文/胡景暉

　　進入2007年，北京新樓盤越來越少，即使有個別項目開盤，也大多在遠離市中心的區域，而且價格不菲。于是，很多人開始考慮在城內購買二手房。為使讀者對京城二手房的情況有所了解，本刊特約北京著名的房產中介機構——我愛我家房地產經紀公司的專家，為我們分析京城10大熱點區域二手房的市場行情(注：10個區域的排名不分先后)

　　TOP1.石景山

　　石景山區的二手房大致分為3類：新商品房均價14000～15000元/m²；老商品房均價8500～9000元/m²；已購公房均價12000元/m²。

　　石景山區二手房市場正處在銷售旺盛時期，均價以1000元/平方米·月的幅度上漲。目前的供需比為1:4，而且需求的上漲空間仍然很大。

　　優勢 石景山區作為

首鋼老工業區，這里二手房以已購公房居多(特別是蘋果園、玉泉路等地)。近年來，由于首鋼的遷離，這里的環境得到極大改善。石景山區政府正致力于將這里建設成為“娛樂公園區”，其中八角游樂園、

石景山游樂場、八大處公園等正在形成北京西部的“娛樂板塊”。加上地鐵1號線等方便的交通環境，使得這里的租賃市場一直很火爆。

　　劣勢 該區域多是已購公房，且房齡較長。

　　可選小區：遠洋山水、御景山、海特花園

　　TOP2.望京

　　望京地區目前二手房市場均價為12000元/m²。其中1980～1990年間房屋價格為9500～11000元/m²；2000年左右房屋價格為11000～12500元/m²；2002年以后房屋價格為11500～15000元/m²。

　　該地區目前供需比為1:1，房源與購房人群保持著均衡的態勢。

　　優勢 望京地區作為北京開發最早的綜合性大型社區，其社區環境、交通、配套等都比較良好，使得這里的二手房市場長期處于交易活躍的狀態。同時，由于經濟、文化等各方面的飛速發展，望京地區正從居住型社區向居住與產業配套的新型社區過渡，被稱為“城中城”。無論從經濟發展，還是從社區配套看，該區域都具有長期穩定的發展前景。

　　劣勢 該地區居住人口相對密集，交通壓力較大。

　　可選小區：望京新城、風格雅園、大西洋西城、麗澤西園、花家地小區

　　TOP3.劉家窯

　　該區域二手房目前均價9000～11000元/m²，其中以房齡較新的二居(60～90m²）最為搶手。

　　目前該區域供需比為1:2，租售比達1:315，需求略大于房源供給，房價上漲速度較快。

　　優勢 地鐵5號線的建設和使用，為南城劉家窯地區的二手房市場帶來了全新“火種”。該地區二手房價格從兩年前的6000元/m²一下上升到現在10000元/m²以上，未來潛力依然很大。

　　劣勢 該區域經濟發展相對較慢，社區配套還不夠完善。

　　可選小區：劉家窯北里、劉家窯南里

　　TOP4.通州

　　通州區二手房目前的均價為6000～8500元/m²，60～130m²的各類戶型較齊全。其中，房齡較新的70～90m²的二居較受歡迎，有的銷售價格已達10000元/m²。

　　目前該區域供需比為1:5，租售比為1:281，市場前景看好，適合投資。

　　優勢 通州區近兩年來發展勢頭迅猛，一躍成為北京市熱點區域之一，被稱為“四通八達的綜合服務區、經濟戰略的衛星城”。該區域社區環境良好，交通便捷，二手房銷售呈逐月遞增趨勢，漲幅最高的一年內上漲了3000元/m²。

　　劣勢 由于新舊房交替現象明顯，該地區戶型結構較單一。

　　可選小區：中澤家園、新潮嘉園、新城東里、華興園小區、蓮水怡園

　　TOP5.天通苑

　　天通苑二手房均價為6500～8000元/m²，其中以經濟適用房居多。

　　該區域目前供需比為4:1，租售比為1:280。受地鐵交通影響，該地區普通租金價格上漲速度加快。

　　優勢 由于受經濟適用房相關政策影響，目前天通苑二手經適房觀望氛圍濃烈，但是國家規定的滿5年經適房可上市交易，使得這部分房屋交易情況比較穩定。作為城北最大的居住社區，這里商圈及相關配套非常完善，地鐵5、13號線拉動城市中心區域向該區域的擴散，房屋升值潛力較大。

