202007年“加息”風暴留下的“陰霾”還未過去，202008年“加息”暗潮正在涌動。我們怎樣貸款買房怎樣才能最省錢？

　　文/殷麗娟

　　目前，受2007年宏觀調控影響及2008年奧運的預期因素，不少房貸者認為2008年后北京房價“必然”會降，因此現階段出現了看房“不落單”持幣觀望的市場狀況，導致北京住宅一、二級市場交易量呈現整體下滑趨勢。

　　其實現在的購房者們陷入了一個買房“怪圈”。姑且不論2008年房價到底會不會降？從當前來看，春節前后正是房地產市場的交易淡季時期，加之政策環境影響，現在二手房市場的房源供應量較為充足，小戶型、大戶型、城區房、郊區屋等等，房源備選充足可以讓房貸者盡興挑選。此外，從銀行貸款的角度來談，雖然2008年上半年銀行采取“先緊后松”的貸款政策，但是隨著一部分房貸者觀望情緒的擴大，某種意義上反而會促進已經申請貸款的那部分房貸者“輕松”放貸。所以對于準備貸款買房的人來說，不如趁著春節期間交易量較淡的季節“解決”貸款購房大計。

　　固定利率、浮動利率各有千秋

　　屢次加息后，越來越多準備貸款買房的人開始考慮使用固定利率還款。但是，從固定利率和浮動利率的區別來看，固定利率是在借款人在與銀行簽訂貸款合同時即設定好的利率，不論貸款期內市場利率如何變動，借款人都可以按照固定利率支付利息，不會隨行就市以至“加息一次，頭痛一次”。

　　而浮動利率是隨著國內經濟發展的適時調整，如果央行仍然存在持續多次加息的可能，對于新的房貸客戶而言其貸款風險則會較大。因此，為了降低購房貸款成本的支出，對于準房貸者來說，還是應該根據當前的宏觀調控市場發展走勢，結合各家銀行推出的業務品種的具體利率水平，以及考慮自身收入情況、提前還貸因素等，做好充足的準備才能達到最終省錢的目地。

　　省錢最佳“武器”：公積金貸款

　　2007年經歷過六次加息后，相比商業銀行的住房貸款，公積金給借款人帶來的低利息優勢更為明顯。目前，商業銀行5年期以上住房貸款基準利率已由年初的6.84%上調至目前的7.83%，累計加息幅度為0.99個百分點。5年期以上的個人住房按揭貸款，按照最優惠利率計算，已上調至6.6555%，上調幅度為0.8415個百分點。而加息后的公積金貸款，1-5年年利率是4.77%，6-30年年利率是5.22%。作為政策性的住房金融貸款，公積金貸款的低息優勢，讓很多“房貸一族”心動不已，所以當之無愧的成為貸款買房者最佳省錢“武器”。

　　提前還貸　等額本金更優

　　連續加息對準備貸款購房者構成了巨大的心理壓力，考慮到日后提前還貸因素。從貸款利息角度來看，等額本金方式明顯要優于等額本息方式，但等額本金的初期還貸壓力要明顯高于等額本息，所以房貸者要正確估計自身收支情況，考慮對生活質量是否構成影響，然后做出合理判斷。

　　如果是高薪者或是收入多元化的人群，建議采用等額本金還款法。因為這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時間的推移，越到最后還款越輕松。如果是一位工作四平八穩、與世無爭的購房者，建議選擇等額本息還款方式。當然，如果購房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式會更加節省些許利息，較為劃算。

　　提前還貸需細規劃

　　2008年在新的貨幣從緊政策下，對于那些欠下銀行“債”，背上“房奴”名的房貸者們來說，渴望通過某種方式減輕他們的貸款壓力。在這種情況下，“提前還貸”成為他們快速解“困”的便捷之“路”。

　　“提前還貸”雖然能夠緩解貸款者的壓力，但卻對房貸者有著較高的資金要求。盲目提前還貸，不僅會降低生活質量，有可能將投資的“活錢”變成了“死錢”，反而會得不償失。但是，如果提前做好提前還貸計劃，不但能夠真正緩解房貸者壓力，同時還可以用富余的資金投資其它產品，創造更多財富。

　　對于手中有些存款，銀行貸款的剩余尾款年限較短，目前并無意投資其它產品的房貸者來說，可以將銀行貸款全部提前還清，這樣也能輕松些。另外，隨著年底的臨近，不少大型企業都會為員工發放年終資金，如果房貸借款人手中確實有一小部分資金，也是可以選擇部分提前還貸的，這樣也可減少些許利息支出。

　　后加息時代，“提前還貸”的優勢“異軍突起”，但是在辦理“提前還貸”的細節中還是有不少“學問”需要房貸者注意的。如借款人提出提前還貸需要提前向銀行進行書面或者電話申請、各家銀行對于提前還貸的要求與規定也有所不同、提前還貸的方式迵異不同、提前還貸是否存在風險等。對于這些問題，普通房貸者可能會存有許多疑問與不解，最好尋求專業的擔保機構或者個貸服務機構幫助解決。

　　2008年貸款理財如何省錢？大家在貸款選擇“提前還貸”或者其它貸款方式時，最好將各銀行間的貸款產品仔細進行對比，衡量每一種還款方案的優劣性，然后與自身生活質量以及收入情況相比較，切實把自己的客觀條件和主觀需求進行有機結合，只有這樣才能制定出最佳省錢還款策略。

　　(殷麗娟 偉嘉按揭企劃經理)