文∕徐中孟、雷艷坤

　　《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》改變了多少人的購(gòu)房計(jì)劃？

　　王先生今年30歲，工作地點(diǎn)在某市城區(qū)，大學(xué)畢業(yè)兩年后結(jié)婚，婚后將父母從老家接出，幷購(gòu)買了一處兩室一廳一衛(wèi)的住房，該房地處繁華地帶，上班方便、生活便利。由于父母均已退休，收入有限，因此該處房產(chǎn)以王先生名義貸款購(gòu)買，首付由王先生夫婦以積蓄交納，月供也由夫婦二人支付。

　　今年，王先生喜得貴子，目前的居住環(huán)境略顯擁擠，故王先生擬打算在目前居住的小區(qū)中再購(gòu)買一套面積適當(dāng)?shù)姆课荩�一�?lái)與父母居住較近、便于照顧老人；二來(lái)也可以改善自己一家三口的居住條件；三來(lái)也可以在自己工作繁忙時(shí)請(qǐng)老人代為照顧小孩，一舉三得。

　　王先生的疑慮

　　經(jīng)過(guò)多方查找，王先生終于在今年9月份的時(shí)候找到了一處合意的房產(chǎn)，幷與賣方人順利成交。由于王先生夫婦工作時(shí)間不長(zhǎng)，又剛生育了小孩，父母退休收入有限，現(xiàn)居住的房屋貸款也尚未還清，因此，王先生只得又向銀行申請(qǐng)了貸款，幷于9月底與某銀行簽訂了《借款合同》。

　　銀行工作人員告訴王先生，由于馬上要進(jìn)入十一假期，因此，王先生貸款的放款時(shí)間也相應(yīng)順延。王先生表示理解。

　　誰(shuí)知，就在放假前一天， 中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》〔2007〕359號(hào))，王先生不禁疑惑：這個(gè)通知對(duì)房屋貸款有什么新的規(guī)定？對(duì)自己是否存在不利影響？是否會(huì)影響到自己這次的房屋貸款呢？

　　影響知多少

　　《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的內(nèi)容旨在規(guī)范商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸行為，但是，通過(guò)規(guī)范商業(yè)銀行的行為，該通知也對(duì)開發(fā)商、借款人都產(chǎn)生了很大的影響。

　　(一)通知對(duì)開發(fā)商的影響

　　通知限制了部分開發(fā)商取得商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的可能：項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，或者試圖通過(guò)囤積土地、房源獲取暴利的開發(fā)商將無(wú)法取得商業(yè)銀行的貸款資金。

　　(二)對(duì)自住住房購(gòu)房者的影響

　　該通知的下發(fā)對(duì)購(gòu)房者影響甚大，首先，該通知對(duì)商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款限定了原則，即重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求。

　　其次，也是最重要的是，通知第三條第二段規(guī)定： 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。

　　毫無(wú)疑問，上述規(guī)定旨在避免購(gòu)房者通過(guò)銀行貸款循環(huán)運(yùn)作資金，以房屋為投資對(duì)象，以轉(zhuǎn)賣房屋盈利為目的，造成房?jī)r(jià)的猛增。但是上述規(guī)定尚存在幾點(diǎn)問題需要監(jiān)管部門進(jìn)一步明確：

　　1、 如何理解“已利用貸款購(gòu)買住房”的情況，該表述是否包括雖申請(qǐng)貸款購(gòu)房、但將第一筆貸款還清后又以貸款夠那第二套房屋的情況？

　　2、此通知規(guī)定的貸款利率的適用范圍。其是否適用于已簽訂合同尚未放款的借款人？大部分商業(yè)銀行的貸款利率都是以放款日簽訂的借據(jù)為準(zhǔn)，幷在借款合同中明確約定，借款合同約定的利率與借據(jù)不一致的、以借據(jù)為準(zhǔn)。但借款人根本無(wú)法介入銀行的放款時(shí)間，類似王先生的借款人只能自認(rèn)倒霉，有欠公平。

　　3、目前市場(chǎng)上，關(guān)于“第二套房”的理解，各銀行間都有不同的解釋及界定，主要分為以“個(gè)人”為單位和以“戶”為單位兩種。有的銀行以個(gè)人為單位的，而有些銀行以戶(即家庭)為單位，由于目前各銀行對(duì)“第二套房”的解釋幷沒有統(tǒng)一，所以造成了住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)上的混亂，極待有關(guān)部門及各銀行間的協(xié)調(diào)及明確、統(tǒng)一。

　　此外，如何認(rèn)定夫妻關(guān)系在我國(guó)也存在一定的困難，由于目前我國(guó)尚未實(shí)現(xiàn)婚姻登記的聯(lián)網(wǎng)查詢，戶籍管理機(jī)構(gòu)對(duì)婚姻狀況的變更登記也不及時(shí)，都增加了銀行作為第三人認(rèn)定借款人是否存在夫妻關(guān)系的難度，給上述政策的執(zhí)行增加了障礙。

　　(三)對(duì)商用房購(gòu)房者的影響

　　《通知》規(guī)定，利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。這些新舉措提高了商用購(gòu)房者的融資難度，從而給商用房降火。

　　何去何從

　　對(duì)于王先生這類的借款人來(lái)講，雖然他已經(jīng)在9月底簽訂了《借款合同》，但由于放款時(shí)間在通知下發(fā)后，則很可能需要繳納比借款合同簽訂時(shí)更多的首付款和承擔(dān)更高的貸款利率，甚至無(wú)法承擔(dān)第二套房屋的價(jià)款，但是其與賣房者簽訂的買賣合同和與銀行簽訂的借款合同均已生效。如果變更價(jià)款導(dǎo)致王先生無(wú)力支付，王先生或者可能需要承擔(dān)違約責(zé)任，又或者可能需要四處借款支付首付及更多的月供費(fèi)用，直接影響到生活水平，二種情況均不是王先生希望的結(jié)果，對(duì)王先生十分不利，且也不利于維護(hù)交易安全。

　　基于以上幾點(diǎn)理由，筆者建議對(duì)于已簽訂借款合同卻因銀行原因尚未放款的借款人，仍按借款合同簽訂時(shí)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行為宜。

　　插排：359號(hào)房地產(chǎn)新政《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》的主要內(nèi)容：

　　一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

　　二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理

　　三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理

　　四、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理

　　五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理

　　六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作

　　徐中孟，中國(guó)人民大學(xué)民商法學(xué)博士生, 著有《大陸合同法規(guī)》等書，

　　雷艷坤,中國(guó)人民大學(xué)民商法學(xué)碩士,金融法律從業(yè)員