如果有人告訴你，號(hào)稱“全國(guó)房產(chǎn)中介百?gòu)?qiáng)”的中天置業(yè)老總蔣飛卷款幾千萬潛逃，你會(huì)做何感想？如果你看上一套房，并付了房產(chǎn)中介費(fèi)，委托房產(chǎn)中介為你搞定這套房，此時(shí)的你又做何感想？二手房買賣中的資金安全問題，再次引起人們普遍關(guān)注。同時(shí)，近期針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策接連出臺(tái)，有不少二手房投資者開始選擇一次性付清房款。這樣做雖然避開了調(diào)控政策的一些措施，卻又加大了購(gòu)房者資金的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。那么，到底誰可以保護(hù)二手房交易的資金安全

　　見習(xí)記者 李茜

　　一般來說，如果購(gòu)房是一次性付款，那么買方與賣方的現(xiàn)金交割主要分四步走：意向金/定金、首付、辦理過戶時(shí)的房款、尾款。如果賣方有銀行貸款，則首付費(fèi)用主要用于提前還款，其他流程不變。有業(yè)內(nèi)人士表示，在整個(gè)買房先進(jìn)交割的過程中，購(gòu)房者千萬不能粗心大意，因?yàn)檫@里的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)令人防不勝防的“陷阱”。

　　意向金：現(xiàn)金交易隱患多

　　在房屋買賣過程中，意向金是購(gòu)房者付出的第一筆房款，也是現(xiàn)金交割中的第一關(guān)。事實(shí)上，由于意向金或定金往往都是現(xiàn)金交易，有不少欺詐、惡意行為就“瞄準(zhǔn)”了它。

　　今年6月，陳女士看中了閔行區(qū)一套二室二廳的房子。隨后，她通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司跟房主劉先生取得了聯(lián)系，表達(dá)了購(gòu)買的意向。經(jīng)過幾次協(xié)商，陳女士與劉先生口頭約定了該房的交易，成交價(jià)為人民幣110萬元。當(dāng)日，陳女士便支付了意向金2萬元，并在意向金付款單上簽字確認(rèn)，劉先生也收到了這筆錢。

　　可接下來的事，卻讓陳女士大吃一驚，劉先生拿到意向金后居然玩起了“失蹤”，電話號(hào)碼變成了空號(hào)，原先登記的住址也找不到人。最后，通過房管局查證卻發(fā)現(xiàn)，劉先生不是那套房子的房主。陳女士感到很氣憤，質(zhì)問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。得到的回答卻是房東掛牌賣房時(shí)，不需要出示房產(chǎn)證，只有正式簽合同時(shí)，才會(huì)去核查房東交上來的房產(chǎn)證是否真假。而那時(shí)，意向金往往已經(jīng)先付給對(duì)方了。就因?yàn)檫@個(gè)漏洞，陳女士白白損失了2萬元。

　　在意向金上“栽跟頭”的還不止陳女士一個(gè)。年初，王先生在二手房市場(chǎng)上選中了一套位于普陀區(qū)的復(fù)式小樓。經(jīng)過幾輪討價(jià)還價(jià)，最終與房主敲定以190萬元的價(jià)格予以購(gòu)買。因?yàn)檫@套房屋還有其他好幾個(gè)有購(gòu)買意向的買家，中介勸說王先生付給房東10萬元“大定金”，這樣可確保房東不會(huì)隨意反悔。王先生考慮了一下，同意了中介的提議。沒想到，由于二手房市場(chǎng)價(jià)格上升太快，房主開始后悔。他通過中介要求提高價(jià)格，被王先生嚴(yán)辭拒絕。誰知，這位房主竟然不再出現(xiàn)了。中介告訴王先生，這個(gè)房主是外地人，現(xiàn)在怎么也聯(lián)系不到他；并勸王先生不要著急，表示會(huì)密切關(guān)注該房主的動(dòng)向，只要房主還想賣房就一定會(huì)出現(xiàn)的，只不過到時(shí)可能

