——訪上海鹿都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理鄭銘

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　未來一段時間內國內樓市會如何發(fā)展？上海鹿都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理鄭銘給出的答案是宏觀調控對大城市樓市更為不利，而內陸城市仍然處于補漲階段而持續(xù)上漲。

　　雖然國家已在不斷出臺政策打壓投資性需求，但是鄭銘認為國內的房地產(chǎn)仍然有投資機會，當然得注意投資方向。住宅項目仍然可以關注，但是需長期持有；而一些品質不錯的商業(yè)項目也能獲得很不錯的回報。

　　調控對一線城市房價有影響

　　見到鄭銘是在一個陰雨綿綿的下午。冬天的陰雨天總是讓人感到壓抑，就如當前的房地產(chǎn)市場一樣，買賣雙方再次陷入拉鋸戰(zhàn)，雖然缺少了追漲的焦灼，但對房地產(chǎn)市場未來走向無法判斷的迷茫，同樣也讓人不好受。

　　因為恰逢央行對“第二套房”做出了界定，此前就如何確定第二套房的爭論由此畫上了句號，我們的話題由此展開。鄭銘在房地產(chǎn)行業(yè)已有十數(shù)年的從業(yè)經(jīng)歷，見證了中國房地產(chǎn)從低迷到高潮再到盤整的磕磕絆絆發(fā)展歷程，見多識廣的他，自然對樓市有著獨到的判斷。

　　鄭銘表示，“第二套房”新政的出臺，會讓一些實力有限的小投資者“離場”。他說：“銀行提高首付和貸款利率，這對實力有限的投資者會形成很大的影響，因為投資成本的增加，可能會使得他們放棄投資計劃。”

　　在談到調控的實際作用時，鄭銘表示應該是對國內主要大城市的房價影響比較大。在他看來，在最近幾年內，國內主要大城市如北京、上海、廣州等一線城市漲幅冠絕全國，而受其影響，京津冀環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角、珠三角城市帶的房價也一路走高，總體水平也高于國內內地城市。在他看來，在宏觀調控的作用下，這些主要大型城市在今后一段時間內房價上漲速度可能會放緩。

　　二線城市房價會持續(xù)上漲

　　此前，沿海城市的房價上漲速度明顯高于內地城市，但是這種狀況已經(jīng)發(fā)生了變化。

　　在國家發(fā)改委最近公布的“中國七十個大中城市房屋銷售價格”數(shù)據(jù)中，新建商品住房銷售價格同比上漲12.2%，分地區(qū)來看，烏魯木齊以21.1%同比漲幅位居第一，而長沙也以17.2%的同比漲幅緊隨北京位列第五。此外，西安的14.3%、襄樊的14.7%、岳陽的14.2%等，也能讓人感到目前二線城市的房價上漲速度大有取代一線城市的勢頭。

　　導致二、三線城市房價上漲的原因有很多種，如土地成本相對較低，加之房地產(chǎn)需求此前未完全釋放，因此近期內地房價勁漲便不難理解了。鄭銘表示，在2008年國內的房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)差異化發(fā)展態(tài)勢，其中此前一線以及沿海城市的房價已經(jīng)歷了快速上漲階段，二、三線城市在這波牛市中必將經(jīng)歷補漲行情。他判斷此輪補漲行情還沒有結束，在2008年還將會延續(xù)下去。“我認為內地二、三線城市的補漲行情在今后一段時間內不會很快結束，還要維持一段時間。”他說。

　　投資商鋪關鍵是在管理

　　談到房產(chǎn)投資，鄭銘認為國家雖然在未來雖然不會放松對房地產(chǎn)市場的調控，但并非沒有投資機會，投資商鋪就是一種不錯的選擇。

　　商鋪投資一直是市場熱點，市場上也不斷有項目推出。但商鋪的個性化很強，目前上海有少數(shù)商鋪因為管理不善，因而導致投資者很難得到理想的回報。對此，鄭銘表示，投資商鋪除了要考察商鋪的所處地段、未來的成長性等因素之外，選擇好的管理團隊也是其中一項必不可少的功課。

　　在他看來，一個商業(yè)項目運營的好與壞，能否持續(xù)長久，與經(jīng)營管理模式息息相關。經(jīng)營管理公司不僅要完成整個商業(yè)項目的管理，還要承擔招商責任。能否招商成功、持續(xù)運作成功，采用何種方式和模式的經(jīng)營管理，這需要管理團隊花費相當長的時間去考量。只有把這些工作都做到位了，商鋪的價值才會顯現(xiàn)出來，投資者的利益也才能由此而得到保障。