商報(bào)記者丁蕊/文王曉瑩/圖

　　民政部副部長竇玉沛近日在做客中國網(wǎng)時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”在我國社會(huì)保障體系的建設(shè)過程中可以作為一種嘗試。竇玉沛的言論讓“以房養(yǎng)老”再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　如今，不僅是銀行和保險(xiǎn)公司，甚至連房地產(chǎn)公司都開始試水“以房養(yǎng)老”，但這種在歐美比較流行的養(yǎng)老方式能否在中國這個(gè)擁有著幾億老齡人口的地方順利進(jìn)行呢？

　　在房子上做養(yǎng)老文章

　　“年輕的時(shí)候供房子，等老了再讓房子供生活，這次去美國，我可是長了不少見識(shí)，他們美國人可是在房子上做足了養(yǎng)老文章。”剛剛從美國探親回來的劉宇興奮地向記者講述著她的“留美”觀察。

　　在大學(xué)當(dāng)了十幾年中文系老師的劉宇是個(gè)徹頭徹腦的“隨遇而安”派，養(yǎng)老對(duì)她而言好像是個(gè)很遙遠(yuǎn)的話題，體面的大學(xué)教師工作，不算差勁的工資，一套在四環(huán)附近的兩居，在這種境況面前，擔(dān)心養(yǎng)老的問題確實(shí)有些過慮，不過劉宇自有她的如意算盤，“我覺得中國人完全可以拷貝國外這種60歲之前人養(yǎng)房、60歲之后房養(yǎng)人的模式，有一種說法叫‘房子富翁，現(xiàn)金窮人’，不管是對(duì)現(xiàn)在的老人，還是若干年后成為老人的我們，都可以選擇用擁有的房子來養(yǎng)活老年生活”。

　　劉宇在美國所了解到的這種養(yǎng)老模式俗稱為“以房養(yǎng)老”，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，即為反向住房抵押貸款。擁有

房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。當(dāng)房主去世后，相應(yīng)地，金融機(jī)構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對(duì)房屋進(jìn)行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房屋的升值部分。

　　但劉宇寄希望的這種養(yǎng)老選擇能否在中國實(shí)現(xiàn)呢？

　　政策風(fēng)向逐漸明確

　　國內(nèi)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)到2050年我國老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?/4。北京、上海等大城市因人口壽命的普遍延長，高齡老人增多，預(yù)計(jì)這一比例將高達(dá)35%。到那時(shí)，中國的老齡人口數(shù)量將比英國、法國、德國、

意大利、日本這5個(gè)發(fā)達(dá)國家的總?cè)丝诩悠饋磉�要多。如何緩解如此巨大的老年人口壓力，如何解決規(guī)模如此龐大的老年人口的養(yǎng)老問題已經(jīng)成為迫在眉睫的研討課題。

　　就在去年的政協(xié)十屆四次會(huì)議上，一份有關(guān)“以房養(yǎng)老”的提案引起了相關(guān)部門的注意。 “借鑒西方國家的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國國情，我們可以建立一種新的安居養(yǎng)老保障體系，作為我國

養(yǎng)老保險(xiǎn)保障制度的一種補(bǔ)充。住房反向抵押貸款不僅在發(fā)達(dá)國家被證明是一種成熟的融資方式，也是國際上解決老年人養(yǎng)老問題的一種方法。”該提案的執(zhí)筆人建設(shè)部科技司司長賴明解釋了提案出臺(tái)的緣由。在賴明看來，中國已經(jīng)存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場。

　　“由于我國社會(huì)保障體系的建設(shè)有一個(gè)過程，養(yǎng)老的資金、服務(wù)保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難，采取這種方式也是嘗試，未來可能也是一種選擇。” 不久前，在做客中國網(wǎng)時(shí)民政部副部長竇玉沛對(duì)“以房養(yǎng)老”做出了如上的表態(tài)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，建設(shè)部與中國保監(jiān)會(huì)已經(jīng)向國務(wù)院提交了《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報(bào)告》，并得到了國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的同意。目前，建設(shè)部和保監(jiān)會(huì)制定了詳細(xì)的工作計(jì)劃，成立了反向抵押貸款課題組。同時(shí)，在國內(nèi)部分城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解市場需求，做進(jìn)一步評(píng)估，提出必需的法律和制度保障措施。

　　賴明執(zhí)筆的政協(xié)提案建議，目前，在中國可以先選擇幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的沿海大城市，如京、滬、杭、穗、深等作為試點(diǎn)城市，以推行“以房養(yǎng)老”，積累經(jīng)驗(yàn)，等到成熟后再向全國各地推廣普及。

　　而在地方上，“以房養(yǎng)老”也已經(jīng)成為政協(xié)會(huì)議上的新鮮議題。今年2月的廣東省政協(xié)九屆五次會(huì)議上，深圳市羅湖區(qū)政協(xié)副主席林萬泉發(fā)言認(rèn)為，推出住房反向抵押貸款是拓寬養(yǎng)老保障的有效途徑，廣東省可以在嚴(yán)密論證、多方協(xié)作的基礎(chǔ)上，率先在全國推出。