房?jī)r(jià)會(huì)上漲。王先生有點(diǎn)哭笑不得，原本10萬元的定金是約束房東，現(xiàn)在反倒成了自己脖子上的“枷鎖”。王先生馬上咨詢了有關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)部門表示這位房東的做法肯定是不對(duì)的，但由于他居住在別的城市，查找起來難度著實(shí)不小。

　　除了房東身上的各類問題，購(gòu)房者在付意向金時(shí)，房屋中介人員又是另一顆“定時(shí)炸彈”。7月份，小吳在中介公司看中了一套二手房。中介人員隨后陪同他看了房子，小吳覺得比較滿意。隨后，他把3萬元意向金交給中介，委托其代為轉(zhuǎn)交給房東，當(dāng)時(shí)中介打了張收據(jù)。沒想到，過了兩天，當(dāng)小吳打手機(jī)給中介時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)那個(gè)辦事人員始終關(guān)機(jī)。小吳感到不妙，立即致電中介公司，卻被告知該中介人員已于兩天前離職、不知所蹤。

　　點(diǎn)評(píng)：意向金是買賣房屋現(xiàn)金交割的第一步�？捶恐�后，賣方支付小部分意向金有中介公司轉(zhuǎn)交給賣方，如果雙方價(jià)格談妥，意向金被賣房者接受，就會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。而這個(gè)環(huán)節(jié)正是出問題比較多的地方。專家提醒購(gòu)房者，由于意向金和現(xiàn)金通常是現(xiàn)金支付，交易中除了賣家，還會(huì)經(jīng)過他人之手，風(fēng)險(xiǎn)更大。如果是在中小中介公司交易，買方可以將現(xiàn)金直接交付給賣方；如果是在大型中介公司交易，可以由中介公司代為交給賣方，但一定要索取該公司的正規(guī)收據(jù)。

　　首付：最容易被挾持

　　付完意向金后，如果賣房者同意，雙方即可簽訂買賣合同，而對(duì)于現(xiàn)金交割來說，也就進(jìn)入首付階段。此時(shí)，購(gòu)買者在付款時(shí)同樣面臨中介公司與賣家兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　祁先生就是上海某中介公司老總攜款潛逃案件的受害人之一。到現(xiàn)在，只要一談到這件事，祁先生就恨得咬牙切齒。原來，8月份的時(shí)候祁先生就有了購(gòu)房的想法，于是便委托一家在滬上頗有名氣的房產(chǎn)中介公司為自己尋覓合適的住房。

　　過了一短時(shí)間，祁先生終于看中了一套三室兩廳的高層樓房。跟房東商議后，最終以200萬元的價(jià)格購(gòu)買。由于數(shù)額龐大，又是一次性付款，祁先生對(duì)中介人員和房東的身份都進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，覺得放心了才開始相應(yīng)的現(xiàn)金交割。

　　可萬萬沒想到的是，當(dāng)祁先生付完首付40萬元沒幾天，卻被告知這家中介公司出事了。祁先生大驚失色，由于當(dāng)初比較信任這家公司，他的首付正是通過中介公司轉(zhuǎn)交給賣家的。情急之下，祁先生馬上趕到相關(guān)部門了解情況。原來，這家公司的老板攜款潛逃了，將買家客戶放在中介公司內(nèi)的意向金、定金以及首付款近千萬元全部一卷而空，導(dǎo)致該公司25家分店全部歇業(yè)了。祁先生這樣的購(gòu)房者也是損失慘重。他們已經(jīng)向中介公司交了房款，這筆錢卻沒有交到賣家手上，結(jié)果不但自己中意的房子沒有買到，連房款也不知去向了。

　　除了中介公司的“無�！�，賣家拿到首付后“跳價(jià)”或購(gòu)買其他房屋的事情也時(shí)有發(fā)生。

　　傅小姐最近購(gòu)買了一套房屋，可其中的過程卻讓她頭疼不已。本來商定以150萬元成交，沒想到賣家拿到首付后，又以房?jī)r(jià)升得太快為理由，要求傅小姐再加6萬塊錢。傅小姐一開始堅(jiān)決不同意，既然已經(jīng)簽過合同就應(yīng)該以合同價(jià)格成交，沒有付了首付再跳價(jià)的道理。可賣家寸步不讓，事情就這么僵持著。

