2008年開始，貸款買房的消費者，每月要比原來要多交約10%的利息。這是王先生即將要面對的事實。2007年1月，王先生購買了一套位于古北價值240萬元的住宅，申請商業貸款100萬元，采用等額本息還款20年還清，當時基準利率為6.84%，下浮15%的優惠利率為5.814%，即月還款6852.56元。然而，到2008年1月1日后，按照現行基準利率7.83%下浮15%，即6.655%來計算，月還款7547.56元。僅月還款利息差額來看，兩者相差695元。

　　這并不僅僅是王先生一個人即將面對的現實。目前，滬上各大銀行個人房貸利率大多實行固定日按年調整的方案，對多數購房者來說，今年的5次加息對年內月供并無影響，但是從2008年元旦起，影響就會落實到實處，2007年初的購房者貸款利率一步到位上調1個百分點左右。

　　策略：立足自身選擇還貸方式

　　據業內人士介紹，提前還貸可以分為全部提前還貸和部分提前還貸兩種方式。收入增長比較快，經濟實力較為雄厚的家庭可以采用一次性還貸，最大程度地節省日后將要支付的利息。收入比較平穩且投資渠道比較少的家庭，可以采用高頻率，多次部分還貸的方式。

　　對于部分提前還貸的貸款者,大致也有3種方式可以選擇。以王先生為例，假設其提前還款50萬元，剩余本金434196元。以等額本息還款法計算還款金額，21世紀不動產的

　　一、部分提前還款，每月還款額不變，還款期限縮短。

　　保持每月還款7057.42元，還款期限縮短至6年零5個月。利息共計93587.69元。這種總體方式利息支出相對最少，對于還款能力較強的客戶群體相對合適。

　　二、部分提前還款，還款期限不變，每月還款額減少。

　　在228個月內還清434196元貸款，每月需還款3360.2元。利息共計331930元。這種還款方式減小了月供負擔，但節省利息程度有限。

　　三、剩余貸款保持總本金不變，還款期限縮短。

　　剩余貸款還款期限縮短為10年，月還款額從最初的3276.99元增至4964.52元。利息共計161546元。這一方式能夠減少部分利息，但是和第二種方法相比每月的還貸壓力相對較大。

　　以上方式有利有弊，借款人需要根據個人目前的還款能力和未來預期的還款能力選擇適合自己的還貸方式。

　　關注：各個銀行操作有所差異

　　除了選擇合理的貸款方式，還貸者還必須了解每個銀行對于提前還貸的具體規定，以便順利還貸。合富置業交易按揭部經理尹先生提醒，在還貸過程中需要注意這幾個方面。

　　一、要仔細查看貸款合同。合同上面對提前還貸違約金收取等方面規定的比較明確，還貸者做好功課以后，操作起來才能心里有底。除了個別銀行購房半年后提前還貸不收違約金以外，多數銀行規定，還貸未超過一年者，提前還貸需要支付不同程度違約金。具體數額每個銀行不盡相同，有些是以月息為標準，有些銀行以總貸款額的百分之幾為標準。一般情況銀行還貸超過一年就不會產生違約金。

　　二、要提前和貸款銀行預約還款，最好提前半個月至一個月。由于已經是11月底，有計劃的還貸者需要抓緊時間。每個銀行的預約條件都不一樣，還貸者可以提前電話咨詢銀行。

　　三、要注意約定好日期一定要遵守，否則將有不良記錄。

　　不宜提前還貸者：其他方式也能省錢

　　提前還貸的確能夠有效節省利息，但這也并不意味著大家都該一窩蜂地去提前還貸，也有一些情況是不適合提前還貸的。

　　首先，投資渠道比較多，家庭收入理財結構合理的貸款者，不需要提前還貸。對于他們來講，反而可以適當增加房貸成數，合理優化家庭的財務結構，把更多的收入用于投資。目前，資本市場的收益率較高，如果有好的投資渠道，那么所得收益完全可以抵消并超出房貸利息的支出。

　　其次，還貸已經有了一定時日的貸款者也不適合提前還貸。因為提前還貸時所還的金額全部算作本金，還款后視剩余本金重新計算每月還款額，貸款超過一定年限后，提前還貸并不能省利息。尤其采用等額本息還貸，前期償還的多是利息，后期支出才以本金為主。易居臣信理財專家提醒購房客戶，采用等額本息貸款且貸款期限超過1/2年限后，沒有必要提前還貸。

　　對于這部分不需要提前還貸的貸款者，其實也可以通過其他方式來控制由于利息調整帶來的成本增加。

　　相關人士建議，可以選擇銀行的配套產品來節省利息，比如通過無交易轉按揭選擇某些銀行的雙周供、氣球貸、固定利率產品；或者選擇部分銀行的

　　作者： □特約撰稿 張薇 劉詩堯

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