誤區(qū)二、“以小換大”、“梯級置業(yè)”

　　對于參加工作不久，經(jīng)濟實力不足的購房者，先付些首付，買套小房子，慢慢還月供，等收入大幅提高后再換購一套大房子，分多次、以梯級形式實現(xiàn)自己的置業(yè)目標(biāo)――這原本是備受年輕人推崇的一種置業(yè)理財方式，其理念本無可厚非。然而，房貸新政的出臺，使得再次貸款購房者，即便首套住房貸款全部還清，也將承受高于首套房貸近三成的利率水準(zhǔn)，這不得不讓許多原本打算通過換購升級的購房者望而卻步。雖然在新政補充通知里對自住型、升級換購住房貸款有所通融，提到當(dāng)購房者家庭人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司�住房面積時，再次購房貸款時仍可享受優(yōu)惠利率，但此規(guī)定的可操作性還有待觀察和檢驗。面對房貸新政所推行的差別化利率和高首付門檻，“以小換大”、“梯級置業(yè)”的置業(yè)理念無疑將面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

　　建議：

　　NO1初參加工作短期內(nèi)不購房，隨父母住或暫時租房，努力攢錢掙錢，盡快積累首付，一步到位，多貸款直接購買大房子。

　　NO2單身時貸款購買一套小戶型，準(zhǔn)備結(jié)婚前，以“他”或“她”的名義再貸款買套大房子，然后再結(jié)婚。

　　NO3首套小戶型以父母名義購買，盡量不貸款或少貸款，等時機成熟時再以自己名義多貸款、買大戶型。

　　NO4婚前購買的小戶型住房面積為當(dāng)?shù)厝司�住房面積的兩倍以下(當(dāng)然，如考慮到婚后生孩子的因素，可以放寬至三倍以下)，則結(jié)婚乃至生子后，因家庭實際人均居住面積低于當(dāng)?shù)厝司�住房面積，從而在第二次貸款購房時仍能享受優(yōu)惠利率政策。當(dāng)然，這需要經(jīng)常關(guān)注當(dāng)?shù)厝司�住房面積這個動態(tài)指標(biāo)，也需要事先與房屋管理部門和貸款銀行充分溝通。

　　NO5如果已辦理過購房貸款確有以小換大的再次置業(yè)需求，第二次貸款購房時只有先暫時承受上浮利率，通過減少貸款額度或縮短貸款占用時間來節(jié)約總借貸成本。

　　誤區(qū)三、 “以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”

　　除了自住或婚姻需要購房，很多人是基于獲取回報目的進(jìn)行房產(chǎn)投資置業(yè)。房產(chǎn)投資盈利模式無外乎兩點：其一、依靠房屋產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流――即凈租金收益；其二、依靠房屋轉(zhuǎn)讓交易――即低買高賣房產(chǎn)獲取價差凈收益。幾年前，低房價和低利率的市場環(huán)境，使得“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”置業(yè)理念頗為盛行，房產(chǎn)租金凈收益往往在抵消月供支出還有盈余，出租房產(chǎn)收益率甚至高達(dá)兩位數(shù)以上。然而，隨著房價的逐年大幅度攀升，如今，京、滬、穗等大城市房屋租售比嚴(yán)重背離，許多地段的房產(chǎn)出租收益率甚至不及存款利率，單純指望出租獲取收益已不太現(xiàn)實。房產(chǎn)投資的盈利預(yù)期已集中在買賣價差空間上。

　　建議：

　　貸款利率的提高，無疑增加了房產(chǎn)出租投資的收益期望值，尤其是第二套房中長期貸款要承受最少8.613%的利率，以目前的樓市現(xiàn)狀，一般住宅項目很難有這么高的租金收益水平。如果擬購房產(chǎn)未來預(yù)計漲價空間不大的話，則需認(rèn)真思量此筆投資是否值得。換言之，如沒有太好的買賣盈利預(yù)期或非常迫切的自住需求，則應(yīng)盡量避免盲目貸款購房，不僅在于房產(chǎn)租金凈收益難以抵補此筆投資的機會成本(等量資金存放在銀行，定期存款利息高于租金凈收益)；而且，根據(jù)房貸新政，多一次貸款購房，今后再貸款購房時將承受更高的代價，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的首付款。