　　劣勢 該區域距市中心偏遠，整體社區規模較大，不利出行。

　　可選小區：天通苑本三區、天通苑太平家園、天通苑東一區、天通苑西三區

　　TOP6.CBD

　　CBD區域的二手商品房價格為16000～20000元/m²；回遷房均價12000元/m²；1990～1998年房價格為12000～13000元/m²。

　　本區域交易量與去年同期相比增長了10%，租售比為1:250，供需比1:8～1:10，處于供小于求的市場狀態，客戶需求旺盛，交易較為頻繁。

　　優勢 此區域發展較好，屬于商業繁榮區，再加上地鐵十號線的拉動以及國家重點項目(中央電視臺、北京電視臺)的東移，更加促進了這個區域的繁榮與發展。預計該區域房地產市場將越來越熱。

　　劣勢 區域內房屋戶型較大，總價較高。

　　可選小區：蘋果社區、富力城、CBD總部公寓、華騰園、樂城國際

　　TOP7.金融街

　　該區域的二手商品房價格為25000～28000元/m²；回遷房價格20000～22000元/m²；1990～1998年房價格為20000～23000元/m²。

　　本區域交易量與去年同期相比增長約5%，供需比為1:5，租售比為1:47，投資客較多，交易繁榮。

　　優勢 金融街是一個相當成熟的商業社區，名企聚集，人均收入水平很高，房產需求量大，配套設施完善。其未來發展仍然會處于穩步上升狀態。

　　劣勢 區域內整體消費很高，雖然有很多大型商場，但貼近人們生活的便利超市不多，另外區域內的高檔酒店、餐廳較多，而一些利于大眾家庭聚餐的中小型飯店不多見。

　　可選小區：中海凱旋、豐僑公寓、豐匯園、鴻匯園、今宸公寓

　　TOP8.崇文門

　　該區域二手商品房價格為17000～18000元/m²；回遷房為14000～15000元/m²；1990～1998年房價格為12000～13000元/m²。

　　本區域交易量與去年同期相比增長了10%左右，供需比為1:12，租售比為1:203，投資客較多，流動人群比例較大，租賃市場活躍，整體處在供小于求的市場狀態。

　　優勢 崇文門地處繁華街段，配套設施齊全，交通便利，五號線的開通，更為其錦上添花。其未來房產發展方向明朗，上升趨勢堅挺。

　　劣勢 區域內回遷房和塔樓較多，且沒有出名的重點學校。

　　可選小區：富貴園、花市棗苑、都市馨園SOLO、新景家園、國瑞城、本家潤園

　　TOP9.亞運村

　　該區域二手商品房價格為14000～18000元/m²；回遷房價格為10000～12000元/m²；1990～1998年房價格為13000～15000元/m²。

　　本區域交易量與去年同期相比增長了10%左右，供需比為1:10，租售比為1:217，短期投資者較多，奧運效應使得其租賃市場活躍，交易頻繁。

　　優勢 亞運村作為第一個現代化大型居住區，其配套設施建設自然非常完善，再加上奧運會的臨近，其房產價值又得到進一步提升。受到奧運會的拉動，區域內的建設也得到了飛速的發展，后期延續效應以及看漲趨勢明顯。

　　劣勢 區域內大戶型較多，房屋總價高；塔樓較多，朝向不好。

　　可選小區：光大名筑、千鶴家園、嘉銘桐城、歐陸經典、惠馨園

　　TOP10.中關村

　　該區域二手商品房價格為15000～17000元/m²；回遷房價格為17000～18000元/m²；1985～1988年房價格為14000～16000元/m²。由于子女教育問題，部分可上中關村一、二、三小學的社區均價在20000元/m²以上。

　　本區域交易量與去年同期相比增長了15%左右，供需比為1:15，租售比為1:163，投資需求旺盛，購買力較強。

　　優勢 中關村以高新技術為核心，屬于高端人群居住區，人均收入水平較高，房產需求旺盛，再加上區內三所名小聚集，這是其永恒的發展基礎。另外，地鐵四號線的建設將會拉動房產價值的進一步提升。

　　劣勢 區域內商用房與民用房比例失調，民用居住房較少而且其中大戶型居多，房屋總價很高；投資性的酒店式公寓和大型

寫字樓較多。

　　可選小區：碧水云天、光大水墨、萬泉新新、大河莊苑、雙榆樹、稻香園、東南小區