文/侯毅

　　對于談論房價的各種聲音，多是充斥著非理性的因素，或片面強調某個因素的影響，或是別有用心。這里有幾個國際上常用的指標，有助于你認清房子的真正價值。

　　房價收入比

　　所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際管理，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3～6倍為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。但是據調查，全國大部分一線城市的房價收入比都超過了10。

　　以北京為例，北京市居民年人均可支配收入約為19000元(2006年)，而北京市五環內期房均價為13754元/平方米。若購買80平方米的一套房子，總價約為110萬元。在采用銀行按揭貸款買房(貸款8成，20年期等額本息)的情況下，首付22萬元，每月還款6644元。按2008年將要執行的新貸款利率，則每月還款約7000元。

　　顯然，普通百姓即使東拼西湊交上首付，仍然無力支付每月的銀行還款。即使月入10000元的高薪階層，在目前房價一直不漲的情況下，通常至少需要約5年才能準備夠首付款，但再考慮到月供，每個月都將變得接近身無分文，甚至有可能成為“負翁”。

　　所以，目前大城市的房價普遍存在泡沫，人們應該學會理智，在力所不及的情況下不要急于買房。

　　租售比

　　所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1：200～1：300。如果租售比低于1：300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1：200還是低于1：300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

　　據最新數據顯示，北京的房屋售價與租金比上漲趨勢迅猛，平均租售比已經達到1：350，超過了國際公認的1：300的警戒線。而廣州、深圳一帶的租售比已經達到1：800，甚至更低。按照租售比1：200～1：300預計，折算成長期投資的年收益率，大約是4%～6%。現在租售比突破1：800，意味著收益率遠低于4%，只有0.5%～1%。目前想把房地產作為長期投資，顯然要承擔較大的市場風險。

　　空置率

　　空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，空置率在5%～10%為合理區，在10%～20%為空置危險區，在20%以上為商品房嚴重積壓區。據統計數據顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場的整體空置率已達24.42%。

　　一位房產中介工作人員曾透露，要單看空置率的話一般不會超過50%，不過很大一部分都是租房子的，實際產權人的房屋入住率應該不會超過30%(即空置率在70%以上)。北京北三環安貞橋附近的一個小區，房子很早以前就賣完了，但是到了晚上卻漆黑一片，沒住幾個人。這種狀況在北京的很多小區里很常見。

　　建筑成本

　　有資深建筑工程造價師曾測算過：若不計土地成本，常見的住宅樓每平方米的造價不超過1000元。即使是各種原材料價格都大幅上漲，但因為其在房價中所占的比例實在是太低了，對房價的影響非常有限。因此原材料價格上漲不是房價飛速上漲的重要原因。有人研究過后說，若跟國際接軌，相對于巴黎，北京合理房價則是2134元/平方米，這雖然有點調侃，但至少說明我們的房價確實已經“脫軌”很遠了。