6月21日，位于深圳市龍崗中心城附近的中海康城國際宣稱以4988元的起價開盤，刷新了今年以來深圳新房入市的最低價。

　　□本報記者 萬晶

　　差價補償、退房的風波還沒落幕，記者近日發現，在深圳的一些社區論壇里，“負資產”與“還貸壓力”又成了討論的熱點。一些擁有多套房產的業主聲稱，由于在去年高位時買入，一些房產現在的市場價還不及銀行的按揭，而且一時難以找到買家，還貸面臨很大壓力。

　　退潮之后負資產頻現

　　這些言辭最為激烈的“負翁”投資客，正是去年深圳樓市最活躍的一群人，手上大多有多套房產，甚至有的二十幾套，由于出手不及時而被深套，目前每月負擔著數萬元甚至十幾萬元的月供。

　　樓市調整半年左右，“負資產”開始頻頻出現。自去年10月份深圳新房價格攀至17350元/平方米的峰頂之后，就開始了節節下跌，按照七成房貸的標準判斷，只要房價格回落30%，即12145元/平方米，“資不抵債”情形便會出現。

　　而事實上，根據深圳市國土資源與房產管理局公布的數據顯示，五月份的住宅均價已經跌至了11014.14元/平方米，大于30%的臨界點。

　　雖然整體房價剛剛超過30%的臨界點，但事實上深圳很多業主早已是負資產了，尤其在南山區、寶安區和龍崗區，負資產現象相當普遍。在去年下半年開始的市場調整中，這三個區部分樓盤的跌幅甚至在40%以上。

　　去年6月份深圳市寶安區一手樓價達到最高峰，成交均價15185元/平方米；二手樓最高峰在9月，成交均價16170元/平方米。隨后，房價掉頭向下，至今年4月，寶安區一手樓成交均價11238元/平方米，較高峰時下跌了26%；二手樓成交均價9337元/平方米，較最高峰下跌了42%。

　　寶安中心區的幸福海岸二期去年5月以1.6萬元/平方米開盤，現在二手房成交價在1.1萬元/平方米左右，附近的深業新岸線三期新樓均價才1.2萬多元/平方米；去年7月金地梅隴鎮二期開盤價高達1.6萬元/平方米，到今年2月底開售的三期帶精裝修1.2萬元/平方米左右。

　　今年4月，龍崗區一手樓價下跌至9072元/平方米，二手樓價下跌至7179元/平方米。而去年4月至12月的9個月中，龍崗區有8個月成交均價在1.1萬元/平方米以上，最高峰8月份成交均價為16391元/平方米，即使以1.1萬元/平方米計算，相對于目前的二手房價，下跌幅度也達到34.7%，超過了負資產臨界點。

　　面對龐大的月供和冷清的市場，一些投資客只有降價，有的虧掉了全部按揭和之前的月供，甚至還有業主想到買房送車的招數。但隨著一手樓低價入市以及不斷增多的待售二手房，想迅速變現并不容易。

　　“雖然尚不能計算出有多少業主處于負資產狀態，但是，如果房價繼續調整，深圳很有可能會出現大面積的‘負資產’現象。”深圳中原地產深港研究中心總監張偉表示。

　　負資產源于投機性炒作

　　在前兩年的上漲大潮中，深圳一直是領漲者。從2005年起，深圳的住宅價格一改連續幾年穩定在均價每平米5000至6000元的狀態，陡然升至均價每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均價突破1萬元，達到每平方米10669元。去年更是以幾乎每月10%的速度上漲，10月份達到每平方米17350元的最高價。

　　深圳樓市今年以來的暴跌可以被視為“擠壓泡沫”，前兩年投資過旺以及投機性炒作，市場積累起來了大量泡沫。據深圳本地中介機構統計，去年深圳樓市中70%的購房者為投資客，實際購房自住的不到30%。

　　深圳市社會科學院撰寫的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳市領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。同樣表明，深圳住房市場轉手速度明顯過快，投資和投機的成分較多。

　　央行5月底發布《2007年中國區域金融運行報告》中透露，地產貸款為去年深圳市國內金融機構人民幣新增貸款的主要項目，年末余額同比增長45.3%，余額新增占比達到86.3%，尤其是個人住房貸款，新增占比達到58.1%，比上年有較大幅度提高。

　　央行深圳分行抽樣還顯示，2007年貸款購房戶中多次置業比例較2006年增長近14個百分點，投資比例較06年增長5個百分點，尤其在2007年的4-7月份市場成交高峰期，房價不斷創新高且投資者紛紛跟風入市。

