%；對于貸款近兩年內有連續三次欠息形成不良貸款記錄的，或重新定價時仍有拖欠貸款余額或存在其他違約情形的則不予調整；對于2008年10月27日以后新發放的商業性個人住房貸款，屬于首次利用貸款購買自住房的，貸款最低首付款比例調整為20%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。
記者昨日還了解到，對于存量房貸下浮利率從何時執行仍不統一。
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