券商認為：兩三年內不太可能開征

　　吳曉波

　　物業稅的開征，只能改變房價上漲的速度，而無法改變房價絕對值的變化。物業稅出臺可能導致短期內市場觀望情緒的產生，成交量萎縮，但無法扭轉住房價格上漲的基本走勢和格局。對政策調控的擔心導致近期房地產板塊出現較大調整，但物業稅等調控政策的實質影響遠小于心理影響，一線企業的業績高增長性并未受到影響

　　國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上明確表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。而根據媒體報道，物業稅已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省區市進行房地產模擬評稅試點。

　　在經過銀根、地根收緊之后，物業稅的整裝待發無疑更為近年來因投資需求加大而越發虛高的樓價上了一道更頭痛的緊箍。

　　關鍵在于征收方式與范圍

　　《第一財經日報》記者就物業稅試點準備問題采訪廣州的部分房地產商時，大部分發展商都表示目前樓價的話題太敏感，很難評說一個還未出臺的稅收政策。他們都表示，物業稅應該是一把“雙刃劍”，將以降低市民購房一次性支出的高額稅收，但又要使持有房產的市民付出房產保有的代價為目的�！叭绻�物業稅能夠統一和系統梳理土地、房產等方面的稅收，對市場的穩定發展肯定是一件大好事�！�

　　而某區地稅局的內部人士則表示，他們至今未收到廣州地區要求調研市場稅收以籌備開征的通知。該人士還認為，按照現有的房地產稅制，房地產轉讓環節要按成交金額即市場價值征收土地增值稅、契稅、房地產營業稅以及個人所得稅(企業所得稅)和印花稅等。而在對于保有環節的征稅則很少類似稅負，如自有房產就排除在征稅范圍之外，這樣即形成了目前房地產稅制政策基本上不買不稅、不租不稅的狀況；一旦房產租售，則數稅并課。他預計如果開征物業稅，很可能使喜歡買樓投資的廣州人直面不買不租也要收稅的局面，房地產“平買貴用”會壓制部分人擁有過多房產以期待投資增值的情況。

　　房地產專家韓世同認為，物業稅試點準備是否真的能達到使房地產降溫的目的，關鍵還在于稅收的征收方法、范圍和稅率的高低。如果只是針對部分大戶型單位征收并且稅率不高的話，那么和目前144平方米以上非普通住宅在交易時所征收高契稅和土地增值稅的成效將差別不大，只達到抑制豪宅消費的目的。只有對所有個人持有的房產都征稅，才能達到穩定市場的目的。

　　券商期待“風雨后的彩虹”

　　自物業稅擬在明年試點開征的消息于10月15日傳出后，地產股因投資者的拋售而大幅回落。如保利地產、萬科、金地集團、招商地產等知名上市公司股價直線下銼，其中金地集團10月18日股價已相比10月10日的價格下跌21%，其他如萬科、保利等也下跌10%以上。

　　不過，10月17日國金證券發布報告指出，物業稅在全國范圍征收需經人大立法通過，周期至少為2~3年，而即使試點在一年內推出可能性也較小。其中，它認為評估人員的技術儲備可能是物業稅大面積推行的障礙之一。2005年我國存量住宅達到108億平方米，而評估業尚處于起步階段，難以提供足夠的技術支持。

　　此外，該券商認為，物業稅應對不同物業實施區別稅率以體現針對性，需要對存量住宅的戶型結構和成交均價進行普查和分類，以保證稅率制定的合理性，這部分工作量也會影響物業稅推出周期。物業稅雖然短期難以實施，但其推行是大勢所趨，因為可以抑制投機行為、改善房地產投資結構、充分發揮稅收功能、穩定地方政府財政來源。

　　申銀萬國在10月16日也發布了研究報告，認為“物業稅正式征收可能在2008 年”、“擬將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并”等媒體報道的消息，不一定正確，期待迎來地產股“風雨后的彩虹”。

　　申銀萬國表示：“我們與房地產業及稅收行業內的一些專家進行了交流，結合自己的分析判斷進行推測：物業稅明年很有可能在少數幾個城市試點，但全面開征仍需2~3 年時間；物業稅初始稅率不會太高，約為0.8%，并可能對小戶型或首套住房免稅�！� 按照這一報告推斷，相當于市值100 萬元的房子每年繳納物業稅8000 元左右。

　　從去年開始，物業稅就已經在多個城市進行“空轉”試點，即對征收條件進行評估，對稅賦水平進行測算等，為物業稅的真正開征提供了經驗支持；而今年年初《物權法》的頒布，也為物業稅開征提供了法律支持�！耙虼宋覀兣袛�，明年物業稅從‘空轉’轉為‘實轉’的可能性較大，并可能從少數幾個中小城市開始‘試點’，但全面開征仍有待時日，估計為2~3 年。”

　　物業稅的開征，只能改變房價上漲的速度，而無法改變房價絕對值的變化。物業稅出臺可能導致短期內市場觀望情緒的產生，成交量萎縮，但無法扭轉住房價格上漲的基本走勢和格局。對政策調控的擔心導致近期房地產板塊出現較大調整，但物業稅等調控政策的實質影響遠小于心理影響，一線企業的業績高增長性并未受到影響。

　　對于物業稅的征收方式，券商表示：“比較肯定的是，物業稅不會對所有存量房全面征收，而是會區別對待征收對象，比如對大面積住房或是第二套房進行征收。這一方面符合國家的房地產調控思路，即鼓勵普通老百姓生活必需的消費，限制奢侈性消費需求及投資需求。另一方面，住大房子或擁有兩套房子的人，對物業稅的承擔能力更強。” 預計開征物業稅后，在取代房產稅的同時，也將減少二手房交易環節的稅收，如土地增值稅等，從而緩解房地產供需矛盾，抑制房價的過大漲幅。

　　申銀萬國更指出，曾有傳言說“物業稅開征后，土地出讓金可能取消，房價能夠降四成”這種說法顯然是錯誤的。目前，土地出讓金仍是各地地方財政的重要組成部分，是地區經濟建設資金的重要來源。突然“斷奶”顯然會打破地方財政的資金循環，不僅影響地區經濟發展，也會直接影響到目前所倡導的廉租房和經濟適用房的建設。如果取消土地出讓金，還會出現新舊房屋價值脫節，影響房地產市場的交易秩序。

　　由于今年上半年我國居民人均可支配收入增長了17.6%；而新時期的發展任務，中央也明確提出要“逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動報酬在初次分配中的比重”。居民收入和財富的快速增長，將為租金和房價的繼續上漲以及物業稅的負擔被市場消化提供了購買力上的支撐。

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