趙麗萍

　　眼看年關將至，現下房貸者之間最熱門的話題就是是否提前還貸。因為從明年元旦起，貸款購房人就需按照人民銀行調整后的個人住房貸款基準利率還貸。目前來看，銀行對于提前還貸設置的門檻并不統一，如果房貸者在貸款買房時就已計劃好五年內提前還貸，按照目前最常用的“等額本金”與“氣球貸”兩種還款方式相對比，哪種方式更好，更為適合房貸者呢？理財專家給您不同的選擇。

　　-案例

　　金小姐，28歲，某外企職員，工作穩定，月收入8000元。目前打算貸款50萬元購買一套兩居室的房產。

　　-等額本金還款方式

　　按七成20年貸款計算，在正常20年的還款期限下，金小姐以等額本金方式還款，第一個月的還款金額為4844.90元，還款總額為831388.44元，支付利息總額331388.44元。假設金小姐貸款后在第5年

提前還貸，那么：

　　(1)這5年期間金小姐已還銀行本金為：125，000元；

　　(2)這5年期間金小姐已還銀行貸款利息為：145，242.42元；

　　(3)因為提前還貸，金小姐所要歸還銀行的剩余本金為：375，000元；

　　貸款方式綜述：

　　使用等額本金還款方式，借款人在開始還貸時，每月負擔會較大些，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元。但是隨著時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，總的利息支出較低。

　　按揭顧問點評：

　　“偉嘉安捷”提醒房貸者，雖然從總的還款金額來看，金小姐選擇提前還貸節省了大部分利息支出，但是根據等額本金還款方式的特點，在本金不變的情況下房貸者每月還款利息是在逐漸遞減的，如果金小姐選擇在第五年開始提前還貸，那么5年之前較高的利息部分金小姐已經承擔下來，而剩余年限的每月利息額度實際上是小于本金額度的。在還款壓力相對減輕時，金小姐選擇提前還貸反而會很不劃算。

　　另外，提前還貸需要一次性支付較為龐大的開支，在考驗房貸者經濟實力的同時，也將打亂房貸者的整體

理財規劃，更不利于資金的有效使用。

　　-氣球貸還款方式

　　仍然是按照七成20年貸款計算，如果以氣球貸的方式還款，根據氣球貸能夠以短期借款年限還款的特點，以5年為期限，剩余本金到期一次性償還，到了第5年，金小姐需還款金額為：

　　(1)5年到期后金小姐已還銀行本金為：70，632.11元；

　　(2)5年到期后金小姐已還銀行貸款利息為：151690.89元；

　　(3)5年到期后金小姐應歸還銀行的剩余本金為：429，367.89元。

　　貸款方式綜述：

　　氣球貸打破了原來月供還款額按實際貸款年限的計算方式，不同于其他房貸還款方式期末剩余本金一般為零，氣球貸款一般會有一定的期末剩余本金，因此借款人在貸款期限內每期還款金額相對較少。

　　按揭顧問點評：

　　氣球貸是一種較為新型的貸款品種，像金小姐的這個案例，雖然她貸款20年，但是如果使用氣球貸還款的話，按照5年期還清，實際金小姐在這5年期間的月供是按照20年的月供來償還的，所以總的本金支出較少。然而，“偉嘉安捷”提醒房貸者，需要指出的是一旦5年期滿后，金小姐需將剩余本金一次償還。由于累計尾款所需償還的金額較大，所以對于房貸而言，將會有不小的經濟壓力。

　　“偉嘉安捷”專家認為，提前還貸是可以減少部分利息支出，但前提是房貸者的資金一定要比較充裕，否則就會引發財政危機。如果僅僅因為利率的漲幅而盲目提前還款，忽視了外來不確定因素對資金的需求，那么就會影響到自己的

生活質量，反而得不償失。再者，如果房貸借款人選擇提前還貸后，又發現在近期內仍有銀行融資的需求或者有更好的投資途徑，由于資金的占用反而會痛失那些良機。為了不讓自己“后悔”，房貸借款人在決定是否要提前還款時，還是要根據自己的資金流量來合理安排資金規劃。

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