文/黃祖斌

　　近期，央行和銀監會規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房首付提至40%。而對于第二套住房的定義，監管層對主要商業銀行就房貸新政策進行“窗口指導”后，不會再正式出臺相關細則，商業銀行只需將本行調整房貸的具體規定送交央行、銀監會報備。

　　最近，又傳言國家要將房貸首付提高至五成，不斷的加息政策也將對房產投資和購買形成較大影響。如果首付提高到五成，則中國房價將有望下跌一半，甚至更多。

　　那是不是上海、北京的房價要跌80%呢？不排除有這個可能。對于房價與家庭收入比，聯合國人居中心的上限是3：1，世界銀行的上限是5：1，而我國許多熱點城市遠高于國際比例。上海2006年人均可支配收入是20668元，一家三口合計為6萬元左右。上海外環以內地區，也已達到1萬元/平方米以上。考慮到小

戶型稀缺，靠近外環的地方，一套100平方米的房子要100萬元，16倍于的家庭收入。北京2006年人均可支配收入19978元。而據新華社7月25日報道，北京五環以內房價同樣超過1萬元，房價收入比與上海相當。

　　不過本身聯合國和世界銀行的標準就不一樣，世界各國也有較大差異，而且中國確實有中國特色。在美國，一般人們是在畢業后第十年，結婚后第五年買第一套房子，德國人平均在45歲買第一套房子。而中國很多年輕人剛畢業就愿意壓縮其它消費購房，購買欲望強烈。加上部分父母對子女買房的資助，使得中國的房價收入比有理由比外國高一些。

　　2007年1月末中國的所有儲蓄存款是16.2萬億，若人口按13億算，則人均存款12500不到。有人會強調國人的收入不透明，有不少人能取得大量灰色收入。也許這樣的人絕對數量不小，但占總人口的比例是非常小的，九成以上的人不可能取得這種收入。更何況灰色收入其實就是弱勢群體的灰色支出，灰色收入也會存入銀行。顯然以上數據已經反映了人均積蓄水平。同時大量的存款其實只屬于少數富人，而這些富人除非是為了投資，否則并無為解決居住而買房的需求。實際上，高房價不過是中國社會的收入分配嚴重不公平的一種結果和表現形式罷了。而且，在某種意義上，房價升得越高，代表著富人對窮人的盤剝越嚴重，多數市民的幸福指數也下降得越厲害，社會和諧也就面臨更大威脅。

　　因此可見，不光中國平均的存款狀況無法支持目前的高房價，中國的父母對下一代的買房支持力量也是微不足道的。最根本的是中國的經濟發展水平不支付高房價。

　　而同時，社會對高房價的支撐力已近極限，高房價難以持續。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10個城市平均月供收入比為35%。新浪網一項調查表明31.75%的人月供占到了其收入的50%以上。

　　此外，房價與租金收入比遠超正常水平。深圳的房價與月租金比是300-400，不考慮物業管理費、稅收和空置時間，相當于房子出租年回報率在3%-4%，與一年期銀行存款的收益相當。如果是按揭貸款買房出租，租金收入甚至少于貸款利息支出。大城市的租金回報率一般都在這個水平，小城市因自有房比率更高，租房需求少，租金回報率不如大城市。大量擁有一套以上住房的人顯然不是為了取得租金回報而投資買房，當房價上漲的預期被打破，不僅新的投資客會大量減少，原來的投資房也會集中拋售。

　　由上可見，中國的房價已有了明顯的泡沫。但泡沫是否會繼續膨脹，是國家政策、社會經濟各個因素綜合作用的結果，而泡沫破滅的時間更是難以預測。當年東南亞的房價泡沫破滅是因亞洲金融危機；香港同樣如此，不過直接的導火線是香港政府為抑制泡沫，向市場增加8萬多套住房供應；日本則是因連續四天在電視臺的黃金時間指出日本的房價泡沫，打破了日本房價只漲不跌的神話。

　　而如果中國房貸首付提高到五成的新政策出臺，極有可能直接導致中國房價泡沫破滅，直至跌到正常水平。因為最近幾年中國的

房地產投資一直維持高速增長，新房的供應量也是持續高速增長，必須有持續高增長的購買力才能將其消化。由于絕大多數的買房人都要通過銀行按揭貸款才能買到房，一旦首付提高至五成，房屋將立即會供大于求。