劉垚霞

　　盡管樓市“拐點”來臨尚存爭議，但京、滬、深等一線城市的樓市卻透露了一絲寒意，這并不妨礙存在一些區域套利的機會　　

　　用“世界上沒有只漲不跌的樓市”來形容眼下國內的房地產市場，或許真的比較恰當。一路狂飆的房價在經歷了年初的慣性上漲、年中的“井噴”，終于在年底前開始有所降溫，買賣雙方也進入了近年來罕見的“僵持”狀態。

　　《財經時報》獲悉，由于近期深圳、廣州等地成交量的大幅下降，北京購房者也對房價產生了下降的預期，因此供需雙方開始進入“博弈期”。

　　寒意襲來

　　北京的房地產市場是否會伴隨著入冬以來的第一場雪而進入“冬天”，現在下結論似乎還為時太早。

　　不過根據北京市房地產交易管理網的最新數據統計，全市11月期房的整體成交量為13880套，環比10月下降10.5％。期房網上日均簽約463套，簽約面積59963平方米，同比分別下降了20.7％和22.5％。

　　其中11月下旬，住宅期房的簽約量甚至有5天一直徘徊在200套左右，日均簽約量比2006年11月減少119套，比今年10月減少42套。

　　二手房交易方面，北京鏈家房地產經紀有限公司（簡稱“鏈家地產”）市場研發中心的統計資料顯示，11月份二手房的價量漲幅都均呈現減緩的態勢。

　　一位購房者對《財經時報》透露說，目前北京市的部分樓盤不僅出現了打折、送車位、送油票等活動，有的甚至直接給予降價優惠。根據他的了解，位于石景山區域的大盤雍景四季，半個月前樓盤均價為每平米12000元，近日均價卻變為每平米10500元，單價下降了1500元。

　　相當一部分以大

戶型為主的樓盤甚至開始直接打折。位于宣武區的摩爾酒店式公館每平方米均價為12000元，

開發商稱對按揭貸款可以實行9.31折的優惠，而一次性付款的折扣為8.82折。

　　區域機會

　　一線發達城市樓市的遇冷，讓投資者把目光瞄準到了一些具有區域優勢的城市，這也是上海五合智庫總經理鄒毅首推的區域套利原則。

　　鄒毅認為，對宏觀政策和區域經濟的把握，是投資者首要解決的問題。在此基礎上分析得出的區域套利原則的核心意義在于，可以幫助投資者發現價值被低估的區域。

　　例如，成渝綜合改革試點區域的正式確立為成都和重慶兩地的地產投資帶來了機遇。如果投資者在此之前，能夠對國內幾大主要經濟圈和城市群進行細致研究，不難了解這一試點區域成為政策試點和投資熱點的可能性。

　　鄒毅指出，對于能夠獲得套利的區域的選擇，往往可以采用指標追隨的策略來進行大致判斷。其中最重要的一個指標，就是對開發商拿地行為的研究。

　　他表示，判斷地產區位的優劣至少要考慮以下兩個方面：其一，地產投資的收益來源。一般而言，地產投資收益主要來源于兩個部分：價差收益和租金收益。租金收益往往能夠反映地產的真實價值，它的大小由地產區位來決定。從價差收益和租金收益在總收益中的比例，可以大致判斷一宗房地產的內在價值。如果內在價值越大，投資的可靠性越高；反之，投資風險較大。

　　其二，從

城市規劃發展方向來看。政府對于城市的規劃實際上代表了國家對于所控制土地的利用方案。“以上海徐家匯為例。十年以前，這一區域要談投資價值是值得推敲的。但是，城市副中心和軌道交通的規劃，完全顛覆了這一區域的價值觀念。如今，上海有不少區域的發展正在沿襲這一模式，對上海總體規劃的解讀無疑將有助于發現具備投資價值的地理區位。”鄒毅稱。

　　在完成區域選擇之后，接下來就是地段考察了。專家表示，這需要考慮三個方面：第一，了解目標房產所在地段未來的規劃；第二，了解目標房產的升值潛力；第三，了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。■

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