文/本刊記者 黃羅維

　　文前提要：兩年以前，本刊推出的《田老頭樓市滾翻記》中的老田，這兩年在房地產投資上繼續屢屢得手，他究竟有什么秘訣呢？在采訪中記者了解到，如今他更多地是從物業的租賃收益中把握機會，并通過資產轉換實現“棄低就高”，以進一步獲得更大的投資回報。

　　這兩年房價不斷上漲，國家的宏觀調控政策也是一陣比一陣緊，在這樣的情況下，如何投資房產就成了擺在我們面前的一個現實課題。一般情況下有許多人這么認為，房產投資首先是從房價的增值中獲得收益，然后再考慮其所能獲得的租賃收益。所以不少投資者在購房前都會不約而同地關注這樣一個問題：“這房子會不會漲�。俊�

　　的確，從投資的角度來說，關注資產價格的漲升是沒有錯的，但是房產投資還有著一個特殊的屬性，那就是通過租賃來獲取收益回報，而這一點在當前的市場條件下無疑是相當重要的。老田，這位在房地產市場跌打滾爬了許多年的投資者，目前正享受著豐厚的“租金回報”，在記者采訪時他這樣說：“我感覺在房地產市場有投資和投機之分，投資房產的人主攻目標首先是出租收益其次才是房產的增值；而投機房產的人，投資的目的很明確，就是短期獲得投資的暴利。這種看重暴利而輕視復利的投機者，在與市場和政策的博弈中，只能獲取短期的暴利，不能獲得長期的收益。”

　　通過資產轉換收益菲淺

　　一直以來，老田都堅定地自稱自己為房產的投資者，而不是投機者。他說他投資房產主要看中的是長期的出租收益，而不是短期的差價獲利，當然，如果出現房產增值過大的情況時，他也會考慮出手獲利了結。老田認為，投資房產不能一投了事，死等升值，一定要定期盤點，跟蹤研究，對于那些短期漲幅過快、出租收益較低的物業，該出手時就出手，這就是理財專家常說的資產轉換，這也是他一直以來提倡的“理房”的一種模式。

　　為了驗證自己的觀點，他還向記者講述了自己最近兩年如何打理房產的故事。他說：“不動產和動產一樣，也是要‘理’的，只有不斷的去打理才會保值增值，否則就會縮水貶值。理房的第一步，就是對自己的不動產進行盤點。通過盤點你就會發現，市場的變化往往會改變你投資的初衷。在這種情況之下，有經驗的投資人會隨著市場變化而調整自己的物業，改變自己的投資方向�！�

　　2006年7月，老田在對投資異地的不動產進行半年盤點時發現，他在江蘇連云港同一區域投資的兩處不動產，因其市場變化已經改變了他的投資初衷。一處是投資26萬元購買的一套樓房和2個車庫，一處是投資112.3萬元購買的10間商鋪。老田當初的投資目標非常明確，就是長期持有，以租還貸。那兩處物業都是2005年6月交房，但是投資收益卻截然不同：那套住宅和2個車庫已經空關了一年，不僅沒有一分錢的出租收益，還倒貼了180元的物業管理費，但是此物業的房產價值卻增值了10萬多元，增幅達百分之四十；那10間商鋪的房產價值沒有什么變化，但是因為購買的時候就簽訂了10年的租賃合同，一年收益90963元，年收益達8.1%。

　　同一城市同一區域，同時投資同時交房兩處物業，其投資價值卻表現出不同的走向。老田認為，住宅類房產的價值在于升值，商業類房產的價值重在租金。特別是在三線中小城市，因為人口導入有限，住宅類房產的租金漲幅緩慢而且也是有限的，而商業類房產就不同了，因為地段的稀缺性，時間越久租金就越高。于是，老田大膽而果斷地決定：賣出住宅買商鋪。2006年7月底，老田以36.7萬元的到手價，把那套住宅和2個車庫賣出。然后，他把買房所得分兩次全都投資了商鋪，2006年8月以每平方米2600元的團購價買了2間商鋪，2007年12月又以每平方米2300元的尾盤全包價買了2間商鋪。老田的這次資產轉換，按理財專家的話說，就是既有短期獲利又有長期收益。請看老田的三筆帳：第一筆，老田花26萬元買的那套住宅和2個車庫，投資21個月就賺了10.7萬元，這在三線中小城市房價漲幅相對有限的行情里，可謂是獲利不��；第二筆，他以26萬元的原始資本通過資產轉換投資了價值36.5萬元的商鋪，不動產的原始資本增加了百分之四十，可謂是以小博大；第三筆，他通過資產轉換，把一處市場價36.7萬元因空關還要倒貼物業管理費的住宅，轉換為4間商鋪后，年出租收益高達32395元，可謂是技高一籌。