近期，國家房地產政策的不斷出臺，體現了政府規劃房產市場的巨大決心，而調控的重點就在于打擊投機，抑制經濟過熱。

　　央行、銀監會 9 月 27 日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整,其中規定申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，房貸利率不得低于基準利率的1.1 倍。

　　此次央行和銀監會對房貸政策調整意圖是保障自住，抑制投資，打擊投機。調整的對象是對投資性和投機性住房的行為，尤其是對大戶型豪華住宅的投資和投機行為的調整。

　　隨著多家銀行相繼公布“第二套房”貸款細則，已實施一個多月的央行新政對全國樓市的影響開始顯現，許多一線城市出現了“價漲量縮”的情況，房地產

　　10月份，北京房價加速上漲，新建商品住房銷售價格同比漲幅達到17.8%，創歷史新高。與此相對應，北京房地產市場上，無論是一手房還是

　　房地產行業是拉動

　　我國房地產行業對于經濟增長的影響力是在上世紀 90 年代住房商品化改革后逐步顯現出來的。上世紀 90 年代后，我國的住房市場化改革進程加快，房地產行業在 1992 年后開始加速發展，房地產投資占全社會固定資產投資比重大幅上升，房地產行業對經濟的拉動作用顯著增強，并成為 90 年代初期以及本次經濟繁榮中的關鍵性力量。

　　圖表 1：上世紀 90 年代后，房地產行業對我國經濟增長的拉動作用顯著增強

　　特別是在開始于 2001 年的本輪實體經濟繁榮中，房地產繁榮更是起到了決定性的作用。在本輪實體繁榮的初始階段，房地產幾乎是固定資產投資增長的唯一推動力。房地產行業對于經濟增長具有重要拉動作用，使房貸政策的一舉一動也相應變為了眾人關注的焦點。房貸政策的變化及執行力度不僅會影響房地產行業，也會影響整個經濟運行趨勢。

　　圖表 2：房地產行業對固定投資的貢獻度(%)

　　投機性需求受挫　居住性需求影響有限

　　嚴格執行“70/90 平米”的政策，最終將導致大戶型住宅供應的減少，而絕大多數購買第二套房的購房者對大戶型的需求最大，支付能力也是最強的，提高第二套房首付難以緩解市場對購買二套大戶型住宅的需求問題。提高一成的首付對于有購買力的消費群體來說基本上不構成影響。在居民收入逐年提高，股市財富效應下，居民購房的支付能力在不斷提高，此次政策調整基本上對二套房的投資沒有影響，但對投機性需求有一定的影響。

　　一方面，從近年來抵押貸款所帶來的房屋資本利得情況來看，其收益遠高于貸款利息的支出水平。在目前，經濟高速增長的背景下，地價的上漲水平仍屬正常水平。且在中國名義GDP增速20%的前提下，地價同步于名義GDP水平或在20-30%的水平仍屬正常范圍。未來房價的上漲更多的反映的是地價的上漲。即，未來土地成本的提高是目前購房者投資房產獲得收益回報的主要依據。

　　我們的鄰國日本，曾經也出現過這樣的情況。在日本本幣升值、經濟增長的初期，房地產的需求主要受資本利得的吸引，與利率和租金水平相關性極小。在本幣升值和經濟增長后期，房地產的需求才與利率和租金有密切的相關性。

　　另一方面，近年的大牛市，為財富的集中提供了絕佳的機會，股市豐厚的回報提升了購房的支付能力。相對于，今年來連續幾次加息，商業貸款利息只提高一個百分點而言，股市豐厚回報已遠遠抵消了連續加息所增加的購房成本。此次將第二套房利率提高至基準利率的1.1 倍，即8.613%，同樣對財富效應豐厚的股市回報而言沒有影響。

　　在人民幣加速升值背景下，流動性過剩難以抑制，大量的流動性還將推動資產價格的上升，房地產仍是當前可供投資抵御通脹的最佳非貿易品。

　　執行仍存在難點

　　過去幾年中，政府對于房地產行業的調控一直就沒有間斷過。但從實際效果來看，由于種種復雜原因的存在，政府對于房地產行業的調控政策在執行過程中往往會被大打折扣，最終導致政府針對房地產行業的“調控”變成“空調”。

　　本次房貸新政對于抑制投機性需求的指向無疑是明確的。但房貸新政能夠在多大程度上被嚴格執行，則無疑被打上了一個問號！在目前來看，房貸新政在實際操作中還存在著較多的問題，其中最大的難點就是缺乏有效的信息系統實現對第二套房的識別界定，尤其是在異地購房的情況下，這些問題的存在，無疑會使房貸新政在執行上出現打折的現象。

　　(中投證券 供稿)

　　插排：在人民幣加速升值背景下，流動性過剩難以抑制，大量的流動性還將推動資產價格的上升，房地產仍是當前可供投資抵御通脹的最佳非貿易品。

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