——專訪北師大房地產研究中心主任董藩教授

　　實習生 何志堅

　　今年黨的十七大報告中，住房問題被列為人民群眾當前最關心、最直接、最現實的利益問題之一，受到了空前的重視。

　　“父母輩”的人熱切關注住房問題本無可厚非。令人吃驚的是，買房問題如今已經擴展到了尚處在“孩子輩”的大學生群體中。今年10月25日，一場圍繞著“80后一代的買房問題”的主題演講火爆異常。北京師范大學可容納200多人的教八樓101教室里擠進了將近300人。主講人是北京師范大學房地產研究中心的主任董藩教授。

　　講座已經過去了1個多月，這個話題在校園內的熱度依然有增無減。到底“80后”該不該買房？“80后”這一代人什么時候買房最合適？為此，12月4日~7日，中國青年報社會調查中心與騰訊網聯合實施了一項在線調查(8178人參與，其中“80后”占62.6%，“70后”占30.0%，1970年以前出生的人占6.5%，“90后”占0.9%)，并就此事對董藩教授進行了專訪。

　　《中國青年報》：當時講座的題目為什么定為“80后一代的買房問題”呢？

　　董藩：現在從本科生到研究生絕大部分都是“80后”，幾年后，他們就要面向社會，他們理應關注自己將來的居住問題。還有，學生們研究居住問題也關系到他們是否要離開北京。

　　房產問題和他們人生的發展、未來的個人生活、未來事業的基點等都是連在一起的。這些80后的大學生也想聽聽這些事情，作為老師，我有天然的職責——告訴大家真話。我要告訴他們一個規律性的問題，讓學生們清楚現實，然后自己去決策。

　　你如果買房準備買在哪個區域？

　　省會城市或中等城市 46.4%

　　小城市 30.1%

　　北京、上海、廣州等大城市 23.5%

　　《中國青年報》：有人認為大學生面對巨大的就業和工作壓力，暫時沒有能力買房，你怎么看這個問題？

　　董藩：中國年輕人現在買房的錢主要來自家庭的援助。在中國，上下兩代人之間的財產是分不清楚的，混在一起的。在西方，18歲成人后家里就不再管你，但在我們這里是不可能的。成人后，你父母也還會說，砸鍋賣鐵也要供你上大學，你可以一直讀到博士，所以這個財產顯然是分不清楚的。即使你大學畢業沒有工作，家里還要養活你，反過來，你將來也要奉養老人。

　　如果父母能夠幫忙付首付，而且壓力并不是很大的情況下，你就可以扒拉一下你的小算盤算一算買房劃不劃算。你買了房子還夠不夠吃飯？如果不夠吃飯或者父母壓力太大，那肯定是不行的。

　　這里有個前提條件是，在能買得起的情況下，你可以選擇買還是不買。你買不起也就進不了這個市場，這個話題對你來說也就沒有意義。

　　在這里我把大學生也看作是普通市民，大家在專業知識背景、教育狀況、將來的從業崗位、社會階層、思想意識等方面差別很大，對房價漲跌認識不一樣本不稀奇，但在專業上，我們有自己的解釋。

　　你買房怎么支付？

　　自己和伴侶一起首付并按揭 55.5%

　　父母付首期，自己慢慢按揭 30.8%

　　父母幫忙，一次性支付 13.7%

　　《中國青年報》：據我了解，多數“80后”的職業發展方向還不太明確，工作地點并不固定，他們是不是應該先租房呢？

　　董藩：從理財角度看，簡單給出這樣的結論并不妥當！個人買房一方面是解決居住條件，更重要的是你在和CPI賽跑，跟通貨膨脹賽跑。假設多少年之后，你回家鄉了，出國了或者要去其他的地方，你把房子賣掉就會發現自己沒有吃虧，還賺了30萬元~50萬元，然后到你去的地方買房綽綽有余。這里牽涉到一個理財觀念：是靠錢生錢，而不是靠人掙錢。靠人掙錢是很有限的。

　　《中國青年報》：對于“80后”買房時選擇小戶型或者二手房，您怎么看？

　　董藩：這個要根據自己的能力來考慮，沒有一個定律。隨著我們國家房地產產品結構的調整，大戶型價格上漲的速度可能會更快！不過，每個人的情況都不一樣，就像學生到了食堂，有的人要吃紅燒肉，有的人則吃青菜豆腐，一方面是愛好問題，另一方面也要根據家庭經濟基礎來決定。