　　隨后開展的宏觀調控措施，遏制住了這種炒房投機的行為。僅去年一年，央行就先后6次上調存貸款利率，10次上調金融機構存款準備金率。今年以來，緊縮型貨幣政策依舊沒有改變。在提高貸款利率的同時，央行還針對第二套住房的貸款作出規定，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　去年上半年房地產價格的過快增長也引起深圳銀行業風險的關注，這種過快發展的勢頭在下半年得到抑制，個人住房貸款發放額在去年7月達到201.9億元的高點后一路下滑，11月份不到60億，今年全市房貸新增規模僅為40多億元。

　　一系列調控“組合拳”切中了炒房者的要害，在炒房的利潤被大大削減之后，拋售房產成了市場主流，房價也開始下跌。由于消費者“買漲不買跌”的心態，深圳樓市一直難以回暖，導致了炒房者資金鏈斷裂，陷入進退兩難的境地。

　　商業銀行關注房貸風險

　　“負資產”以及可能引發的不良貸款逐漸引起了深圳銀行界的注意。深圳中原地產深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭貸款涉及金額高達555.46億元，其中，二手房貸為348.5億元。

　　央行發布的《2007中國區域金融運行報告》也對深圳銀行業的房貸風險提出了預警：第一，抽樣顯示，深圳市家庭房貸月供占家庭收入的比重較大，每年均有超過三成的購房者超過40%和45%，還款及抗風險能力較弱。第二，目前住房貸款質量較高，但2007年4至7月份發放的個人住房貸款應予以關注。

　　據深圳多家銀行透露，目前深圳的確出現了“負資產”，但不是“爆發式”的，斷供現象也是少量，整體房貸質量仍然正常。

　　6月12日，人民銀行深圳中心支行公布了深圳金融機構5月份經營數據：個人住房貸款自2007年以來首次錄得負增長，余額為2291.85億元，比今年年初下降了20.95億；個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元，不良率為0.58%，比去年末微升了0.04%。

　　由此引發了外界對深圳房貸不良率是否會進一步浮現的猜測。作為立足深圳的以個人業務為主的股份制銀行，深圳發展銀行行長肖遂寧在股東大會上表示，深發展早在去年6月就將深圳等城市列入紅色警報區，停止了一手高價樓盤的貸款，提前規避了房價下跌的風險。房貸更多地集中在二手樓，其特點是小批量、單套、有真實需求，不會有斷供情況。肖遂寧還透露，就在最近深發展還對其房貸業務進行了壓力測試，情況非常好。

　　深發展首席信貸執行官李文活也證實，2005年之后深發展新發放的貸款不良率遠低于1%，2007年該行個貸增長234億元，至今資產質量非常好，不良率沒有明顯變化。

　　同樣謹慎的還有光大銀行。去年10月，光大銀行就將“調整深圳分行的房屋按揭貸款政策”作為一項單獨的內容，與其他地區以示區別。該行規定，深圳地區借款人購買首套自住房的，不能享受90平方米以下首付兩成的優待，不論面積是否在90平方米以下，其貸款額度最高不得超過七成。此外，深圳借款人購買第三套或第四套住房的，首付比例最少不低于合同價或評估價的五成，也要高于其他地區。

　　業內人士也表示，在四大國有銀行已經占據了房貸市場半壁江山的情況下，深發展等中小銀行因為政策及實力的限制，新房貸款業務承攬份額很小，占比不超過5%。

　　而作為四大國有銀行之一的建行日前也正式公告稱，若房價下跌10%，對該行貸款質量基本沒有影響；若房價下降20%，會對貸款質量略有影響，只有房價下降30%才將對其住房貸款質量造成明顯影響，但也不是根本性影響。

　　“負資產并不意味著會斷供，除非到萬不得已，購房者一般不會斷供。”業內人士表示，斷供并不會令自己的債務滅失，另一方面卻會使自己在銀行留下不良信用記錄，理性的購房者在決定“斷供”前會慎重考慮這個問題。

　　業內人士分析，只有在“負資產”程度非常嚴重，以至于業主自覺供款的損失大于斷供的損失的時候，他才會選擇斷供，而目前房價下跌導致的“負資產”程度，還沒有達到那個地步。目前一些業主聲稱的斷供，不過不滿房價下跌，以此和開發商討價還價的籌碼而已。此外，房價目前的下跌，并未徹底摧毀投資者們對樓市回穩反彈的信心。