本報記者 張牧涵

　　今年5次加息后，商貸基準利率已由年初的6.84%漲至7.83%，漲幅為14.5%。在年底提前還款高峰期到來之際，專家提醒：提前還款固然能夠節省利息支出，但4類買房人不適合提前還款。

　　數據顯示：2007年1月1日的商貸基準利率為6.84%，而2008年1月1日開始執行的基準利率已達到7.83%，漲幅為14.5%。5次加息使得月供及利息出現明顯上漲，為了節省貸款利息，降低未來加息的風險，許多有一定閑錢的貸款者，都打算在年底進行提前還款。

　　《市場報》記者了解到：由于年底提前還款高峰期到來，近來像建行、工行等房貸“大戶”，都需要客戶提前一個月左右的時間預約才能辦理。不過，當不少貸款人專注于怎樣辦理提前還款時，專業研究機構卻向記者表示：以下4類消費者并不適合提前還款。

　　資金緊缺，使用應急資金甚至借錢還款的不適合

　　對于普通消費者而言，房屋貸款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%至50%。許多“房奴”在貸款之后，往常的娛樂、休閑等消費項目被迫減少或取消。在頻繁加息的情況下，部分“房奴”壓力開始增加，看到其他消費者提前還款后就不假思索，動用未來用于就醫、孩子上學等應急資金甚至借錢還款。對此，鏈家地產市場研發中心認為：對于資金短缺、經濟能力比較有限的消費者，不宜打亂原有的

　　使用等額本息，已進入還款階段中期以后的不適合提前還貸

　　據了解：目前在商貸當中，使用最廣泛的是等額本息還款法。等額本息是指在整個還款期內，每月還款的金額相同，對于貸款者而言，前期壓力較小，便于安排理財計劃。以貸款30萬元、期限20年為例，按照現行的優惠利率6.6555%，每月均額還款2264元。在還款期的初期，在月供的構成中，利息占據了較大的比例，所還的本金比較少。而提前還款是通過減少本金來減少利息的支出，因此，在還款期的初期進行提前還款，可以有效的減少利息支出。

　　不過，隨著還款期的推進，本金逐漸增加，利息逐步減少。在貸款30萬元、期限20年240個月的例子中，在第116個月后，本金為1134元，利息為1130元，本金開始多于利息。如果在中期之后還款，那么所償還的其實更多的是本金，即實際能夠節省的利息比較有限。因此，專家認為：進入還款階段中期后，如果消費者資金不是很充裕，可以不急于提前還款。

　　使用等額本金，且還款期已達到1/4的不適合提前還貸

　　等額本金還款法，是指每月償還的本金相等，然后根據剩余本金計算利息。因此初期還款較多，壓力較大。隨著本金不斷減少，月供也不斷遞減，這樣后期的還款則顯得比較輕松。以貸款30萬元、期限20年為例，每月固定還本金1250元。第一月月供為2914元，最后一月的月供僅為1257元。在整個20年240個月的還款期中，第61個月時，本金仍為1250元，利息為1248元。從還款期的第六年開始，即還款期已經達到1/4，在月供的構成中，本金開始多于利息。如果這個時候進行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利用有效的節省利息。

　　因此，專家認為：從提高資金的使用效率來看，使用等額本金還款法，且還款期已經達到1/4后，消費者可以不必急于提前還款。如果是進入后期，那么更沒有必要用一筆較大數額的資金進行提前還款了。

　　資金運作能力強，有更好投資理財渠道的不適合提前還貸

　　從目前銀行對提前還款的條件來看，一般都要求還款額是1萬元的整數倍，對于普通的消費者而言，數額比較大。因此，把流動資金用于提前還款，節省利息，回報率相當于貸款利率。如果消費者的資金只是在銀行存著，近期內都不會使用，回報率就相當于存、貸利差，這種情況下把資金用于提前還款比較合適。而如果消費者的資金有更好的投資理財渠道，或者資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，只要資金所產生的收益高于提前還款所節省的利息，那么，從發揮流動資金的效用看，這部分消費者就沒有必要把資金用于提前還款。