　　傅小姐本想到法院去提請(qǐng)?jiān)V訟，但仔細(xì)想想又覺得擔(dān)心，如果法院不支持自己的要求，只是判賣家返還所有已付房款怎么辦？打官司時(shí)間拖得很長(zhǎng)，按照房?jī)r(jià)目前的走勢(shì)，這筆錢到那時(shí)肯定買不到合適的房子。再退一步，就算是返還房款，能不能徹底執(zhí)行還很難說，如果找不到賣家，抑或是他沒有錢還又怎么辦？傅小姐實(shí)在沒有信心，自己已經(jīng)付了50萬元首付，現(xiàn)在真是騎虎難下。最后，傅小姐咬咬牙，還是同意了賣家的無理要求。房子雖然買到了，可傅小姐每次想到這件事，心情就糟糕透頂。

　　和傅小姐相比，馬先生的遭遇就更讓人啼笑皆非了。馬先生也是在付完房款首付之后遇到了怪事。他的40萬元首付居然讓賣家拿去付了三套一手房的預(yù)售合同款，而這筆錢本來是應(yīng)該用來付賣家未付完的房款的。結(jié)果，賣家要求王先生再付40萬元的款項(xiàng)，并說反正到最后一樣都是要付的，早一點(diǎn)晚一點(diǎn)沒有什么差別。王先生聽到這樣的話，當(dāng)時(shí)就肝火上升，可冷靜下來，又覺得無可奈何，為了買到房子只得答應(yīng)他的要求。

　　點(diǎn)評(píng)：據(jù)了解，一次性付款的購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)金交割的每一步都缺乏安全感。由于目前國(guó)家尚未有專門負(fù)責(zé)監(jiān)管買賣房屋資金安全的機(jī)構(gòu)，如何保證現(xiàn)金交割的安全性成了最大的難題。其實(shí)，許多購(gòu)房者并不知道，目前滬上許多大型中介公司和上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)有專門的資金交割監(jiān)管系統(tǒng)，購(gòu)買者應(yīng)該最大限度地利用這些現(xiàn)有的系統(tǒng)保護(hù)自己的資產(chǎn)。

　　現(xiàn)在，上海市各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心都設(shè)有現(xiàn)金交割監(jiān)管系統(tǒng)。一般說來，現(xiàn)金交割主要可分為四個(gè)種類：雙方無貸款、買方需貸款、賣方有貸款、雙方有貸款。首先，進(jìn)入現(xiàn)金交割流程的第一步都是相同的，必須開立一個(gè)資金監(jiān)管專用結(jié)算賬戶，這個(gè)步驟要轉(zhuǎn)讓人(即賣家持掛牌憑證到指定的銀行開戶)。第二，設(shè)定一系列相關(guān)的程序，雙方簽訂買賣、監(jiān)管合同、轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，這三步都是一樣的，但其后的步驟略有不同。三步結(jié)束后，買方需貸款的要預(yù)申請(qǐng)貸款、賣方有貸款的要委托提前還款、雙方有貸款的貸款還款同步申請(qǐng)。第三，買方開始付款，這些款項(xiàng)就開始流入監(jiān)管賬戶，受理處開始進(jìn)行監(jiān)管資金結(jié)算。需要注意的是，在第二和第三個(gè)流程之間，買方有貸款和雙方有貸款的賬戶，買家需簽訂貸款合同和抵押登記申請(qǐng)，這是不能缺失的。如果購(gòu)房者加入了監(jiān)管系統(tǒng)，就大大減少了上面所談到的首付被“挾持”的問題。

　　一些滬上大型中介公司大多和銀行合作，推出資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。一般情況下，購(gòu)房者的資金一旦轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，即使是中介公司也無法擅自提取或者使用，只有當(dāng)交易結(jié)束買賣雙方拿到單據(jù)和證明后，銀行才會(huì)向賣方直接放款。不過有專家表示，不同中介公司的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)多少都有點(diǎn)差異化，合作的銀行也不相同，購(gòu)房者可以致電中介公司詳細(xì)了解，選擇最適合自己的中介公司。

