文》本刊記者/甄愛(ài)軍

　　提要：據(jù)香港房產(chǎn)界人士介紹，最近香港樓市出現(xiàn)了一波小高潮，房?jī)r(jià)再次上揚(yáng)。而澳門樓市也隨之同步上漲，尤其是價(jià)位較高的豪宅，上漲幅度更大。針對(duì)兩地未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士均持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為兩地的樓市面臨著較大的發(fā)展機(jī)遇。

　　有意投資海外房產(chǎn)者一般會(huì)首選港澳地區(qū)，因?yàn)榈乩砦恢帽容^接近、語(yǔ)言障礙比較少。那么，目前港澳地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)如何，又有哪些值得投資的區(qū)域呢？記者為此采訪了香港房地產(chǎn)界的一些知名專家。

　　香港：眾多利好帶來(lái)投資機(jī)會(huì)

　　經(jīng)濟(jì)向好、政策扶持等一系列利好因素促使香港樓市迎來(lái)了一波新的漲勢(shì)，其投資時(shí)機(jī)顯現(xiàn)。作為香港房地產(chǎn)界資深人士，上海融置投資管理有限公司總經(jīng)理鐘文慧也已經(jīng)明顯感覺(jué)到了香港樓市在快速上漲。鐘文慧告訴記者，目前在一些普通地段的板塊內(nèi)，目前也出現(xiàn)了中檔價(jià)位的物業(yè)。

　　他所說(shuō)的中檔價(jià)位樓盤，是指目前香港價(jià)位在60000港元/平方米左右的樓盤。的確，根據(jù)香港中原地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在售新盤中，低價(jià)樓盤很少。目前在售的20個(gè)新盤中，只有怡心苑和豪景花園兩個(gè)樓盤的均價(jià)低于30000元/平方米，其余的均超過(guò)這個(gè)水平。而價(jià)位在55000～75000港元/平方米之間的新盤達(dá)到10個(gè)。個(gè)別高檔公寓項(xiàng)目售價(jià)更是超過(guò)10萬(wàn)元大關(guān)，如聚賢居的售價(jià)達(dá)到了128322港元/平方米(部分樓盤近期均價(jià)見表1)。

　　表1 香港部分在售新盤近期交易價(jià)格

　　基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)向記者表示，香港房?jī)r(jià)正在逐步向歷史最高值靠攏。他向記者提供了一組數(shù)據(jù)，在1997年回歸前夕，香港中檔物業(yè)均價(jià)為80000港元/平方米，豪宅為20萬(wàn)港元/平方米，現(xiàn)在低檔40000港元/平方米，中檔60000港元/平方米，與最高值還有20000港元/平方米的差距；但是高檔物業(yè)超過(guò)了1997年的最高值，例如恒基地產(chǎn)旗下的港灣豪庭，二手房售價(jià)接近36萬(wàn)港元/平方米，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在將軍澳的開發(fā)城中之城，銷售價(jià)格達(dá)到了50萬(wàn)港幣/平方米。

　　而縱觀香港樓市四大板塊，此前香港島整體房?jī)r(jià)處于高位的是香港，九龍、新界東次之，新界西最低。但現(xiàn)在這種狀況正在發(fā)生變化。鐘文慧告訴記者，以前一些地段很一般的地區(qū)，現(xiàn)在也出現(xiàn)了高價(jià)房，如在西九龍公路沿線，原來(lái)是低收入人群聚集的地區(qū)，但是最近開發(fā)的樓盤售價(jià)都已接近70000港元/平方米，而且一些二手房也漲到了50000港元/平方米，整體水平已經(jīng)抬升。

　　就目前二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，香港和九龍的兩大板塊內(nèi)拋售出來(lái)的物業(yè)，難覓30000港幣/平方米以下的物業(yè)，而大多數(shù)物業(yè)的報(bào)價(jià)都在40000港幣/平方米以上。只有新界還有不少單價(jià)低于40000港元/平方米的物業(yè)，但這些物業(yè)房齡較長(zhǎng)，大多超過(guò)10年時(shí)間。相比較而言，在新界西可以找到更多的低價(jià)物業(yè)，而新界東的價(jià)格則慢慢走高，有向九龍靠攏的趨勢(shì)。

　　表2 香港部分二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)表

　　未來(lái)還有升值潛力嗎？如果讓中原地產(chǎn)主席施永青看來(lái)回答，他肯定會(huì)說(shuō)有。施永青指出，港元與美元掛勾，美國(guó)減息，香港不得不跟隨一起減。但由于香港的經(jīng)濟(jì)處境卻與美國(guó)不一樣，根本就無(wú)減息的必要。而近年來(lái)香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭不錯(cuò)，通脹又蠢蠢欲動(dòng)，本應(yīng)加息避免經(jīng)濟(jì)過(guò)熱才是，但現(xiàn)在卻要跟隨美國(guó)減息。這種與本地經(jīng)濟(jì)實(shí)況不符的利率政策，無(wú)可避免會(huì)對(duì)已經(jīng)相對(duì)活躍的經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生新的刺激作用。據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部公布的數(shù)據(jù)顯示，九月份首次減息后，截至到2007年12月14日，香港樓價(jià)連升十一周，升幅達(dá)13.7%。

　　此前，香港有好幾個(gè)高檔樓盤來(lái)滬推廣，那么此類物業(yè)還有投資機(jī)會(huì)嗎？對(duì)于香港豪宅的投資前景，陳基強(qiáng)非常有信心，他表示，豪宅的供應(yīng)量很少，需求量大，所以豪宅在近幾年得以迅速“翻身”。而香港的投資移民政策，會(huì)繼續(xù)促使香港豪宅不斷走高，“投資650萬(wàn)元就可以定居香港，這是一個(gè)巨大的利好。”他如是說(shuō)。