　　你是從什么時候著手買房的？

　　畢業5年后55.6%畢業3~5年 26.0%

　　畢業后2年內 14.9%

　　大學畢業前 3.5%

　　《中國青年報》：您覺得什么時候買房合適呢？

　　董藩：對于大多數人來說，早買比晚買合適。經濟學上公認的，房產是普通老百姓最好的理財產品。但從國家宏觀調控來講，可能要破解房價瘋漲的這種局面。事實上，老百姓希望房價穩定，但穩定并不意味著下跌！穩定并不意味著你買了就吃虧了。

　　房價漲是符合經濟學規律的。有一些研究者認為有漲就有跌，以我的觀點來說，房價的常態就是上漲的，除非遇到戰爭、瘟疫以及特殊的政治問題才可能跌。我們看到，美國五六十年來房價基本都在漲，加拿大、英國的房價近年也漲得比較快。

　　《中國青年報》：歸納起來，您主張早買房的原因是認為“房價一定不會跌，只可能增長放緩，但增長是一定的”，是這樣嗎？

　　董藩：是，房價上漲是有原因的。因為需求沒有受到更多的管制，而供應受到了管制。需求在以更快的速度、更加主動的姿態往前走，而供應相對被動和遲緩。

　　有學者做過計算，全社會的收入增加了1000萬，房子的需求可能增加1550萬，而供應只增加了750萬，需求的變化更加主動、強勁，變化的速度也更快，而供應增加的速度比較緩慢。所以從房地產的供求彈性來看，假定消費者是具有購買能力的，那么早買可能更合適。世界上這么多的國家和地區，這么長的歷史，我們所能說的房地產泡沫只是香港、日本、泰國、佛羅里達等很有限的幾個地方，大多數國家很少發生這樣的情況，這是有內在規律在起作用。

　　《中國青年報》：最近很多人預期房價會跌，您怎么看？

　　董藩：即使下跌也不會像大家想象的那么厲害。很多人不知道，房地產價格是有黏性的，它和股市不一樣。股市下跌的時候就像一滴水一樣，“嘩”一下就掉下來了，所以股市經常有跌停。而房價不會是這樣的。房價會像一滴松油一樣，看著會下跌，但是卻跌不動。

　　《中國青年報》：房價跌不動？

　　董藩：因為當股票價格下跌的時候任何人都是想拋掉的，就會形成無限的供應，卻沒有人要買，下跌就成很正常的事情。而房地產市場不會出現這樣的局面，即使有下跌趨向的時候，95%的房子也是不進入市場的。

　　比如學校的房子不會賣吧？自己住的房子不會賣吧？政府的辦公樓也不會賣掉吧？雖然都叫房產，但不進入市場。只有正常交易的房產價格才會有所反應，而需求也不會明顯地減少，比如該結婚的還是需要房子，家里添人口還會需要更大的房子。

　　房價的運行規律不像股市價格那樣波浪式地起伏，它只表現為增長幅度的起伏，比如上一年增長15%，下一年增長6%，都是增值的波動，而不是絕對價格的波動。

　　你買房是為了：

　　結婚 66.8%

　　房價漲得太快，別人買我也買 25.1%

　　做單身公寓 8.1%

　　《中國青年報》：您覺得什么樣的年輕人適合做

　　董藩：我從不在文章里勸誰買房勸誰不買房，我認為做房產投資也有一些前提條件，因為買房的這筆錢數目是比較大的，不要因為買房而影響個人在智力方面的投資。我們認為最好的投資方式還是智力方面的投資。比如說你需要花這筆錢出國讀書，或者去讀碩士博士，這樣你就可以暫緩在房產方面的投資。

　　還有一點就是不能對家里造成太大的負擔。如果家里能夠支撐得起，甚至咬咬牙能夠勉強支撐得起的話，這樣做是可以的。如果全家人咬牙、瞪眼、跺腳都負擔不了你的買房投資行為，而你卻非要買，那整個家庭的幸福感和安全感就沒有了，也就不會為房產升值而感到高興，也就沒有必要這么做。