　　房產(chǎn)證到手后再付清房款

　　在購(gòu)房現(xiàn)金交割過程中，最讓買家心顫的莫過于登記日一筆付出60%-70%的房款�，F(xiàn)在二手房交易市場(chǎng)有一個(gè)不成文的規(guī)定，如果沒有申請(qǐng)住房貸款，在交易中心過戶后，需支付60%-70%的房款給賣家，等發(fā)放收件收據(jù)后，再支付尾款。但此時(shí)，買家并未拿到房產(chǎn)證。收件收據(jù)在法律上不能等同于房產(chǎn)證，在登記過程中如果物業(yè)發(fā)生查封、異議登記等情況，將給購(gòu)房者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　廖女士也是今年8月以后的購(gòu)房一族，除了不斷上升的房?jī)r(jià)，二手房交易市場(chǎng)中的現(xiàn)金交割流程也讓她心慌意亂。自從開始付房款，廖女士就沒過睡過安穩(wěn)覺，總是擔(dān)心自己的房款會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)上出問題。因?yàn)樗�覺得目前的二手房現(xiàn)金交割過程處處都有漏洞，又沒有專門的機(jī)構(gòu)管理，也沒有相關(guān)的政策法則。為此，廖女士不斷咨詢自己的房產(chǎn)中介，可結(jié)果很讓她失望。

　　廖女士發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介無法給自己一個(gè)滿意的答復(fù)，在很多要害的問題上都語(yǔ)焉不詳、含含糊糊。大致聽下來，主要意思都是購(gòu)房一般不會(huì)出現(xiàn)某某問題、不要太多慮、有什么問題房產(chǎn)中介公司會(huì)負(fù)責(zé)的之類。廖女士心想自己的房?jī)r(jià)這么高，萬一有什么問題，房產(chǎn)公司能賠償全部款項(xiàng)嗎？想到這，廖女士就像熱鍋上的螞蟻，坐立不安。終于，到了登記日，廖女士和賣家以及中介公司的人來到二手房交易中心，辦完所有的手續(xù)、拿到收件收據(jù)后，中介告訴廖女士這樣就沒問題了，可以付清所有房款�？傻攘闻�士回家后，上網(wǎng)一查，卻發(fā)現(xiàn)即便是拿到收件收據(jù)，期間如果物業(yè)發(fā)生查封、異議登記等情況，房產(chǎn)證還是沒有辦法辦下來。廖女士大吃一驚，原來還有這么一說，可中介公司的人連提都沒提。于是，在等待房產(chǎn)證的20天時(shí)間里，廖女士整天擔(dān)心，惟恐自己的房產(chǎn)證出現(xiàn)什么問題。可所有的房款都已經(jīng)付清了，看來風(fēng)險(xiǎn)只有買家在承擔(dān)。她始終不能理解，為什么買房子要承擔(dān)這么多的資金風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家為什么在這方面沒有相應(yīng)的保護(hù)措施。終于，房產(chǎn)證批下來了。她這才松了口氣，心想以后再也不買二手房了，這個(gè)現(xiàn)金交割過程簡(jiǎn)直就是要人命嘛。

　　點(diǎn)評(píng)：俗話說：“不見兔子不撒鷹”這是形容商品交易時(shí)需一手交錢一手交貨，而這個(gè)放之四海皆準(zhǔn)的道理，卻不能用在今天國(guó)內(nèi)的二手房交易上。但國(guó)家已經(jīng)注意到上述問題。近日，二手房交易這個(gè)“老大難”已開始向保護(hù)購(gòu)買者角度慢慢轉(zhuǎn)變。