　　陳基強(qiáng)認(rèn)為香港的豪宅市場(chǎng)并不缺乏租賃客戶，他說(shuō)：“很多上市公司去了香港之后，會(huì)租賃高檔物業(yè)供高層領(lǐng)導(dǎo)使用，這是一個(gè)很大的市場(chǎng)需求。”

　　澳門：博彩業(yè)開放促使樓市上漲

　　專家表示，澳門的經(jīng)濟(jì)將會(huì)由于博彩業(yè)開放而向好，這會(huì)促進(jìn)澳門樓市發(fā)展。資料顯示，澳門雖然地域狹小，只有28.2平方公里，人口也只有62萬(wàn)。但澳門的經(jīng)濟(jì)水平并不低，在2006年人均達(dá)到28438.5美元，主要是以博彩業(yè)為主，占整個(gè)GDP的48%，而2007年可能超過(guò)50%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，澳門在2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅。截止到目前，澳門住宅成交價(jià)為14410元/平方米，比2006年上漲41%。對(duì)此陳基強(qiáng)認(rèn)為，澳門的房?jī)r(jià)上漲，主要是由于博彩業(yè)開放，有力促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。僅一個(gè)威尼斯酒店的開業(yè)，能增加10萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，而每個(gè)崗位的月工資在13000～16000澳門幣。

　　此外還有“移民計(jì)劃”。從2000年開始，澳門特區(qū)規(guī)定，只需要以現(xiàn)金100萬(wàn)澳門幣購(gòu)置物業(yè)，在7年內(nèi)維持50萬(wàn)以上澳門幣存款，大專學(xué)歷，買樓人夫婦和其未成年子女就能申請(qǐng)澳門投資居留。這項(xiàng)政策出臺(tái)之后，吸引了大批內(nèi)地購(gòu)房者，其中很大一部分是沖著申請(qǐng)居留權(quán)而去的。據(jù)澳門貿(mào)促局的資料顯示，2000～2006年，澳門特區(qū)共接受11712宗投資居留申請(qǐng)，其中以購(gòu)入物業(yè)申請(qǐng)居留權(quán)的成功個(gè)案共7939宗。在2007年4月這項(xiàng)政策暫停。

　　博彩業(yè)的開放，以及移民計(jì)劃，促使澳門房?jī)r(jià)上漲，目前澳門物業(yè)平均每套單價(jià)達(dá)到175.2萬(wàn)澳門幣。但相對(duì)周邊及內(nèi)地高房?jī)r(jià)地區(qū)來(lái)看，澳門地區(qū)房?jī)r(jià)還不算高。統(tǒng)計(jì)資料顯示，以一個(gè)兩房廳面積約100平方米的單位為例，樓價(jià)與二人家庭年收入的對(duì)比基數(shù)，澳門為2.6倍，與北京、上海、深圳來(lái)說(shuō)，還有一定的差距。國(guó)際慣例及硏究指出，樓價(jià)與二人家庭年收入比若在4-6倍之間，樓價(jià)仍屬健康。由此看來(lái)，數(shù)字反映澳門樓價(jià)仍有上升空間。

　　對(duì)于澳門樓市未來(lái)的發(fā)展，陳基強(qiáng)表示在2008年上半年可能因?yàn)榻�期上漲過(guò)快，需要一段時(shí)間進(jìn)行消化，但未來(lái)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。他表示，隨著博彩業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)旅游業(yè)以及會(huì)展業(yè)，這比較促進(jìn)澳門本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)外娛樂(lè)業(yè)巨頭投資興建的“金光大道”項(xiàng)目，將會(huì)早就更多的就業(yè)崗位，其中不乏高收入職位，而這是帶動(dòng)周邊租賃市場(chǎng)走高的“催化劑”，與之相輔相成的會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。“我認(rèn)為在未來(lái)5年內(nèi)，澳門的房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲，尤其是與旅游有關(guān)的商業(yè)項(xiàng)目，機(jī)會(huì)更大。”陳基強(qiáng)如是說(shuō)。

　　表3 部分澳門物業(yè)市場(chǎng)報(bào)價(jià)

　　投資港澳需謹(jǐn)慎

　　不過(guò)需要注意的是，投資香港樓市手續(xù)比較復(fù)雜，因此一定要了解清楚才能動(dòng)手。目前在深圳有房產(chǎn)中介宣稱：零首付，只交5%的定金，三天簽正式買賣合約，簽署合約可自由轉(zhuǎn)賣，20個(gè)月不用供樓。但專家表示，雖然投資香港房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于利率低、稅費(fèi)少，基本可以租養(yǎng)貸，但是至少都要求首付5成，對(duì)置業(yè)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的要求也就更高，而且內(nèi)地人赴港買房的交易程序尤其復(fù)雜，不可輕信一些中介人員對(duì)購(gòu)房條件的口頭承諾。

　　而在澳門，此前有內(nèi)地的中介公司打出移民購(gòu)房的幌子，騙取購(gòu)房者的服務(wù)費(fèi)，甚至吃差價(jià)。有些中介公司根本就不具備辦理移民手續(xù)的能力，他們只是借此機(jī)會(huì)大發(fā)橫財(cái)。澳門澳消委會(huì)曾接到內(nèi)地不少購(gòu)房者的投訴，稱此類不法中介公司虛報(bào)樓宇面積、違反協(xié)議、吃差價(jià)及濫收手續(xù)費(fèi)、收取傭金不履行義務(wù)等。尤其是目前澳門特區(qū)已經(jīng)暫停了“移民計(jì)劃”，所以購(gòu)房者更需小心，以免破財(cái)。