　　市場已經(jīng)按捺不住

　　沒有等到廣東省開展住房反向抵押貸款，北京、上海兩地的相關(guān)機(jī)構(gòu)即已按捺不住。

　　地產(chǎn)商試水“以房養(yǎng)老”

　　孟曉蘇系中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)前總裁，其早在2003年就提出通過“住房反向抵押貸款”實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。在經(jīng)過了4年的等待以及數(shù)月的組建運(yùn)籌之后，孟曉蘇任職董事長的幸福人壽保險(xiǎn)公司正在緊鑼密鼓的籌備開業(yè)，幸福人壽辦公地點(diǎn)設(shè)在遠(yuǎn)洋大廈七層西北角，相關(guān)工作人員業(yè)已就位，秘書告訴記者，該公司已經(jīng)召開了創(chuàng)立大會(huì)，中房集團(tuán)、山西大同煤業(yè)公司以及信達(dá)屬下子公司為幸福人壽主要股東，其注冊(cè)資金達(dá)十幾億元。

　　在接受記者采訪時(shí)孟曉蘇確認(rèn)，目前幸福人壽已經(jīng)萬事俱備，只待開業(yè)之前的批文了。“公司的主營業(yè)務(wù)仍將會(huì)以傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品為主，但公司成立后，會(huì)著手研究‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)，也希望社會(huì)各方都參與到研制的過程中來。” 孟曉蘇告訴記者。

　　保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士指出隨著幸福人壽的落地，孟曉蘇輾轉(zhuǎn)醞釀良久的“反向住房抵押貸款”模式將有一個(gè)可以嘗試的平臺(tái)，通過“反向住房抵押貸款”的方式，將老年人的房屋資產(chǎn)通過配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。但由于目前金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營的政策氣候和操作條件還不完全具備，對(duì)于房產(chǎn)如何處置也沒有可以借鑒的成功模式， “反向住房抵押貸款”真正實(shí)行還需要探索。

　　上海公積金推出“住房自助養(yǎng)老”

　　與孟曉蘇的幸福人壽一樣，全國其他地區(qū)不同機(jī)構(gòu)也在探索實(shí)驗(yàn)中國實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的可選擇路徑，上海公積金管理中心便于近日推出了一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。

　　早在去年年初，就傳出了上海市公積金管理中心要醞釀推出“以房養(yǎng)老”的消息，并且其將首次試水“反向住房抵押貸款”，但近日，見諸媒體的《上海正式啟動(dòng)“以房養(yǎng)老”》的新聞顯示，上海公積金管理中心的試點(diǎn)方案名為 “以房自助養(yǎng)老”協(xié)議，與反向住房抵押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產(chǎn)權(quán)人。

　　其基本模式為：老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。

　　上海公積金管理中心副研究員叢斌向記者證實(shí)了此消息，并表示，這次試點(diǎn)啟動(dòng)是公積金管理中心住房金融創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新的一部分。近年來，叢斌一直關(guān)注“反向住房抵押貸款”這一在西方已經(jīng)流行十幾年的養(yǎng)老模式，通過對(duì)國外已有模式的研究，結(jié)合中國的具體國情，叢斌完成了多篇“以房養(yǎng)老”如何中國化的理論文章。

　　叢斌告訴記者，上海公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”目前正處于試點(diǎn)階段，具體細(xì)節(jié)還不方便透露，但可以肯定的是通過“以房養(yǎng)老”收來的房源將作為廉租房，以增加上海廉租房實(shí)物配租的房源。“我們會(huì)對(duì)參與者進(jìn)行綜合評(píng)估，建立在自愿平等的基礎(chǔ)上，但也會(huì)有條件限制，不符合條件也不給做‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)。”叢斌補(bǔ)充道。

　　“養(yǎng)老房屋銀行”在京出爐

　　當(dāng)人們還在就上海推出的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行探討的時(shí)候，幾乎是在同一時(shí)間，北京市首個(gè)“養(yǎng)老房屋銀行”新鮮出爐。

　　記者了解到，“養(yǎng)老房屋銀行”是由北京市一個(gè)五星級(jí)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立的。推出該項(xiàng)目的北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心負(fù)責(zé)人表示，與其他“以房養(yǎng)老”方式不同的是，房子的產(chǎn)權(quán)還在老人手中，老人可以自由選擇多種租賃方式“以房養(yǎng)老”。“消息剛剛傳出之后，每天都有幾十個(gè)電話咨詢這項(xiàng)業(yè)務(wù)的，養(yǎng)老中心那邊也已經(jīng)接到幾百個(gè)咨詢電話了。”中大恒基負(fù)責(zé)人向記者介紹了該項(xiàng)業(yè)務(wù)推出后的市場反響。