　　日前，市政府制定出臺(tái)了《上海市人民政府關(guān)于貫徹<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》。作為過渡性規(guī)定，該《若干意見》對(duì)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、登記日、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等方面內(nèi)容做了修改后的明確規(guī)定。按照新規(guī)定，登記日的界定發(fā)生了變化，也就是說，購(gòu)房者必須再多等10日~15日登記入冊(cè)后，或者干脆等20天產(chǎn)證到手后，再支付全部房款。這個(gè)規(guī)定的出臺(tái)無疑將大大減輕購(gòu)房者的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　有律師表示，按照目前房地產(chǎn)交易中的操作，如果買家向銀行申請(qǐng)了住房貸款，登記日變化的風(fēng)險(xiǎn)就大大降低了，因?yàn)殂y行一般會(huì)在房產(chǎn)證發(fā)放后才放款。這一新規(guī)定的出臺(tái)，主要針對(duì)需全額付清的購(gòu)房者。

　　房產(chǎn)新政為“資金安全”保駕護(hù)航

　　國(guó)內(nèi)二手房交易市場(chǎng)的資金安全問題由來已久。幾年前，由于買方市場(chǎng)占據(jù)市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，市場(chǎng)監(jiān)管缺位，中介人員卷款潛逃、中介公司一夜倒閉、賣家偽造產(chǎn)證、一房二賣等問題屢屢發(fā)生。今年，上海二手房交易市場(chǎng)上，這些問題又接連出現(xiàn)。雖然現(xiàn)在交易中心和大型房產(chǎn)中介公司都開設(shè)了交割監(jiān)管系統(tǒng)，但總的說來數(shù)量和質(zhì)量都有待提升。另外，由于資金監(jiān)管會(huì)讓買賣時(shí)間稍有延長(zhǎng)，為了說服中介公司和賣家的配合，買家必然要在其他方面讓步，并且如果賣家始終不肯，監(jiān)管也無法實(shí)行。

　　針對(duì)如何切實(shí)保障購(gòu)房者的資金安全，有專家提議，相關(guān)部門可成立房款結(jié)算擔(dān)保公司，購(gòu)買者交納一定比例的手續(xù)費(fèi)，由第三方的結(jié)算保證公司來監(jiān)管。同時(shí)國(guó)家應(yīng)該有一個(gè)明確的規(guī)定，二手房交易現(xiàn)金交割必須納入監(jiān)管程序。此外，保險(xiǎn)公司也可開設(shè)關(guān)于購(gòu)房款的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)房資金安全。

　　日前出臺(tái)的《上海市人民政府關(guān)于貫徹<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>做好本市房地產(chǎn)登記工作的若干意見》，除了規(guī)定拿到房產(chǎn)證再付清房款外，其中對(duì)現(xiàn)房預(yù)告登記的規(guī)定，還將使“一房?jī)少u”、“跳價(jià)”成為歷史。

　　我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記�！备鶕�(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，本市的《登記條例》規(guī)定預(yù)告登記由雙方合意，不分期房和現(xiàn)房；單方申請(qǐng)預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請(qǐng)預(yù)告登記的約定文件，雙方預(yù)告登記的，仍保持現(xiàn)有操作程序。

　　有專家解釋，購(gòu)買期房時(shí)，簽訂預(yù)售合同后，購(gòu)房者拿到的預(yù)告登記證明，其實(shí)就是預(yù)告登記。等交房后，購(gòu)房者就用預(yù)告登記證明來?yè)Q取

產(chǎn)權(quán)證。以往，預(yù)告登記制度中并沒有針對(duì)現(xiàn)房和二手房可以預(yù)告登記的相關(guān)條款。此次新的房地產(chǎn)登記細(xì)則，特別在規(guī)定中加入了“不分期房和現(xiàn)房”，這對(duì)于規(guī)范二手房買賣意義更大。

　　首先，一般的房地產(chǎn)登記都是對(duì)現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記，而預(yù)告登記是一種為將來發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，具有排他效力，可以防止

房屋產(chǎn)權(quán)人“一房二賣”。其次，這一規(guī)定出臺(tái)后，買方在支付意向金或者定金后，可以要求賣家向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，通過法律保障自己對(duì)房屋所有權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，防止賣家在一段時(shí)間后違約抬價(jià)。

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