房子始終是老百姓理財話題的中心。近期，關于“房價拐點論”的爭論聲此起彼伏。雙方各執一詞，難分伯仲。房產占生活開支中的比重太大，它的價格漲跌會很大程度上影響到人們的生活水準。所以有必要把“房事”說清楚，而我們更傾向于王石說的那句話：房價拐點是禿子頭上的虱子——明擺著。

　　房價拐點是怎樣到來的

　　很多人認為此次的房價調整起源于去年九月份出臺的房貸新政，這種說法與認為這輪通貨膨脹是由于豬肉價格上漲有相同之處，都是只看到表面現象，而沒有發現問題的實質。如果真如某些專家說的：由于中國土地緊張，房產供給滿足不了需求，所以房價永遠不會跌，房貸新政只是暫時影響了需求。那何以解釋去年上半年房貸新政出臺前很多城市就出現了有價無市的局面；何以解釋房屋租售比遠超國際警戒線、租金回報率比不上定期存款利率的現象；又何以解釋土地供應比中國更緊張的日本當年會出現土地和房產價格連續10年下滑的局面。

　　要解釋房價拐點是怎樣到來的，先要弄明白房價是怎樣漲上去的。真實的需求存在我們不否認，但這不足以支持房價會以這么快的速度上漲，而且漲到如此離譜的價位。更合理的解釋是：由于長期的流動性泛濫，推高了土地的價格，導致了房價的水漲船高，房價上漲帶來的財富效應吸引了更多的炒作資金，當然也不排除一些自住者的恐慌性購買(擔心房價再漲又買不起)，即使淪為“房奴”也在所不惜。在多方“努力”下，房價一路飆升，遠遠超過普通人甚至是高級白領的承受能力。

　　其實，土地市場從繁榮到衰退的周期性運作規律是國際社會普遍存在的一個現象，也給經濟帶來了極大的不穩定性。歷數國際金融史上歷次重大危機事件，如儲貸協會危機、東南亞金融危機、日本經濟泡沫破滅以及近期的美國次貸危機。每一次都由土地肇始，最后歸于土地及房產價格的暴跌。對這種現象有多種解釋，比較常見的是貸款扮演的角色。因為銀行一直用土地作為抵押品，當資金泛濫推動土地價值增值，銀行的信用創造就會擴大，過剩的資金再推動土地和房產價格上漲，循環往復直到人們再也承受不起商鋪租金和住房價格，泡沫破滅。

　　不幸的是，中國的房地產這次也被推到了泡沫破裂的邊緣。其主要原因并非是房貸新政，而是全球流動性收緊和人們支付能力的不足。美國次貸危機導致經濟衰退，影響了中國出口，讓注入的流動性銳減，同時銀行的主動信貸創造也受到了嚴格的控制，資金的緊張必然帶來土地的流拍，然后是價格下降。另外，近期中國出現了比較嚴重的全面通貨膨脹，這必然影響到人們的支付能力。打個比方，一對夫妻家庭收入是10000元，貸款買房月供是6000元，本來還余4000元可供日常開支，但通貨膨脹讓這4000元的購買力只想當于以前的3000元甚至更少，這不能不讓人恐慌，那種非理性的購房必然會大大減少。

　　去年，人們常常提到房地產的一個現象：“面粉”比“面包”貴。而現在的問題是，用這種貴的“面粉”做出的“面包”沒人吃了，因為買不起或者覺得太不值了。而且開發商也沒那么多錢再去批這么貴的“面粉”了。最后的結果就是無論是“面粉”還是“面包”都要相對于人們的平均收入陰跌不止。所以房價拐點是禿子頭上的虱子——明擺著的事。

　　下一步趨勢如何？

　　房價拐點已現，接下來該怎么走？有“崩潰論”者，也有“反彈論”者，這兩種觀點我們都不支持，而房價收入比會出現至少持續5年的下降是我們比較認同的一個結果。

　　為什么這么說，先看看“反彈論”，很多人拿這次調整與2005年下半年上海那次房價調整對比。因為當時房價也曾出現較大幅度的調整，但很快又加速上揚，因此斷言這次調整不會持續太久。但顯然，這兩次不可同日而語。

　　首先，在2005年的時候，美國次貸危機還沒有爆發，外部環境沒有這么差，流動性泛濫正在愈演愈烈之時。其次，當時還沒有出現各種商品特別是像豬肉、食用油這些生活必需品價格的全面上漲，人們除了還貸外不用太在乎其他生活成本的壓力。另外，當時股市還處在低迷期，幾乎所有的炒作資金都涌向房地產，因為幾乎沒有其他投資渠道。但如今，上述三方面因素都發生了變化，所以指望短期內調整結束甚至立刻出現強勁反彈是不現實的。即使出現反彈，那也是莊家出貨使用的伎倆，必然導致隨后的暴跌并將中國經濟推向深淵。

　　不過，我們也不支持“崩潰論”(有的人根據正常的租售比水平算出房價應該下跌50%甚至70%才合理)。因為剛性需求還是存在的，而且中國人對房子由一種畸形的迷戀，況且人們的收入水平也在不斷增加，這些因素支撐房價不會因土地價格的大幅下跌而崩盤。所以，更可能的結果是：房價收入比在至少5年的時間內持續下跌，王石號召五年內不買房，也在很大程度上考慮了這方面的因素。

　　另外，必須要說的是，近幾年地方政府一直把房產作為支柱產業，亂批地開發以賺取土地出讓金，配合泛濫的資金將地價、房價越炒越高，造成經濟結構的極度扭曲和貧富差距越拉越大。如今，這種發展模式對社會造成的傷害已經凸顯出來，未來必然要進行轉變。所以從政策面上，真的看不出有支持地價飛漲的因素，這也是我們看淡未來房市的原因。

　　還要不要買房

　　相比于社會平均收入，房價將陰跌最少五年，投資房產幾乎沒有獲利機會。那對于自住需求者還要不要買房？畢竟很多人不愿意租房，迫切需要買房結婚。王石倡導40歲之前別買房，這個建議有一定的道理，但對不同的人不能一概而論。在這里，我們提出一個“三三原則”(主要是針對大城市)，也就是當你付完首付款后還能余下30萬的存款或其他金融資產，并且每月還款不超過家庭收入三分之一時就可以買房，否則盡量不要買。

　　這條原則是根據目前的市場情況大致測算出來的。月還款要低于家庭收入的三分之一是必要的，否則不斷上漲的物價和貸款利率會讓你的生活質量變得很差，在房價高懸時期買房又承擔如此高的負債真是一生投資理財的最大敗筆。

　　那為什么還要留出30萬的閑余資金呢？主要是因為房產這種資產的流動行太差，而從目前的情況看在5年內又幾乎沒有任何投資價值，但其他金融產品在經歷了這次大調整后，投資價值漸漸突顯出來。特別是當通貨膨脹過后經濟陷入通貨緊縮時，即使是現金都變得有價值了。可是如果你將所有的錢都投入房產，那意味著在背著通貨膨脹時期虛高債務的同時。還喪失了其他資產價格調整以及通貨緊縮來臨時抄底的機會，甚至一旦真的出現房價的暴跌，你也無法再次入場了。

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