　　該負(fù)責(zé)人表示，“養(yǎng)老房屋銀行”的具體操作模式已經(jīng)敲定了。12月份即可入住，參與該項(xiàng)目的老人把房子交給中大恒基，由中大恒基免費(fèi)負(fù)責(zé)向外租賃，房租返還給老人，以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或者由老人自行處理。

　　“以房養(yǎng)老”市場需多元化

　　在分析最近各地陸續(xù)推出的“以房養(yǎng)老”模式時(shí)，叢斌表示，公積金管理中心做此項(xiàng)事業(yè)屬于政策性，保險(xiǎn)公司和其他機(jī)構(gòu)來做這個(gè)事情則是市場行為。“我們?cè)谧鲈圏c(diǎn)的時(shí)候，和老齡委系統(tǒng)聯(lián)系，和街道聯(lián)系，知道有很多老人有這樣的愿望。而隨著中國逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，也必然出現(xiàn)多元化的養(yǎng)老資金來源。”

　　“如果沒有‘以房養(yǎng)老’這種模式，與現(xiàn)在老齡化社會(huì)很不適應(yīng)。”通過對(duì)多個(gè)國家“以房養(yǎng)老”模式的研究，叢斌得出了如此的結(jié)論。他告訴記者，在美國，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)覆蓋了4%的人群，我國也應(yīng)當(dāng)積極推行，不過如果一半的人通過一所房養(yǎng)老的話，也不是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，叢斌補(bǔ)充說。

　　單從社會(huì)保障的角度看，“以房養(yǎng)老”就有三種模式。竇玉沛介紹說，“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來按月提供，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，他的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，等他過世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機(jī)構(gòu)把房子租回來，自己還住在家里，自己付租金。

　　按照孟曉蘇的觀點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)施中，可以有多種表現(xiàn)形態(tài)。原始形態(tài)就是出售住房，住進(jìn)養(yǎng)老院養(yǎng)老，中級(jí)形態(tài)為遺贈(zèng)撫養(yǎng)，是擁有住房產(chǎn)權(quán)的老人與事先選擇的可靠人士簽訂一份以住房為標(biāo)的的“遺贈(zèng)撫養(yǎng)”協(xié)議。按協(xié)議，撫養(yǎng)人在老人余存生命期間每期支付一筆固定費(fèi)用維持老年人的日常生活。到老年人去世時(shí)，就將該住房的產(chǎn)權(quán)完全讓度給撫養(yǎng)人。孟曉蘇認(rèn)為，反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”的最高形態(tài)。

　　叢斌在接受采訪時(shí)亦表示，未來“以房養(yǎng)老”的模式也應(yīng)當(dāng)多元化，可以由政府機(jī)構(gòu)來做，也可以由銀行、保險(xiǎn)公司等市場機(jī)構(gòu)來做，“以房養(yǎng)老”的多元化市場建立后，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有不同偏好或者判斷的老人可以自主進(jìn)行選擇。

　　商報(bào)觀察

　　“以房養(yǎng)老”

　　具有多重意義

　　在分析“以房養(yǎng)老”的價(jià)值時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其是住房保障制度備戰(zhàn)老齡社會(huì)的一大創(chuàng)新，也是老年人晚年生活得到保障的另一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，老年學(xué)研究專家認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的方式雖然不會(huì)成為中國老年人養(yǎng)老的主要方式，但卻提供了一個(gè)很好的選擇和方式。

　　房產(chǎn)除了具有商品屬性外還應(yīng)當(dāng)具有保障屬性。如果按照反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。

　　而具體操作“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)收回住房的使用權(quán)，必然會(huì)將其出售或者出租，必然會(huì)增加“二手房”的供應(yīng)量，在研究北京“養(yǎng)老房屋銀行”這種變相的“以房養(yǎng)老”模式時(shí)，中大恒基相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，目前在北京，通過此項(xiàng)業(yè)務(wù)收來的房子將以小戶型為主，預(yù)計(jì)大多數(shù)房屋的房齡會(huì)很老，但地理位置預(yù)計(jì)會(huì)很好，而這些房源在二、三級(jí)市場很受歡迎。

　　對(duì)資金不算富裕的年輕人來說很合適，這樣的話，在一定程度上可以緩解北京日前住房問題的供需矛盾。

　　對(duì)于金融機(jī)構(gòu)尤其是保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展而言，“以房養(yǎng)老”模式的引入彌補(bǔ)了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)保障的不足，有益于拓寬保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，提高其風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

　　目前“以房養(yǎng)老”在我國還是個(gè)新生事物，這一新型養(yǎng)老模式在中國的推行還存在著諸多阻力，但在中國已經(jīng)存在了其推行的土壤。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司相關(guān)負(fù)責(zé)人的表態(tài)也許代表著多數(shù)人的看法，建設(shè)部將配合有關(guān)部門抓緊研究、試點(diǎn)，爭取早日推出適合我國實(shí)際的“以房養(yǎng)老”模式。